TRXF11 assina compromisso para aquisição de 13 imóveis com grandes varejistas
O valor total do investimento na compra dos imóveis é de R$ 543,48 milhões e o prazo médio dos contratos é de cerca de 15 anos
O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) comunicou na última segunda-feira, 9, a assinatura de um compromisso de compra e venda para a aquisição de um portfólio composto por 13 imóveis comerciais, todos já locados e operacionais, localizados nas cidades de São Paulo, Diadema, Atibaia e Cotia (SP).
Os imóveis são ocupados, em sua maioria, por empresas que já integram o portfólio do Fundo, como 8 lojas do Pão de Açúcar/Extra e as 3 unidades do Assaí Atacadista.
As novidades ficam por conta da inclusão de ativos locados a novos segmentos, como uma unidade do laboratório Delboni Auriemo (Dasa), representando o setor de saúde, e um estacionamento comercial atualmente ocupado por uma loja da Coop (Cooperativa de Consumo), ampliando a presença no varejo regional.
Detalhes da operação
O valor total da transação é de R$ 543,48 milhões, com pagamento previsto prioritariamente por meio da compensação de créditos da 11ª emissão de cotas do Fundo — ou, alternativamente, com recursos captados junto ao mercado na própria oferta.
O cap rate da operação é estimado em 8,0% ao ano, considerando a receita dos primeiros 12 meses após a conclusão da transação, em relação ao valor total do investimento.
Características dos ativos
Todos os imóveis já estão construídos, em operação, com contratos típicos de longo prazo e prazo médio remanescente de 15 anos.
O portfólio contempla diferentes perfis de ativos, incluindo lojas de grande porte ("big box"), cujas características já são conhecidas pelos assinantes, além de um laboratório de diagnóstico, estacionamento e posto de gasolina. No total, os imóveis somam 196.935 m² de terreno e 93.744 m² de área construída.
O custo médio de aquisição por m² das lojas foi de R$ 5.276,94/m², enquanto o valor do imóvel locado ao laboratório Delboni Auriemo (Dasa) foi de R$ 18.907,09/m².
Esse valor mais elevado se explica pelo perfil técnico altamente específico do ativo, que atende às exigências operacionais do setor de saúde. Esse tipo de imóvel pode, naturalmente, gerar algum receio entre investidores, dado seu grau de especificação e a menor flexibilidade de uso em caso de vacância.
No entanto, esse risco é mitigado pela localização estratégica do ativo, situado na Vila Mariana, bairro nobre e consolidado de São Paulo, com alta densidade populacional, infraestrutura urbana consolidada e proximidade de importantes pontos de referência — como o Museu do Ipiranga e a Leroy Merlin.
Um ponto interessante a destacar é que, segundo a gestão, os imóveis de varejo localizados na Região Metropolitana de São Paulo que já compõem o portfólio do Fundo possuem valor patrimonial médio de R$ 6.000,00/m² — o que indica um potencial de valorização superior a 13% em relação ao valor de aquisição atual.
Portfólio após a aquisição
Com a conclusão da aquisição, o portfólio do TRXF11 será ampliado de 55 para 68 imóveis, com presença em 37 cidades e uma ABL total de 653.980 m², representando um crescimento de 16,7% em relação ao volume atual.
Apesar do leve recuo no prazo médio contratual, que passa de 15,19 para 15,00 anos, cabe destacar que, embora sejam contratos típicos — com menor rigidez jurídica em comparação aos contratos atípicos —, o risco é mitigado pela natureza operacional dos imóveis, já ocupados por empresas sólidas e com vínculo de longo prazo com os pontos comerciais.
A estimativa de distribuição permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota, enquanto a alavancagem do Fundo recua de 30,43% para 25,03%, mesmo com a ampliação do portfólio.
Do ponto de vista qualitativo, a aquisição eleva a concentração da receita no Assaí, que já representava 29,81% do total e, com os novos imóveis que serão incorporados, passará a responder por 31,87% da receita do Fundo. Ainda que o locatário seja considerado de baixo risco de crédito e com contratos de longo prazo, esse aumento reforça um ponto de atenção relacionado à diversificação do portfólio.
Por outro lado, a operação também ampliou a presença do Fundo em ativos locados ao Pão de Açúcar e inseriu um novo locatário no portfólio — do setor de saúde — com a entrada do laboratório Delboni Auriemo, o que contribui para mitigar riscos específicos. Mesmo com o aumento pontual da concentração, o perfil dos inquilinos segue robusto e alinhado com a tese de renda urbana de longo prazo.
Minha visão
A aquisição do portfólio segue em linha com a estratégia do TRX em focar em imóveis de varejo de rua no estilo “Big Box”, ou seja, lojas amplas geralmente localizadas dentro da cidade. Além disso, os ativos contam com potencial de expansão de 10.132 m², o equivalente a +10,81% em relação à ABL atual do pacote. Isso indica que é possível que haja espaço para ampliação da ABL, o que é muito positivo.
Não somente, o portfólio traz consigo dois ativos com características até então inéditas no portfólio do TRXF11: um laboratório de diagnóstico, voltado ao setor de saúde, e um estacionamento comercial. Ambos possuem perfis operacionais bastante específicos, o que pode representar um ponto de atenção em termos de flexibilidade futura.
No entanto, os dois imóveis estão localizados em regiões estratégicas da cidade de São Paulo, com alta densidade populacional e forte demanda por serviços urbanos — fatores que ajudam a mitigar parte desse risco e sustentam sua atratividade no médio e longo prazo.
Sob a ótica financeira, a operação gera valor para os cotistas, pois o cap rate de venda dos últimos imóveis do fundo variaram de 6,50% a 7,25%, ou seja, menores do que o cap rate médio de compra, que foi de 8%. Essa diferença das taxas de capitalização (cap rate) é capturada durante a venda, se tornando ganho de capital distribuível aos cotistas.
Por fim, a transação está sujeita ao cumprimento de condições precedentes. Após a conclusão, o Fundo será imitido na posse dos imóveis e passará a receber a totalidade das receitas de locação.
