TRXF11 compra Hotel Emiliano Rio por R$ 260 mi; veja os impactos
TRXF11 anuncia a compra indireta do Hotel Emiliano Rio por R$ 260 milhões. Veja os detalhes da operação e os impactos para o fundo
O TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF11), gerido pela TRX Investimentos, informou a aquisição indireta do Hotel Emiliano Rio, empreendimento de alto padrão localizado na Avenida Atlântica, em Copacabana (RJ).
A operação foi estruturada por meio da aquisição da sociedade proprietária do imóvel, com expectativa de celebração de um contrato de locação de longo prazo, mantendo o empreendimento em operação sob a marca Emiliano.
Como será a operação
O investimento total será de R$ 260 milhões, valor sujeito à atualização pelo IPCA até as respectivas datas de pagamento. O pagamento será realizado da seguinte forma:
- R$ 30,6 milhões mediante subscrição de cotas do TRXF11 pelos vendedores;
- R$ 114,7 milhões pagos à vista na conclusão da operação;
- R$ 114,7 milhões com vencimento em até seis meses após o fechamento.
Considerando o preço de aquisição, o investimento apresenta yield estabilizado estimado de 10% ao ano, após o pagamento integral.
Conheça o Hotel Emiliano Rio
O Hotel Emiliano Rio está localizado na Avenida Atlântica, em frente à Praia de Copacabana, uma das localizações mais emblemáticas e valorizadas do mercado imobiliário brasileiro.
O empreendimento possui 11.019 m² de área construída, sendo aproximadamente 7,2 mil m² de área voltada à operação hoteleira, distribuídos em 90 quartos. O hotel é classificado como cinco estrelas e integra a rede Small Luxury Hotels of the World, reconhecida internacionalmente por reunir hotéis independentes de alto padrão.
A operação prevê a assinatura de um contrato de locação com prazo de 20 anos, sendo os 10 primeiros anos em regime atípico, indexado ao IPCA.
Como fica o portfólio do TRXF11
Com a conclusão da operação, o TRXF11 passará a deter 112 imóveis, com prazo médio contratual de 13,61 anos.
Além disso, o segmento de hotelaria passará a representar 5,21% das receitas do Fundo, integralmente expostas ao Grupo Emiliano, o estado do Rio de Janeiro aumentará sua participação para 13,04% das receitas do portfólio.
Nossa visão sobre a aquisição
A operação nos parece positiva. O TRXF11 passa a investir em um segmento até então inexistente em seu portfólio por meio de um ativo de elevada qualidade, localizado em uma das regiões mais valorizadas do país e operado por uma das marcas mais reconhecidas da hotelaria de luxo brasileira.
Embora a entrada no segmento hoteleiro possa gerar dúvidas entre alguns investidores, a estratégia parece coerente com a evolução recente do fundo, que vem ampliando sua diversificação para diferentes classes de ativos imobiliários.
Mais importante do que a diversificação em si é a qualidade dos imóveis e dos locatários escolhidos pela gestão. Esse movimento já havia sido observado na aquisição do Hospital Sírio-Libanês e agora se repete com o Hotel Emiliano, ambos ativos de alto padrão e ocupados por operadores consolidados em seus respectivos setores.
Outro ponto relevante é que o TRXF11 não assumirá a operação do hotel. O fundo atuará exclusivamente como proprietário do imóvel, enquanto a administração hoteleira continuará sob responsabilidade da Rede Emiliano.
Dessa forma, o risco para o cotista permanece concentrado na solidez do contrato de locação e na capacidade financeira do locatário, e não nos resultados operacionais da atividade hoteleira.
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