XPML11 compra fatias de 4 shoppings e vende ativo
XPML11 adquire participações em 4 shoppings e vende parte do Internacional Shopping. Veja os detalhes da operação e impacto nas cotas
O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) anunciou a conclusão da aquisição de participações em quatro shoppings centers e a alienação parcial de um ativo de seu portfólio, junto ao FII Capitânia Shopping (CPSH11).
De acordo com o fato relevante, o FII, em conjunto com seus veículos investidos, adquiriu participações nos seguintes ativos:
- 10,00% do Praia de Belas Shopping, em Porto Alegre (RS);
- 4,53% do Shopping Metrô Tatuapé, em São Paulo (SP);
- 15,00% do Shopping Metrô Boulevard Tatuapé, também em São Paulo (SP); e
- 5,50% do Shopping Iguatemi Bosque, localizado em Fortaleza (CE).
Em contrapartida, o Fundo realizou a venda de 4,81% de sua participação no Internacional Shopping Guarulhos, ativo localizado em Guarulhos (SP).
Análise estratégica da transação
O valor total da transação envolvendo a aquisição das participações nos quatro shoppings foi de aproximadamente R$ 345,0 milhões, estruturados em três parcelas principais.
O pagamento inicial pelas aquisições foi de R$ 266,6 milhões, efetuado na data da assinatura do acordo, com recursos da 13ª emissão de cotas do XP Malls, no valor de aproximadamente R$ 208 milhões, e parte dos valores recebidos com a venda parcial do Internacional Shopping Guarulhos (cerca de R$ 59 milhões).
Com o saldo remanescente, estão previstas duas parcelas futuras, ambas corrigidas pelo IPCA a partir da data de assinatura:
- 2ª parcela: R$ 39,15 milhões, com vencimento em outubro de 2026;
- 3ª parcela: R$ 39,15 milhões, com vencimento em outubro de 2027.
A operação também contempla a possibilidade de pagamento de um earnout referente às aquisições dos três ativos, exceto o Iguatemi Bosque. O valor máximo desse earnout não deverá ultrapassar R$ 10 milhões, e, se devido, será pago juntamente com a terceira parcela, em outubro de 2027.
Sobre a alienação, foi realizada a venda de 4,81% de sua participação no Internacional Shopping Guarulhos, no valor total de operação R$ 76,7 milhões, pagos à vista e mesmo que parte dos recursos foi utilizado para o pacote de aquisições, ainda gerou um lucro de R$ 20 milhão (R$ 0,35 por cota).
Com a venda, o XPML11 mantém a participação de aproximadamente 16% no imóvel.
Detalhes da alienação do Internacional Shopping
Localizado às margens da Rodovia Presidente Dutra, o Internacional Shopping é um dos empreendimentos mais tradicionais da região metropolitana de São Paulo.
Inaugurado em 1998, o ativo possui 77 mil m² de ABL, distribuídos em dois pavimentos e com cerca de 390 lojas, incluindo 17 âncoras e uma ampla variedade de serviços e entretenimento.
O entorno do empreendimento, entretanto, é marcado por um acesso predominantemente rodoviário por estar às margens da Dultra, Rod. Ayrton Senna e Rod. Fernão Dias, o que pode dificultar a chegada de pedestres.
Apesar disso, o shopping se mantém como referência para o público local e regional, atendendo majoritariamente consumidores das classes C, predominantes em Guarulhos.
Sobre sua ocupação , o ativo apresentou em 2025 uma taxa média de 98,9%. De modo geral, trata-se de um ativo consolidado, mas com baixo potencial de crescimento, o que torna a decisão do XPML de reduzir sua exposição coerente com a estratégia de reciclagem e realocação de capital em empreendimentos com maior perspectiva de valorização, como veremos adiante.
Novas aquisições do XPML11
Praia de Belas Shopping (Porto Alegre/RS)
Inaugurado em 1991, o Praia de Belas Shopping é um dos empreendimentos mais tradicionais e consolidados de Porto Alegre (RS). Localizado em uma área nobre da cidade, próxima à orla do Guaíba.
Com 44,8 mil m² de ABL e administração da Iguatemi S.A., e um mix de mais de 200 lojas voltadas ao público A/B, ainda deverá ganhar reforço importante com a inauguração da H&M e de um supermercado do Grupo Zaffari.
Atualmente, o empreendimento apresenta taxa de ocupação de 87,3%, patamar ligeiramente abaixo do histórico do portfólio Iguatemi, mas que ainda reflete um nível saudável de maturidade e estabilidade operacional.
Do ponto de vista operacional, as vendas por M² cresceram de R$ 14 mil para R$ 16 mil entre agosto de 2024 e julho de 2025, enquanto o NOI por m² avançou de R$ 1.259 para R$ 1.405, representando uma alta de mais de 11% no período.
Após a conclusão da transação, o XPML passará a deter 23% de participação no empreendimento (ante 13%).
Shopping Metrô Tatuapé (São Paulo/SP)
Inaugurado em 1997, o Shopping Metrô Tatuapé está localizado na Zona Leste de São Paulo, integrado a uma estação de metrô, à linha da CPTM e a um terminal de ônibus. Seu entorno também é bastante adensado nas proximidades da Praça Silvio Romero e da Av. Radial Leste, o que contribui para seu bom fluxo de pessoas, atraindo cerca de 29 milhões de visitantes por ano.
Com 36,4 mil m² de ABL e administração do Grupo AD Shopping, a taxa de ocupação é saudável de 98,1% e conta com um mix de 300 lojas, voltadas predominantemente ao público das classes C.
Como resultado da sua dinâmica, do ponto de vista operacional, nos últimos 12 meses, as vendas por metro quadrado cresceram 11,4%, alcançando R$ 23.953/m², enquanto o NOI por metro quadrado avançou 20,9%, chegando a R$ 2.692/m².
Esses resultados são bastante positivos, especialmente para um empreendimento voltado ao público de renda intermediária.
Shopping Metrô Boulevard (São Paulo/SP)
Seguindo adiante, o Shopping Metrô Boulevard é adjacente ao Shopping Metrô Tatuapé, estando localizado do lado oposto. Podemos pensar que ele funciona como o “par” do Metrô Tatuapé, porém voltado à saída para o bairro.
Pela sua posição urbana (lado bairro) e pelo formato menor, cerca de 18,9 mil m² de ABL, 150 lojas, o Boulevard opera com um perfil mais cotidiano e de conveniência, próximo a duas escolas da região, forte em alimentação, serviços e varejo de giro, sendo menos “destino” que o vizinho maior.
No entanto, do ponto de vista operacional, as vendas por m² e NOI/m² mantêm-se em R$ 19.489/m² e NOI/m² de R$ 1.639, sem muitas oscilações ao analisarmos os últimos 12 meses. A taxa de ocupação entre 97% e 99%, nos últimos 12 meses.
Shopping Iguatemi Bosque
Inaugurado em 1982, o Shopping Iguatemi Bosque, localizado em Fortaleza (CE), é mais um ativo de padrão Iguatemi, administrado pela Jereissati Centros Comerciais (JCC). Com 93 mil m² de ABL e cerca de 450 lojas, o empreendimento é voltado ao público A/B e atualmente opera com taxa de ocupação de 96%.
Seu entorno é um dos mais valorizados da cidade, com presença de empreendimentos de uso misto, como o Centro de Eventos do Ceará, Hotel Ibis Fortaleza e grandes operações de varejo, como Leroy Merlin e Magazine Luiza, além de bairros residenciais de alto padrão.
Do ponto de vista operacional, em julho de 2025, as vendas por m² atingiram R$ 26.347/m², resultado em linha com a média dos últimos 12 meses (~R$ 25,6 mil/m²), enquanto o NOI/m², de R$ 1.902, manteve trajetória positiva.
Nossa visão
Do ponto de vista qualitativo, vejo as movimentações como positivas. Começando pela venda do Internacional Shopping Guarulhos, um ativo que apresentava indicadores operacionais mais modestos e com um perfil pouco aderente à tese do Fundo.
A alienação parcial resultou em ganho de capital interessante e, na minha visão, foi uma decisão acertada, uma vez que direciona recursos para ativos de maior qualidade e melhor alinhamento estratégico dentro do portfólio.
Entre as novas aquisições e participações adicionais, o destaque fica por conta do Shopping Iguatemi Bosque e o Praia de Belas Shopping, ambos dominantes em suas regiões, com perfil alinhado ao portfólio do XPML, por ser destinado principalmente às classes A e B e contar com bons indicadores operacionais, conforme destacamos na análise dos ativos.
Por outro lado, as aquisições do Shopping Metrô Tatuapé e do Shopping Metrô Boulevard pode-se pensar que foram aquisições menos interessantes, dado ao perfil menos aderente à tese do Fundo e mais voltadas à conveniência e ao giro.
No entanto, é importante considerar o forte apelo locacional dos dois empreendimentos, que contam com integração ao metrô e à CPTM, além da proximidade com escolas, praças e importantes vias da Zona Leste, o que garante fluxo consistente e previsível de visitantes. Além disso, são shoppings localizados em São Paulo, cujo espaço vago para construção de novos empreendimentos é limitado.
Não somente isso, eu destacaria também o modelo de aquisição do complexo, que não envolve a aquisição da propriedade plena dos ativos, mas sim o direito de uso de frações, além da cessão de direitos creditórios vinculados a um percentual da receita bruta dos empreendimentos. Essa estrutura é interessante, pois conecta o retorno do Fundo diretamente ao desempenho dos ativos.
Impacto financeiro no portfólio do XPML11
Além disso, a venda também traz impactos financeiros e operacionais positivos. O portfólio adquirido apresenta um NOI/m² projetado para 2025 de R$ 1.846, valor 11,5% superior à média atual do XPML11.
A gestão estima que as novas participações adicionem cerca de R$ 21,3 milhões em receita nos próximos 12 meses, o que representa um incremento potencial de R$ 0,36 por cota ao ano, indicando ganho de rentabilidade e maior eficiência operacional do portfólio.
Por fim, conforme já destacado, a operação foi estruturada sem necessidade de desembolso de caixa inicial, utilizando recursos provenientes da 13ª emissão e da venda do Internacional Shopping Guarulhos.
Mesmo após o pagamento à vista da primeira parcela, o Fundo ainda mantém um saldo de caixa de R$ 18 milhões, que poderá ser utilizado nas próximas etapas da operação.
