XPML11 conclui venda milionária de shopping no Rio de Janeiro
Fundo da XP Malls conclui venda parcial do Caxias Shopping em Duque de Caxias.Veja o valor da venda e o retorno obtido
O fundo imobiliário XPML11 anunciou a conclusão da alienação de 17,50% de sua participação no Caxias Shopping, no Rio de Janeiro, pelo valor total de R$ 65,88 milhões, a serem pagos em duas parcelas da seguinte forma:
(i) R$ 52,7 milhões já recebidos pelo Fundo na data do acordo (31/01);
(ii) R$ 13,17 milhões a serem auferidos em julho/24, considerando a correção do IPCA.
(iii) O XPML poderá receber um earn-out de até R$ 4,1 milhões em 28/02/25, dependendo do desempenho do Shopping até lá.
Para o investidor familiarizado com o termo, earn-out são basicamente cláusulas comerciais em que um Fundo se compromete a pagar valores adicionais aos vendedores dos imóveis a depender do desempenho futuro deles.
Retorno da transação
O Fundo adquiriu 35% do ativo em dez/17 por R$ 72,57 milhões, com um desconto de 10% em relação ao laudo de avaliação.
Seis anos após a aquisição, a venda do empreendimento foi realizada 81% acima do valor de aquisição, gerando uma TIR de 18,1% a.a. e um ganho de capital de aproximadamente R$ 0,55/cota (desconsiderando o earn-out).
Com o desinvestimento no ativo, espera-se uma potencial melhora dos indicadores operacionais do Fundo. Isso porque o Caxias Shopping teve um NOI Caixa/m² mensal abaixo da média do portfólio nos últimos 12 meses, registrando R$ 96,54/m² (vs. R$ 120,89/m²).
O mesmo foi observado no caso das vendas/m², sendo que o indicador do shopping apresentou um desempenho de R$ 1.154,44/m² no período contra R$ 1.544,74/m² do portfólio.
Com a venda, o XP Malls passa a deter 17,5% de participação no ativo, o qual passa a ter uma contribuição de apenas 2% para o NOI do Fundo.
O que é o fundo imobiliário XPML11?
O XP Malls (XPML11) é um Fundo imobiliário de tijolo cujo objetivo central é a obtenção de renda e ganhos de capital a partir da exploração imobiliária de shopping centers.
O portfólio está distribuído em 16 shopping centers, todos em operação. Os ativos somam uma ABL de aproximadamente 592 mil m² e mais de 3 mil lojas, sendo que a ABL própria do Fundo totaliza 148 mil m².
Quanto paga de dividendos XPML11?
O FII XPML11 proporcionou um nível de rendimento interessante a seus cotistas nos últimos 12 meses, equivalente a uma média mensal de R$ 0,834 por cota (yield médio de 0,79% a.m.).
