Taxa de vacância: por que analisar este indicador ao investir em FIIs
Entenda o que é taxa de vacância, quais são os tipos, como calcular e os impactos nos investimentos em fundos imobiliários!
A taxa de vacância é um parâmetro relevante e você precisa prestar atenção nela ao aplicar em FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário), visto que influencia o desempenho e os retornos do investimento.
Suponha que a taxa de vacância esteja acima do esperado. Isso significa que existem diversos empreendimentos vazios ou com poucos locatários. Por conseguinte, pode ocasionar uma diminuição na receita dos FIIs.
Você já deve saber que FIIs são conjuntos de recursos financeiros de diversos investidores, destinados à aplicação em ativos do mercado imobiliário. Esses ativos podem incluir:
- imóveis comerciais e residenciais;
- galpões logísticos;
- shoppings centers.
Para ter bons rendimentos, é necessário haver um bom índice de ocupação dos empreendimentos, além de compreender a taxa básica de juros e o nível de correção dos aluguéis. Por sua vez, se a inflação aumenta, isso impacta a rentabilidade dos aluguéis e os retornos para os investidores.
Como você pode perceber, são diversos fatores que podem influenciar os FIIs. Neste artigo, vamos falar especificamente da vacância. Para saber mais, continue a leitura!
O que é a taxa de vacância?
A taxa de vacância representa a proporção de imóveis acessíveis para aluguel em relação à totalidade de imóveis de um determinado segmento ou região. Assim, representa o percentual de empreendimentos vagos em comparação à totalidade de imóveis para locação.
Imagine um shopping center. Se muitas lojas estiverem fechadas, a taxa de vacância será alta. Isso pode significar uma baixa demanda por espaços comerciais naquele local, o que pode afetar a atratividade do shopping para os consumidores e, consequentemente, para o FII.
Trata-se de um importante parâmetro para analisar o estado do mercado imobiliário e a demanda por empreendimentos em determinado local. Para os investidores de FIIs, ela permite analisar a situação econômica e o potencial financeiro de um local em um determinado período, de modo a saber quais são os riscos e os retornos estimados.
Em geral, relatórios de FIIs que estão na bolsa de valores contêm dados sobre a taxa de vacância. Além disso, gestores de fundos imobiliários precisam informar quais áreas estão vagas de modo trimestral.
Quais são os tipos de vacância?
Existe a vacância física e a financeira. A vacância física refere-se à medida do local desocupado. Já a vacância financeira considera o fluxo de caixa esperado do portfólio.
Vacância física
A vacância física é como um termômetro que mede o nível de empreendimentos vagos em comparação com o total de empreendimentos na área em que o FII atua.
Ou seja, é uma taxa que avalia o espaço que não está alugado e se refere aos metros quadrados e ao fator físico, como o próprio nome diz, não tendo correspondência com o valor da locação do imóvel.
Muitas vezes, um imóvel é dividido entre diversos escritórios, como acontece em um prédio corporativo. Cada um pode ter um tamanho diferente, bem como ser alugado para vários locatários.
É diferente de um galpão industrial, por exemplo, que é voltado para apenas um inquilino. Em todo caso, considera-se a soma da área total dos imóveis ou do imóvel, inclusive a área vaga.
Vacância financeira
A vacância financeira é um parâmetro conhecido no segmento de FIIs que avalia a diferença entre o potencial de rendimento de um imóvel e o rendimento efetivo que ele está gerando.
No contexto das aplicações em FIIs, conhecer a taxa de vacância financeira é crucial para os investidores. Essa taxa permite avaliar a capacidade do fundo em gerar renda com base nos aluguéis dos imóveis que compõem sua carteira.
Um alto índice de taxa de vacância financeira pode significar que o fundo está deixando de aproveitar todo o potencial de rendimento dos imóveis, o que pode afetar negativamente a distribuição de dividendos aos cotistas.
Da mesma forma, uma baixa taxa de vacância financeira aponta que o fundo está aproveitando de forma mais eficiente o potencial de rendimento dos imóveis. Conhecer este indicador permite avaliar, portanto, a qualidade do portfólio imobiliário.
De forma resumida, a vacância financeira mede qual valor monetário deixará de ser ganho em um FII que não traz renda com aluguel, pelo fato de estar desocupado.
O que é mais importante: vacância física ou financeira?
Não há como dizer para quem investe em FII qual é mais importante, pois cada taxa tem suas peculiaridades e é essencial ter informações sobre ambas para uma análise mais completa dos imóveis.
No entanto, especialistas tendem a considerar a vacância financeira mais completa, pelo fato de se avaliar a renda. Além disso, quando a vacância física é mais alta que a financeira, pode ser um indicativo de má gestão do fundo, pois há vários imóveis ociosos.
Em outro sentido, o indicador financeiro maior que o físico é o que ocorre com mais frequência. Pode ser um sinal de que o metro quadrado está caro.
Como é o cálculo da taxa de vacância?
O cálculo da taxa de vacância física e financeira é simples. Ele representa um parâmetro importante para análise de um FII. Entenda como funciona.
Vacância física
Considere imóvel em uma área nobre em São Paulo, voltado para aluguel de escritórios. A área total é de 30 mil metros quadrados, sendo que 10 mil metros quadrados estão desocupados.
A taxa de vacância física é calculada dividindo a área não alugada pela área bruta disponível. Em seguida, multiplica-se por 100. A fórmula é a seguinte:
- Taxa de vacância física (TVF) = (espaço não alugado / área bruta disponível) * 100
Vamos incluir os dados apresentados no exemplo:
- TVF = (10.000 / 30.000) * 100 = 33,33%
Portanto, a taxa de vacância física para esse imóvel é de 33,33%.
Vacância financeira
Imagine um imóvel com renda potencial de R$ 800 mil, mas que esteja recebendo de aluguéis o valor de R$ 600 mil.
Neste caso, a taxa de vacância financeira é calculada dividindo a renda potencial dos imóveis não alugados pela renda potencial total, multiplicando o resultado por 100.
A fórmula é a seguinte:
- Taxa de vacância financeira (TVFi) = (receita de imóveis não alugados / receita total) * 100
Vamos aplicar o exemplo à fórmula:
- TVFi = (800.000 - 600.000) / 800.000 * 100
- TVFi = 200.000 / 800.000 * 100 = 25%
Portanto, a taxa de vacância financeira para esse imóvel é de 25%.
Qual é o impacto da taxa para investimentos em FIIs?
A taxa de vacância permite analisar se os fundos imobiliários estão aproveitando ao máximo a área bruta locável e gerando renda satisfatória aos investidores.
Quando os fundos imobiliários têm uma baixa taxa de vacância física e baixa vacância financeira, eles tendem a entregar uma maior rentabilidade aos acionistas.
No entanto, a presença de imóveis desocupados é um fator que está presente no mercado de imóveis e precisa ser analisado ao investir em FIIs.
Além disso, a taxa de vacância também reflete o estado do mercado de imóveis, pois em períodos de expansão econômica, geralmente há uma redução na vacância dos ativos imobiliários.
Como analisar a vacância ao investir em FIIs?
As taxas de vacância física e financeira precisam ser avaliadas em conjunto. Antes de tudo, um bom parâmetro para análise é comparar taxas de vacância de outros FIIs e os dados do próprio fundo ao longo dos meses.
Essas informações ficam disponíveis no site da gestão do FII. Assim, é possível encontrar gráficos que podem demonstrar, por exemplo, se a vacância física teve um crescimento maior que a financeira.
Além disso, você pode avaliar se houve algum evento que impactou o setor imobiliário. Por exemplo, no início da pandemia houve uma maior taxa de vacância física que foi caindo ao longo dos anos. Ler os informes das administradoras também é útil, pois elas podem indicar os motivos para aumento ou queda da vacância.
Para investir em FIIs, não basta apenas querer dispensar os que têm alta vacância, visto que esses imóveis podem ter preços de cotas atrativos, com possibilidade de aumentar o retorno no futuro. Com isso, pode valer a pena apostar em um imóvel com alto potencial de valorização.
Além disso, a diversificação do portfólio do fundo é essencial: quanto mais imóveis ele reúne, menor será o risco. Afinal, FIIs que se expõem a apenas um imóvel ficam mais vulneráveis ao se considerar a taxa de vacância, que precisa ser abaixo de 5% e ter o máximo de 15%, segundo especialistas, para compensar o investimento.
Então, conseguimos esclarecer suas dúvidas? Aproveite para conhecer a assinatura Nord Fundos Imobiliários e conte com a ajuda dos melhores especialistas de investimentos em FIIs!
Resumindo
Como calcular a taxa de vacância?
Há duas formas de fazer o cálculo da taxa referente a imóveis vagos ou subaproveitados, que são:
- Taxa de vacância física = (espaço não alugado / área bruta disponível) * 100
- Taxa de vacância financeira = (receita de imóveis não alugados / receita total) * 100
O que é vacância de um fundo?
Existem dois tipos de vacância: física e financeira. A vacância física representa o percentual de espaços vagos em comparação com a área total do imóvel. Já a vacância financeira considera a renda que deixa de ser obtida com os espaços não ocupados. Ambas as taxas são relevantes para analisar os possíveis retornos e a atratividade de um fundo imobiliário.
