TRXF11 compra ativos alugados para o Hospital Sírio-Libanês
FII TRXF11 anuncia aquisição de lajes para o Sírio-Libanês. Entenda os detalhes, riscos e impactos no fundo imobiliário
O TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF11) celebrou compromisso para a aquisição de nove lajes corporativas, localizadas em São Paulo (SP), que serão integralmente locadas para o Hospital Sírio-Libanês, uma das instituições mais reconhecidas do setor hospitalar no país.
Detalhes da aquisição do TRXF11
O investimento total na operação é de R$ 328,4 milhões (R$ 32,67 mil/m²), sendo R$ 219,4 milhões destinados à aquisição dos ativos. Desse montante, o pagamento será realizado da seguinte forma:
(i) R$ 68,16 milhões à vista, no fechamento;
(ii) R$ 151,28 milhões em 5 parcelas, sendo 3 de curto prazo (duas de aproximadamente R$ 6,4 milhões e uma de R$ 2,1 milhões) e 2 parcelas mais relevantes de R$ 68,16 milhões, com vencimentos em 6 e 12 meses, estas corrigidas por IPCA + 4,5% a.a.
Além disso, o Fundo realizará um aporte adicional de R$ 109 milhões para obras de adaptação dos imóveis às necessidades do locatário, podendo chegar a R$ 129 milhões.
Vale destacar que o preço final ainda poderá ser ajustado por meio de um earn-out de até R$ 20 milhões, a depender do atingimento de condições que impactem o valor da operação.
O cap rate da operação, considerando o valor pago por m², é de 8% a.a.
Contrato com o Sírio-Libanês
O contrato de locação é atípico, no modelo Built To Suit, com correção pelo IPCA e vigência bastante longa, com vencimento em fevereiro de 2054. Há um período inicial de carência, seguido de descontos temporários no aluguel, mas ambos serão integralmente compensados por meio de renda mínima garantida (RMG), paga pelo vendedor dos ativos, de forma que o Fundo não deverá sofrer impactos no resultado nesse intervalo.
A partir de fevereiro de 2027, com o início da operação do hospital, o fluxo de aluguéis passa a ocorrer de forma regular. Nesse contexto, a gestão reforça a manutenção do guidance atual de distribuição.
Adicionalmente, o contrato conta com fiança bancária, reforçando a segurança da operação. Em caso de rescisão antecipada, a penalidade prevista inclui o pagamento de 9 meses de aluguel vigente, além da devolução do valor investido em capex (R$ 109 milhões), corrigido por CDI + 2,5% a.a., o que contribui para mitigar o risco de crédito da operação.
Sobre o ativo imobiliário
O ativo está inserido no projeto "O Parque", um complexo na região do Brooklin, em uma área consolidada e próxima a importantes eixos corporativos e residenciais de alto padrão. O projeto segue uma lógica semelhante à do Parque Global, em Pinheiros, onde o TRXF11 já possui exposição por meio do Hospital Albert Einstein.
Portanto, trata-se de um empreendimento de uso misto, que reúne torres residenciais e comerciais, além de lojas e restaurantes. O Sírio-Libanês ocupa atualmente 9 pavimentos na Torre Corporativa Orvalho, um ativo classe A+, totalizando cerca de 10 mil m² de ABL.
Impacto no portfólio do TRXF11
Com a aquisição de mais um empreendimento do setor hospitalar, esse segmento passa a representar 12,12% da ABL do Fundo. Especificamente, o Hospital Sírio-Libanês responde por 4,45% das receitas do Fundo.
Além disso, a operação contribui para o alongamento do perfil contratual do portfólio, com o prazo médio passando de 12,02 para 13,27 anos.
Quando a operação impacta os rendimentos?
Vale lembrar que o efeito dessa aquisição no resultado não é imediato. Como há um período de carência e descontos, o aluguel passa a impactar de fato as receitas do Fundo de forma mais relevante ao longo do próximo ano, após essa fase inicial.
Nossa visão
Na minha leitura, a aquisição é positiva para o TRXF11. O Fundo adiciona mais um ativo no segmento hospitalar, trazendo um inquilino com excelente qualidade de crédito e uma das principais redes do país.
Além disso, o contrato é bastante robusto, com prazo longo e boas proteções, enquanto o ativo apresenta um padrão construtivo elevado e está bem localizado.