XPML11 conclui compra de fatia do Shopping Pátio Higienópolis por R$ 236,7 mi
XPML11 adquire participação no Shopping Pátio Higienópolis por R$ 236,7 milhões e reforça presença em ativos premium do varejo
O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) concluiu a compra de uma participação de 9% no Shopping Pátio Higienópolis por R$ 236,7 milhões, em uma transação relevante no mercado de fundos imobiliários. O movimento reforça a estratégia do fundo em ampliar exposição a ativos premium e bem localizados, considerados resilientes dentro do segmento de varejo.
A operação também marca a saída do BBIG11 do empreendimento, consolidando uma mudança importante na composição do ativo.
Quais ativos o XPML11 adquiriu
A transação envolve as seguintes participações:
- 9% do Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo (SP);
- 9% do Iguatemi Alphaville, em Barueri (SP);
- 23,96% do Iguatemi Ribeirão Preto, em Ribeirão Preto (SP);
- 18% do Iguatemi São José do Rio Preto, em São José do Rio Preto (SP);
- 7% do Shopping Praia de Belas, em Porto Alegre (RS).
Como foi estruturado o pagamento
O valor total da operação foi de R$ 608,67 milhões, estruturado com R$ 129,3 milhões pagos em caixa, R$ 308,59 milhões via emissão de cotas do XPML11 no contexto da nova oferta, além de R$ 60,86 milhões a serem pagos em 12 meses e R$ 109,89 milhões em 24 meses, ambas parcelas corrigidas pelo CDI.
O impacto da compra para o portfólio do XPML11
Com a aquisição, o XPML11 pode adicionar cerca de R$ 0,84 por cota por ano ao resultado do Fundo, segundo a gestão.
O que muda com a saída do BBIG11
Com a operação, a Iguatemi passa a representar cerca de 15% dos administradores dos shoppings do fundo. Além disso, o Pátio Higienópolis passa a figurar como o segundo ativo mais relevante do portfólio do XPML11 (7%) em termos de representatividade.
Nossa visão
Recentemente, o XPML11 realizou a maior alienação do seu portfólio ao vender participações em nove ativos para o novo fundo da Riza. Em sua maioria, eram shoppings nos quais o Fundo detinha participações menores e cuja performance, na média, ficava abaixo dos indicadores do portfólio consolidado.
Essa leitura é importante porque ajuda a entender o racional por trás do movimento atual: ao mesmo tempo em que “enxuga” a carteira, ao se desfazer de ativos menos estratégicos, o XPML abre espaço para recompor o portfólio com participações em empreendimentos de altíssima qualidade, como Pátio Higienópolis e os shoppings da plataforma Iguatemi, o que tende a elevar a qualidade média do portfólio e melhorar seus indicadores operacionais ao longo do tempo.
Vale lembrar que já analisamos anteriormente os shoppings Pátio Higienópolis e Praia de Belas, ativos nos quais o Fundo já detém participação em seu portfólio.
Além do efeito qualitativo, há também um ganho claro do ponto de vista financeiro. A venda recente reforçou a liquidez do Fundo e contribuiu para uma redução relevante da alavancagem, tema que sempre acompanhamos de perto na tese.
Inclusive, no relatório mais recente, a gestão atualizou a projeção de desembolsos até o fim de 2027 e, com a entrada dos recursos da alienação, o Fundo passa a operar com uma estrutura de caixa mais confortável em 2025 e 2026, mantendo necessidades pontuais para 2027 que, ainda que possam aparecer como saldo líquido negativo no fluxo, seguem dentro de um patamar administrável, considerando, especialmente, a capacidade da gestão de continuar executando movimentos de reciclagem e otimização, como vem fazendo.
Gostou da análise? No Nord FIIs, acompanhamos de perto os movimentos dos principais fundos imobiliários e seus impactos na carteira.