Análise completa para saber se ainda vale a pena investir no VRTA11
Descubra se ainda vale a pena investir no VRTA11, análise dos proventos esperados e perspectivas para os próximos 12 meses para os cotistas
O Fator Verità (VRTA11) é um dos fundos imobiliários de papel mais consolidados da bolsa brasileira. Com mais de uma década de história, o fundo se destaca pela gestão experiente, ampla base de cotistas e por oferecer uma carteira diversificada de CRIs, com foco na proteção contra a inflação e na geração de renda consistente.
Neste conteúdo, você confere uma análise completa sobre o fundo, seus diferenciais, desempenho histórico, composição de portfólio, riscos envolvidos e o que esperar dos seus rendimentos nos próximos meses.
Sumário
- Conheça o fundo imobiliário VRTA11
- Composição do portfólio
- Sobre casos de inadimplência na carteira
- Principais riscos do fundo VRTA11
- Vale a pena investir? Avaliação detalhada do VRTA11
- Conclusão sobre o investimento
Conheça o fundo imobiliário VRTA11
Constituído em janeiro de 2011, o Fator Verità (VRTA11) é um dos FIIs mais tradicionais do mercado. Ele tem como objetivo investir em ativos financeiros imobiliários, tais como: CRIs, LCIs, cotas de FIIs, entre outros.
A sua gestão é feita pela Fator Administração de Recursos, do Banco Fator, uma gestora com mais de 20 anos de atuação no mercado de fundos imobiliários.
O FII conta com uma ampla base de cotistas (mais de 113 mil investidores) e possui uma liquidez diária muito boa, negociando em média R$ 1,16 milhão por dia desde o início de 2020.
O seu custo para o cotista é baixo, visto que o fundo conta apenas com uma taxa de administração de 1% ao ano sobre o seu valor de mercado.
Apesar de não possuir taxa de performance, o que tira um pouco do alinhamento entre a gestão e os cotistas, o Fator Verità possui como rentabilidade alvo de IPCA+6% ao ano.
A partir de seu perfil de investimento em créditos middle yield, o Fundo entregou uma rentabilidade acumulada bastante superior à do IFIX e à do CDI bruto desde a sua criação, considerando sempre o reinvestimento dos proventos.
Desde então, o retorno total ajustado por proventos foi de 365%, superando com folga o desempenho do IFIX (+245%) e do CDI bruto no mesmo período (+264%)
No início de 2019, o fundo passou por importantes mudanças no time de gestão, quando parte da equipe responsável pela estruturação e acompanhamento da carteira deixou a gestora para fundar a Iridium Gestão de Recursos.
Mas, passadas as incertezas decorrentes da mudança, o fundo permanece em boas mãos. A atual equipe de gestão é bastante qualificada e conta com ampla experiência em estruturação de créditos imobiliários.
Composição do portfólio
Chama a atenção no Verità a boa diversificação de seu portfólio. Atualmente, o fundo conta com uma carteira composta por 54 CRIs, muito bem distribuída entre os devedores, sendo que nenhum deles representa mais do que 7% do patrimônio líquido do fundo.
Em se tratando de fundos de recebíveis, a boa diversificação da carteira é fundamental, pois ajuda a diluir os riscos de créditos específicos aos quais o FII fica exposto.
O segmento associado aos devedores dos CRIs é predominantemente o de construção civil (20,19%), o que já era esperado, embora o VRTA11 também conte com alguma exposição às operações envolvendo outros setores reconhecidos pelas suas resistências, tais como: alimentos (11,18%), FII papel (10,59%) e logística (6,72%), entre outros.
Fonte: Fator Verità
Outra característica relevante do fundo é a sua notável diversificação a nível de securitização das operações. Embora seja uma diversificação secundária quando comparada à dos devedores, ela também é importante, pois proporciona ao fundo menor risco específico a determinadas estruturações associadas a uma única securitizadora.
Sobre casos de inadimplência na carteira
A operação de CRI vinculada à Indústria Cerâmica Fragnani, que representa aproximadamente R$ 58,2 milhões — o equivalente a 4,17% do patrimônio líquido do Fundo —, passou a apresentar inadimplência a partir de fevereiro de 2025, com o não pagamento das amortizações previstas.
Mais recentemente, a situação se agravou com o protocolo do pedido de Recuperação Judicial por parte da devedora, fato que impacta diretamente o CRI Fragnani II, intensificando a preocupação em relação à recuperação dos valores investidos.
Segundo comunicado da gestora, os rendimentos mensais do Fundo não devem ser afetados neste momento, e a equipe de gestão segue acompanhando o caso de perto, avaliando as garantias e eventuais medidas judiciais a serem tomadas.
Seguiremos monitorando o andamento do processo e manteremos os investidores informados sobre qualquer desdobramento relevante.
Por último, temos o CRI BR Distribuidora I, que foi integralmente provisionado, com 100% de seu valor marcado a PDD (Provisão para Devedores Duvidosos), como medida de precaução diante da situação da devedora. O CRI apresentou inadimplência no mês de abril. Segundo a gestão, espera-se que a inadimplência continue nos meses subsequentes.
A operação já havia sido reprecificada para 25% do valor de face em agosto de 2024 e, desde então, passou a representar apenas cerca de 0,02% do PL do Fundo. Dado seu peso marginal na carteira, o impacto prático dessa medida no resultado do VRTA é considerado irrelevante.
Por fim, mas não menos importante, quando tratamos de fundos de recebíveis imobiliários, também é essencial analisarmos as garantias por trás das estruturas dos CRIs para o caso de necessidade de executá-las em caso de inadimplência.
No caso do Verità, temos garantias sólidas sobre os recebíveis, trazendo maior segurança aos cotistas.
Principais riscos do fundo VRTA11
Como de costume, enfatizamos que o investimento em fundos imobiliários envolve riscos, sendo preciso considerá-los na hora de investir. Os principais riscos associados ao Fator Verità são:
i) Risco de crédito: assim como todo fundo de recebíveis imobiliários, o principal risco ao qual o VRTA11 está exposto é o de crédito. Apesar do perfil de risco da sua carteira de CRIs ser intermediário, entendemos que a boa diversificação e as estruturas das garantias dos recebíveis mitigam boa parte desse risco.
ii) Risco de pré-pagamento e reinvestimento: com as taxas de juros próximas das mínimas históricas, não é improvável que os devedores pré-paguem as dívidas antigas (de juros mais elevados) para financiar novos débitos a juros inferiores. Caso isso venha a acontecer, ou os CRIs simplesmente vençam, o fundo pode ter alguma dificuldade em reinvestir os recursos na mesma taxa de juros, o que reduziria a rentabilidade da sua carteira.
iii) Risco de mercado: como o Fundo é negociado em Bolsa, também há o risco relacionado à oscilação no valor de suas cotas de acordo com os momentos do mercado.
Vale a pena investir? Avaliação detalhada do VRTA11
É sempre importante ter uma carteira diversificada entre fundos e segmentos para melhor navegar em meio às incertezas do cenário econômico.
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Conclusão sobre o investimento
O Fundo possui uma gestão diligente e com vasta experiência na estruturação e acompanhamento de créditos imobiliários, o VRTA conta com uma carteira de CRIs: (i) bem diversificada em praticamente todos os aspectos; (ii) com boas taxas para seu nível de risco; (iii) garantias robustas; (iv) e maior exposição à inflação, ideal para investidores que gostam da proposta e possuem um horizonte de investimento de longo prazo.
Posto isso, além de o Fundo negociar bem abaixo do seu valor patrimonial (P/VPA de 0,94), representando uma boa oportunidade até mesmo para ganho de capital, entendemos que ele também é uma boa oportunidade para investidores que buscam uma geração de renda se expondo a ativos que os protegem da inflação, sobretudo ao seu atual patamar de preço (R$ 80).
Nesse caso, o investidor estaria investindo em uma carteira de CRIs à marcação a mercado, com retorno bruto equivalente a IPCA + 13,64% a.a., de acordo com a tabela de sensibilidade disponibilizada pela gestora, o que representa um excelente rendimento para o nível de risco de crédito e de diversificação da carteira.
Com isso, o VRTA11 segue sendo uma alternativa interessante para quem busca diversificação e proteção contra a inflação dentro da classe de fundos de recebíveis. Vale acompanhar os próximos movimentos da gestão e os desdobramentos dos casos de inadimplência, mas, no cenário atual, o fundo ainda pode ter espaço na carteira de investidores de longo prazo.
