TRXF11 compra hospital e prédio educacional em SP; veja investimento
Com as novas operações, o Hospital Albert Einstein passa a responder por 11,33% da receita do TRXF11, enquanto a Link School passa a representar cerca de 3,01%
O fundo imobiliário TRXF11 (TRX Real Estate FII) confirmou a aquisição de dois ativos estratégicos em São Paulo. O primeiro imóvel é um edifício hospitalar em desenvolvimento no bairro de Pinheiros, zona oeste da capital, que será locado ao Hospital Israelita Albert Einstein. O segundo ativo adquirido é o Corporate Garden, localizado no Jardim Paulista, uma das regiões mais valorizadas de São Paulo.
Imóvel para locação ao Albert Einstein
O TRXF11 comunicou ao mercado que realizou a aquisição de um hospital que será locado ao Hospital Israelita Albert Einstein, localizado no bairro de Pinheiros, em São Paulo. O valor total da operação é de R$ 327,56 milhões, equivalente a R$ 21,25 mil/m². O cap rate da transação foi de 8%.
Assim como o hospital do Albert Einstein no Parque Global, já integrante do portfólio do Fundo, este novo imóvel mantém o padrão elevado de qualidade, aliado a um locatário de primeira linha, financeiramente sólido e amplamente reconhecido no segmento.
O ativo possui 15,41 mil m² de ABL e 4,2 mil m² de área de terreno. O contrato de locação terá prazo de 25 anos, corrigido pelo IPCA, sendo 20 anos na modalidade atípica (SLD), o que reforça a previsibilidade de receita no longo prazo. A inauguração do empreendimento está prevista para o 1T27.
Aquisição de imóvel locado à Link School
A outra operação anunciada pelo Fundo foi a aquisição do imóvel educacional atualmente locado para a faculdade de Business Link School, localizado na Av. Brigadeiro Luís Antônio, no bairro Jardim Paulista, em São Paulo.
Detalhes da aquisição
O valor total desembolsado pelo Fundo foi de R$ 186,16 milhões (R$ 22,3 mil/m²), dos quais R$ 137,11 milhões foram pagos à vista na data da conclusão, incluindo a assunção e liquidação de dívidas vinculadas ao ativo (valor que não foi informado).
O valor remanescente, equivalente a R$ 49,05 milhões, será quitado em duas parcelas iguais de aproximadamente R$ 24,52 milhões, com vencimentos em 12 e 24 meses. Essas parcelas serão corrigidas pela variação positiva do IPCA, acrescida de uma sobretaxa de 4,5% ao ano. Os recursos utilizados foram provenientes da 12ª emissão de cotas do Fundo.
O cap rate da transação foi de 8,5%, ainda que o yield on cost no primeiro ano, em função do formato de pagamento, será de 17,35%.
Sobre o ativo
O imóvel possui 8,34 mil m² de ABL, em um terreno de 2,22 mil m². O contrato de locação é típico, corrigido pelo IPCA, com vigência até abril de 2034. Em caso de rescisão antecipada, o locatário deverá respeitar aviso prévio de 6 meses, além do pagamento de multa equivalente a 6 meses de aluguel, acrescida da devolução de eventuais descontos e carências concedidos.
Trata-se de um ativo com excelente padrão construtivo, alinhado ao posicionamento de uma instituição de ensino de alto padrão e muito bem localizado.
Portfólio do TRXF11 pós-aquisição
Após as novas aquisições, o TRXF passa a contar com 113 imóveis, espalhados por 17 estados e 54 cidades. A ABL total do portfólio atinge aproximadamente 1,17 milhão de m², enquanto a área de terreno soma cerca de 2,34 milhões de m². O valor investido em imóveis passa a ser próximo de R$ 6,95 bilhões, com patrimônio líquido em torno de R$ 5,64 bilhões.
O prazo médio dos contratos segue elevado, agora em cerca de 12,85 anos, reforçando a previsibilidade de receitas, e o guidance de distribuição permanece mantido no intervalo entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026.
Do lado da receita, o portfólio mantém um bom nível de diversificação. A parcela referente a locatários multilocatários representa 17,23% das receitas do Fundo, seguida por Assaí (12,72%) e Grupo Mateus (12,17%).
Com as novas operações, o Hospital Albert Einstein passa a responder por 11,33% da receita do Fundo, enquanto a Link School passa a representar cerca de 3,01%.