XPML11 investe em quatro shoppings da JHSF
Fundo imobiliário XPML11 anunciou a aquisição de participação em quatro empreendimentos. O valor da negociação é estimado em R$ 433 milhões. Veja detalhes
O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) anunciou ter assinado outro memorando de entendimento, desta vez com a incorporadora JHSF (JHSF3), para a aquisição de participação em quatro shoppings.
Apenas pela assinatura do acordo, o FII pagou um sinal no valor de R$ 30 milhões.
A transação envolve os seguintes ativos:
(i) 7,99% da Expansão III do Catarina Fashion Outlet, localizado em São Roque (SP), podendo elevar a participação do Fundo no ativo para 39,99%;
(ii) 32,50% do Shops Faria Lima, empreendimento em fase de construção e localizado na Av. Faria Lima. Como o XP Malls detém um CRI conversível em participação no imóvel (“CRI FL Shops”) no valor de R$ 120 milhões, essa participação já considera a conversão do CRI;
(iii) 14,31% do Shopping Bela Vista, situado em Salvador (BA), podendo elevar a sua participação no empreendimento para 39,3%; e
(iv) 22,01% do Shopping Ponta Negra, localizado em Manaus (AM), podendo levar a sua participação no ativo para o patamar de 62%.
Valores da transação
O valor total da operação é de R$ 443,1 milhões, a ser pago em quatro parcelas da seguinte forma:
(i) Sinal: no valor de R$ 30 milhões, pago na data de assinatura do acordo (13/05);
(ii) 1° parcela: de R$ 129 milhões, a ser paga na assinatura dos documentos definitivos;
(iii) 2° parcela: de R$ 113 milhões, a ser paga em dez/24, corrigida pelo IPCA a partir da data de assinatura dos documentos definitivos; e
(iv) 3° parcela: de R$ 170 milhões, ajustada pela variação do INCC e a ser paga conforme o andamento do cronograma de obras do Shops Faria Lima.
O que achamos da transação
A transação envolve um novo shopping que está em construção na Av. Faria Lima, bem como outros três ótimos empreendimentos que integram o portfólio do XP Malls.
O Shops Faria Lima tem previsão de inauguração no segundo semestre de 2026 pela JHSF e possui todos os atributos para se tornar um ativo icônico e promissor, em linha com a proposta do XP Malls.
Sua localização em uma das regiões mais valorizadas de São Paulo e o principal centro financeiro do país, aliada à sua proposta "high end", voltada principalmente para o público A, reforça essa expectativa.
Além disso, o empreendimento contará com uma torre corporativa acima e integrada à sua estrutura, o que certamente contribuirá para o aumento do fluxo recorrente de visitantes no local.
Quanto ao aumento da participação nos ativos já presentes no portfólio do Fundo, também vejo esse movimento com bons olhos, considerando especialmente a qualidade desses ativos. O destaque fica por conta do aumento de participação no Catarina Fashion Outlet, um ativo premium consolidado como o maior outlet do país.
Essas possíveis aquisições, somadas à do Shopping Rio Sul, anunciada por nós ontem, reforçam a estratégia do XPML em investir em ativos premium direcionados prioritariamente aos públicos A e B.
Tudo isso após a recente aquisição dos ativos oriundos da Syn Prop & Tech (SYNE3), os quais, embora tenham, em geral, uma boa qualidade imobiliária, desviam um pouco desse perfil.
Infelizmente a gestão não fornece os valores individuais de aquisição de cada shopping e suas rentabilidades potenciais, impossibilitando a análise quantitativa da compra neste primeiro momento.
Portanto, será preciso aguardar a efetivação da transação, assim como a divulgação de outros detalhes, para apresentar uma análise completa do acordo.
A transação está sujeita à aprovação do Cade e outras condições suspensivas.
