TRXF11 anuncia nova aquisição e amplia portfólio com ativo educacional em Guarulhos
TRXF11 compra ativo educacional em Guarulhos, adiciona Cobasi e Caixa ao imóvel e reforça a diversificação do portfólio. Confira os detalhes da operação
O TRXF11 anunciou ao mercado mais uma aquisição, dessa vez envolvendo um ativo educacional, a Faculdade Cruzeiro do Sul, localizado em Guarulhos (SP).
No mesmo edifício, o TRXF também passa a deter as operações da Cobasi e da Caixa Econômica Federal, ampliando a diversificação de perfis dentro do mesmo imóvel.
Detalhes da transação
O valor total da operação foi de R$ 125 milhões (R$ 7.494,00/m²), sendo pago da seguinte forma:
(i) R$ 97 milhões pagos em cotas;
(ii) R$ 21,75 milhões pagos à vista com recursos em caixa;
(iii) R$ 6,25 milhões que ficarão retidos até a conclusão e regularização de pendências documentais.
O cap rate estimado da transação foi bastante robusto de 9,67%.
Como é o novo imóvel do TRXF11
O imóvel está localizado no município de Guarulhos (SP), na Av. Salgado Filho, uma via estratégica e próxima ao centro, mantendo o perfil de ativo de renda urbana que compõe grande parte do portfólio do TRXF11. Trata-se de um edifício comercial de grande porte, com ABL total de 16,68 mil/m² e área de terreno de 3.390 m², distribuídos de forma a acomodar três operações independentes.
A Universidade Cruzeiro do Sul é o principal inquilino do ativo, respondendo por aproximadamente 58% das receitas de locação. A operação possui contrato atípico, com vencimento em 2036 e prazo remanescente de 11 anos, o que garante maior previsibilidade ao fluxo de caixa do Fundo.
A Cobasi ocupa área de 980,78 m², com contrato típico e vencimento em 2027, enquanto a Caixa Econômica Federal utiliza 2.700 m², também sob contrato típico, com vencimento em 2026.
Como fica o portfólio do TRXF11 após a aquisição
Com a conclusão das aquisições, o portfólio do TRXF passa a contar com 105 imóveis, distribuídos em 57 cidades e 16 estados. A ABL total atinge agora 1,096 milhão de m², enquanto a área de terreno sobe para 2,22 milhões de m², ampliando de forma relevante a escala do portfólio.
O prazo médio contratual permanece elevado, em 13,31 anos, assegurando previsibilidade de receita no longo prazo.
Do lado da receita, a entrada de mais uma agência da Caixa Econômica Federal faz com que a instituição passe a representar 4,25% das receitas do Fundo. Já a Universidade Cruzeiro do Sul contribui com um percentual modesto, de 1,56%, enquanto a Cobasi é incorporada dentro da categoria “Outros”, com 1,25% das receitas.