TRXF11 compra cinco galpões logísticos via HIRE11
TRXF11 anuncia a aquisição indireta de cinco galpões logísticos via HIRE11, passando a deter 90% do veículo, enquanto a HIRE mantém 10%
O TRXF11 anunciou, na última sexta-feira (12/12), a aquisição indireta de cinco galpões logísticos por meio do FII HIRE11, veículo no qual passa a deter cerca de 90% de participação, enquanto a HIRE mantém os 10% restantes. A operação inaugura uma nova série de aquisições do Fundo, cujas análises serão divulgadas ao longo da semana.
Detalhes da transação
O valor total de aquisição referente à potencial aquisição de participação é de R$ 402,83 milhões (R$ 3.761,26/m²), que será quitado em três blocos:
(i) cerca de R$ 180,96 milhões serão liquidados por compensação com cotas da 12ª emissão;
(ii) R$ 53,46 milhões serão pagos à vista na data de fechamento;
(iii) parcela final, de R$ 115,15 milhões, será desembolsada em até 12 meses, preferencialmente também via compensação com cotas de uma futura emissão do Fundo.
Com base no NOI esperado para os próximos 12 meses, o Fundo estima um Yield on Cost de 11,90% na aquisição dos cinco galpões logísticos.
Sobre os ativos
O portfólio adquirido soma 107,1 mil m² de ABL, distribuídos em terrenos que totalizam 242,6 mil m², com destaque para os ativos classificados entre AAA e A.
Os empreendimentos estão localizados em regiões logísticas consolidadas, com destaque para os principais eixos do estado de São Paulo, como Cabreúva e a Grande São Paulo, além de um ativo estrategicamente posicionado na região do Aeroporto do Galeão, no Rio de Janeiro.
Todos os galpões dessa classe possuem perfil multiusuário, com contratos de locação celebrados nas modalidades típica e atípica, apresentando prazos remanescentes distintos, a depender do ativo, com maior previsibilidade nos galpões classificados como AAA.
Adicionalmente, parte dos empreendimentos, em especial os ativos localizados no Galeão e em Cabreúva, conta com áreas remanescentes de terreno, o que permite a realização de expansões futuras, segundo a gestão.
No entanto, os galpões localizados em Guarulhos apresentam padrão construtivo inferior quando comparados aos outros ativos.
Pelas imagens, trata-se de estruturas mais antigas, com layout menos eficiente e infraestrutura mais básica, voltadas a operações industriais e logísticas tradicionais, e não a ocupantes que demandam especificações técnicas mais modernas.
Esse perfil limita a atratividade para locatários de maior porte e reduz o potencial de captura de aluguel em relação a ativos mais novos. Nesse sentido, pode ser necessário, ao longo do tempo, que a gestão avalie a realização de melhorias ou eventuais retrofits para manter os imóveis competitivos, considerando outros centros logísticos de melhor qualidade da região de Guarulhos.
Minha visão
Do ponto de vista qualitativo, os ativos de maior padrão do portfólio, aqueles classificados entre AAA e A, se destacam pela localização em eixos logísticos consolidados e estratégicos, com destaque para São Paulo, Cabreúva e a região do Aeroporto do Galeão.
Além disso, a existência de áreas remanescentes com possibilidade de expansão adiciona uma camada relevante de opcionalidade à transação, permitindo a geração de valor adicional ao longo do tempo.
Por outro lado, os ativos classificados como B concentram o principal ponto de atenção da aquisição. Apesar de estarem inseridos em uma região logística interessante do estado de São Paulo, exigirão uma gestão mais ativa e, possivelmente, investimentos adicionais ao longo do tempo para manter a competitividade.