TRBL11 cai 15% em 2025; o que aconteceu?
Fundo imobiliário TRBL11 lida com inadimplência dos Correios, mas vai cobrar na justiça cumprimento das obrigações contratuais
O FII Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) enfrenta desafios com a inadimplência dos Correios, seu principal locatário. No ano, as cotas do fundo caíram aproximadamente -15%, enquanto o IFIX registrou alta de +8,60% no mesmo período.
Mas, afinal, a recente queda sinaliza uma oportunidade de investimento? Saiba o que fazer com suas cotas.
Entenda o imbróglio do fundo imobiliário com os Correios
O FII TRBL11 possui um contrato atípico de aluguel com os Correios, que rescindiu unilateralmente o referido contrato após a interdição do galpão pela Defesa Civil, em razão de problemas estruturais identificados no imóvel.
Desde novembro de 2024, os Correios deixaram de pagar os aluguéis do Centro Logístico Contagem, em Minas Gerais, que representa cerca de 48% da receita contratada do fundo TRBL11. Em março de 2025, a estatal notificou a rescisão unilateral do contrato de locação, com desocupação prevista até agosto.
A gestora contesta a decisão, alegando que todas as exigências estruturais foram atendidas, uma vez que a Defesa Civil desinterditou o imóvel, e que o contrato permanece válido. No entanto, os Correios optaram por não retomar a ocupação do imóvel e interromperam o pagamento dos aluguéis devidos, o que levou a uma redução nos rendimentos do fundo e à queda no preço da cota.
Quebra de contrato dos Correios liga o sinal amarelo
A indústria de fundos imobiliários segue monitorando os desdobramentos do imbróglio entre o fundo e os Correios. O contrato atípico é considerado bastante seguro, desde que sejam bem redigidos e respeitem os princípios do Direito Civil. Nesse sentido, a justiça tende a julgar esses contratos de acordo com as cláusulas pactuadas entre as partes. Sendo assim, a expectativa do mercado é que o fundo ganhe a ação.
Os impactos da disputa judicial com os Correios
O problema todo é que houve uma interdição do galpão alugado aos Correios pela Defesa Civil, que constatou não se tratar de um lugar seguro para o desempenho daquela atividade, naquele momento, devido a problemas estruturais. Posteriormente, no dia 1º de abril, o galpão foi desinterditado pela mesma autoridade, liberando todas as condições para a total usabilidade da edificação.
A depender do resultado da disputa judicial, isso pode abrir um precedente importante. Caso os argumentos dos Correios convençam as autoridades judiciais e o contrato seja quebrado sem o pagamento da multa prevista, o mercado vai precificar os contratos atípicos como mais arriscados do que até então eram precificados, levando esse tipo de operação (sale and leaseback e buy to lease) a um custo mais elevado para o locatário desse tipo de empreendimento.
O que esperar do TRBL11 para os próximos meses?
Uma queda nos preços de um fundo, sem as mudanças de fundamento, é uma oportunidade de compra. O problema é que houve uma mudança significativa nos fundamentos do TRBL11. O que antes era um fundo concentrado em um locatário com contrato atípico e receita garantida, agora é um fundo concentrado em um imóvel que pode ser que não tenha mais um contrato.
Como os fundos imobiliários são precificados pela renda que geram e distribuem, o preço da cota acabou sofrendo bastante no mercado secundário após a redução da distribuição de rendimentos.
Sobre o TRBL11
O TRBL11 é um fundo de galpões logísticos gerido pela Rio Bravo. O fundo teve o início de suas atividades em novembro de 2012, já sendo considerado um fundo bastante antigo no mercado de FIIs. O fundo fez 6 emissões ao longo de sua história, possui um patrimônio líquido de R$ 740 milhões e uma taxa de gestão de 0,84% a.a sobre o valor de mercado do fundo.
TRBL11: o que o investidor deve fazer?
Não enxergamos o cenário atual como uma oportunidade de investimento no TRBL11, uma vez que ainda existem questões relevantes a serem solucionadas, incluindo uma disputa judicial em andamento. A própria gestora já indicou a possibilidade de alienação do imóvel, como uma alternativa para resolução mais célere do impasse com os Correios. É importante destacar que um único imóvel responsável por 47% da receita do fundo representa um fator adicional de risco para o investidor.
