TRXF11 amplia portfólio com shopping e ativos urbanos
O TRXF11 concluiu a compra de participação em shopping no Maranhão e adquiriu cinco imóveis do portfólio do VIUR11, ampliando a diversificação do fundo
O TRXF11 concluiu duas aquisições relevantes recentemente: a compra de participação no Shopping São Luís, no Maranhão, e a aquisição de cinco imóveis do portfólio do VIUR11. As operações ampliam a exposição do fundo a ativos de renda urbana, educacionais e varejo, além de marcarem a entrada mais consistente em shopping centers.
Aquisição de 17% do Shopping São Luís (MA)
O fundo concluiu a compra de 17% de participação no Shopping São Luís, localizado na capital maranhense. Com a operação, o empreendimento se torna o terceiro shopping a integrar o portfólio do TRXF11.
Detalhes da transação
O valor total da aquisição foi de R$ 85,3 milhões, sendo praticamente a totalidade liquidada por meio da compensação com cotas do TRXF11, no montante de R$ 85,36 milhões, com um desembolso residual de R$ 67,3 mil em caixa.
A operação foi estruturada a um cap rate de 8,0%, com NOI estimado de R$ 3,34 milhões (R$ 60,52/m²). Esse patamar é considerado adequado quando analisado em conjunto com o perfil do ativo, que já é maduro e possui relevância no mercado de São Luís.
Sobre o ativo
Inaugurado em 1999, o Shopping São Luís foi o primeiro shopping da cidade e segue como o dominante em sua região. O empreendimento conta com 232 lojas satélites, 6 lojas âncoras e 5 megalojas, voltadas majoritariamente ao público das classes A e B.
Além disso, o shopping possui duas praças de alimentação, três parques de diversões, centro de eventos e o maior cinema da capital, com 10 salas.
O ativo soma 55,3 mil m² de ABL, está inserido em um terreno de 149,7 mil m² e apresenta vacância de 6,06%. Para shoppings, é comum operar com algum nível de vacância — geralmente entre 4% e 5% — refletindo a rotatividade natural de lojistas e ajustes no mix comercial.
A administração é realizada pela AD Shopping, responsável também pelos últimos shoppings adquiridos pelo fundo. A gestora vem promovendo melhorias operacionais e comerciais, com destaque para a atração de novas operações, projetos de modernização, expansão e iniciativas de inovação digital.
Visão sobre a aquisição do shopping
Diferentemente dos ativos adquiridos recentemente em Belo Horizonte, esse é um shopping mais consolidado, com público de maior renda e sob uma administração que tem se mostrado ativa, o que torna a aquisição atrativa do ponto de vista operacional.
Ainda assim, é importante ponderar que a gestão do TRXF11 tem ampliado sua atuação para segmentos distintos, como renda urbana, logística, agências bancárias e, agora, shopping centers. Esse tipo de ativo exige gestão dinâmica e contínua, com atenção constante ao mix de lojas, experiência do consumidor e execução operacional.
Nesse contexto, será fundamental acompanhar se a administração manterá o bom desempenho observado até aqui e como será a atuação nos shoppings de Belo Horizonte. Na prática, a condução operacional tende a ser delegada à administradora especializada, já que shopping centers não fazem parte do core histórico de atuação da TRX, diferentemente dos segmentos de renda urbana e logística.
Aquisição de cinco ativos do portfólio do VIUR11
Outra movimentação relevante foi a compra dos cinco imóveis do portfólio do VIUR11 (Vinci Imóveis Urbanos), compostos por ativos de renda urbana, educacionais e um grande center de rua.
Detalhes da transação
O valor total da aquisição foi de R$ 269,2 milhões (R$ 3.230,13/m²), estruturado em duas frentes:
- R$ 157,7 milhões liquidados por meio da entrega de cotas do TRXF11, considerando preço de referência de R$ 100,33 por cota;
- R$ 111,5 milhões absorvidos via CRIs, vinculados às aquisições dos imóveis da Ânima em Porto Alegre e Canoas (RS), caracterizando a alavancagem do VIUR11.
Além disso, como o VIUR11 recebeu majoritariamente cotas, é razoável supor que parte dessas cotas do TRXF11 possa ser vendida no mercado secundário para geração de caixa. Do total recebido, R$ 49,05 milhões permanecerão retidos em conta escrow, em favor do TRXF11, para cobrir obrigações específicas, como a regularização do registro do imóvel Grande Center (MA) e manutenções nos imóveis locados à Ânima.
O cap rate da operação foi de 8,9%, elevando a rentabilidade média do portfólio do fundo.
Sobre os ativos e visão geral
Os ativos somam aproximadamente 82 mil m² de ABL e estão distribuídos em três regiões do país. No Rio de Janeiro, estão os imóveis ocupados por DASA e Americanas, apresentados praticamente como um único bloco na operação.
No Rio Grande do Sul, ficam os dois ativos educacionais locados para a Ânima, em Porto Alegre e Canoas. Em São Paulo, o portfólio inclui o imóvel educacional localizado em Campinas, ocupado pela Cogna.
Começando pelos ativos educacionais, eles são locados para players de grande porte, como Cogna e Ânima, ambos com atuação nacional, o que adiciona robustez do ponto de vista de crédito.
Já os imóveis de varejo de rua, ocupados por DASA e Americanas, estão em pontos bem localizados, com vocação comercial voltada ao entorno. Embora sejam operações mais simples, cumprem papel relevante no fluxo local e tendem a manter a ocupação por atenderem demandas do dia a dia da população.
Por fim, o Grande Center, localizado em área central de São Luís, é um ativo multilocatário, com marcas como Casas Bahia, Americanas e Cacau Show. Apesar de não ter o padrão de grandes shoppings de capitais, funciona como um centro comercial regional, com bom fluxo de pessoas e relevância econômica para a cidade.
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