TRX Real Estate (TRXF11) anuncia reciclagem de portfólio
Reciclagem do Fundo da TRX Real Estate (TRXF) terá R$ 800 milhões em negociações; veja as operações
Em comunicado ao mercado, a gestão do TRX Real Estate (TRXF11) comunicou a assinatura de um memorando de entendimentos com o FII HBC Renda Urbana (HBCR11) para a negociação de compra e venda de imóveis, envolvendo um montante aproximado de R$ 800 milhões.
Venda de ativos
O TRXF pretende se desfazer de oito imóveis, sendo sete deles atualmente locados para o Assaí e um para o GPA. Vale ressaltar que alguns desses imóveis pertencem ao TRXB, fundo em que o TRXF detém mais de 98%.
O montante total das vendas é de R$ 613,4 milhões, representando um cap rate de 7,25% a.a., em linha com o valor contábil atualizado dos imóveis.
A gestão estima um ganho de capital de R$ 109 milhões com a transação, equivalente a R$ 7,12/cota para o TRXF, considerando sua participação no TRXB. Além disso, a operação deve resultar em uma taxa interna de retorno (TIR) de 14,1% a.a., representando uma boa rentabilidade.
Uma vez confirmado o acordo, o Fundo deverá receber os valores de forma parcelada ao longo dos próximos 18 meses após o fechamento da negociação.
A gestão planeja destinar os recursos recebidos — e que não serão distribuídos como ganhos de capital — para a redução da alavancagem dos fundos, efetuando o pré-pagamento de alguns CRIs que foram emitidos para a aquisição de imóveis.
O montante a ser pré-pago é de R$ 329,97 milhões para o TRXF e aproximadamente R$ 62,84 milhões para o TRXB. Com essa medida, a gestão projeta uma queda de 9 p.p. na alavancagem do TRXF, levando a uma redução do Loan to Value (LTV) de 29% para 20%.
Novas aquisições
Em relação às novas aquisições, o TRXF pretende adquirir a totalidade de três lojas pertencentes ao HBCR pelo valor total de R$ 181,56 milhões. Os imóveis estão localizados em Campinas/SP, Joinville/SC e Goiânia/GO, e possuem como principal locatário a empresa de material esportivo Decathlon.
Como de costume, todos os imóveis contam com contratos atípicos de longo prazo com a locatária. No caso específico dos imóveis em Goiânia e Joinville, há também espaços ocupados por outras empresas, como a Cobasi, Blue Fit e Kalunga, por meio de contratos típicos.
Opinião: Compra e venda de imóveis pelo TRXF11
Sendo assim, caso a negociação seja concluída, o TRXF deve diluir significativamente a sua exposição ao Assaí e ao GPA, que atualmente respondem por 45,8% e 17,7%, respectivamente, da receita imobiliária do portfólio. Depois, podemos esperar uma queda relevante na alavancagem do Fundo, conforme destacado.
Nosso ponto de atenção em relação à negociação está no imóvel de Joinville, cuja venda não foi efetivada para o ALZR no passado devido a questões relacionadas a diligências.
No entanto, como o TRXF ainda não forneceu todos os detalhes sobre as condições da compra, aguardaremos a concretização do acordo para realizar uma análise qualitativa e financeira mais aprofundada da transação, sendo certo que comunicaremos os assinantes em caso de novidades, ok?
O que é o Fundo TRXF11?
O TRX Real Estate (TRXF11) é um fundo de perfil híbrido cujo objetivo é o de auferir renda e ganhos de capital a seus cotistas por meio de investimentos principalmente em imóveis de varejo.
Quanto o TRXF11 paga dividendos?
O Fundo possui um histórico de distribuição crescente e bastante regular. Seu dividendo atual é de R$ 0,90 por cota, com um Dividend Yield mês de 0,81% com base na cotação de R$ 111,54 da data-base de 31/01/2024 com pagamento realizado em 16/02/2024 aos cotistas.
