Multipropriedade em fundos imobiliários: vantagens e riscos
Entenda como funciona a multipropriedade em fundos imobiliários, suas vantagens, desvantagens e os riscos em momentos de crise
A multipropriedade em fundos imobiliários ganhou destaque nos últimos anos por oferecer taxas de retorno mais elevadas do que outros ativos do setor. Mas esse retorno maior vem acompanhado de riscos que precisam ser bem entendidos antes de investir.
Confira a seguir o que é a multipropriedade, como os fundos imobiliários atuam nesse mercado e quais cuidados o investidor deve ter.
O que é multipropriedade e qual a diferença para o timeshare
Multipropriedade é a divisão da propriedade de um imóvel entre várias pessoas, modelo bastante comum em resorts.
Ela costuma ser confundida com o timeshare, mas são conceitos diferentes: no timeshare, divide-se apenas o direito de uso por um período, enquanto na multipropriedade o comprador tem, de fato, uma fração do imóvel registrada em seu nome, com respaldo em legislação específica.
Esse tipo de investimento costuma ser vendido de forma bastante agressiva, principalmente durante períodos de férias, o que também explica o alto número de distratos registrados nesse mercado.
Vantagens da multipropriedade
Entre os principais benefícios está o custo compartilhado: como várias pessoas dividem o mesmo imóvel, o valor pago por semana de uso costuma ser menor do que manter uma propriedade de férias sozinho.
A manutenção do empreendimento também já está incluída no custo, o que evita gastos extras com reparos.
Outro atrativo é a possibilidade de intercâmbio de férias, já que muitas administradoras permitem trocar a semana reservada por outra em um destino diferente, mediante o pagamento de uma taxa.
Desvantagens da multipropriedade
Entre as desvantagens está o custo fixo, que existe independentemente de o cotista usar ou não o imóvel no período contratado.
A revenda da cota também costuma ser mais difícil do que a venda de um imóvel inteiro, especialmente enquanto a construtora ainda está comercializando as unidades, já que ela tende a priorizar suas próprias vendas. Quem coloca a unidade no pool de locação do hotel ainda enfrenta concorrência direta com o próprio empreendimento.
Chamadas de capital e taxa de administração
Reformas estruturais no empreendimento costumam ser financiadas por chamadas de capital, nas quais os cotistas são convocados a contribuir com valores adicionais. Além disso, para colocar a unidade em locação dentro do pool do hotel, é comum pagar uma taxa de administração que varia entre 20% e 40%, o que reduz consideravelmente a rentabilidade líquida do investimento.
O preço por metro quadrado da multipropriedade também costuma ser de duas a três vezes mais alto do que o de um imóvel comprado por inteiro.
Como os fundos imobiliários investem no setor
Existem duas formas principais de investir em multipropriedade por meio de fundos imobiliários.
A primeira é via equity, quando o fundo participa diretamente do desenvolvimento do projeto, geralmente por meio de uma sociedade de propósito específico (SPE).
A segunda, mais comum, é via dívida: o fundo financia o empreendimento e recebe garantias que podem ser executadas em caso de inadimplência. As taxas oferecidas por esses fundos costumam ser bem mais atrativas do que as de outros CRIs do mercado, o que impulsionou a popularidade desse tipo de ativo, principalmente entre 2018 e o início da pandemia.
Os riscos da multipropriedade em momentos de crise
Em cenários de crise econômica, a multipropriedade costuma ser um dos primeiros gastos cortados pelos consumidores, já que se trata de um item de lazer, não essencial. Isso gera um aumento expressivo de distratos e defaults, o que impacta diretamente o fluxo de recebíveis dos fundos imobiliários que investem nesses CRIs.
Taxas de retorno elevadas costumam refletir um risco igualmente elevado, algo que o investidor deve sempre considerar antes de aportar recursos nesse tipo de fundo.
O caso dos empreendimentos de Gramado
Diversos fundos imobiliários enfrentaram problemas relacionados a CRIs vinculados a empreendimentos de multipropriedade em Gramado, no Rio Grande do Sul.
Com o fechamento da economia durante a pandemia, esses ativos passaram por dificuldades financeiras significativas, o que resultou em defaults amplamente noticiados em fundos do setor.
O principal risco para o investidor
Fundos imobiliários de multipropriedade tendem a ganhar mais atenção em momentos de crédito farto e juros baixos, quando bancos afrouxam a análise de crédito e o mercado como um todo está mais aquecido.
O problema surge justamente em momentos de crise, quando a dívida mais cara e a menor capacidade de pagamento dos devedores tornam esses fundos mais vulneráveis a defaults, exigindo atenção redobrada do investidor antes de aportar recursos nesse tipo de ativo.
