Resia Day pode elevar ânimo do mercado com MRVE3?
Resia tem como foco o RPS para redução de custos e aumento do YoC (yield on cost) de 6,9% para 8,1%, a partir de 2025
A Resia, subsidiária americana da MRV (MRVE3), realizou seu Investor Day com investidores e acionistas para anunciar seus novos planos estratégicos.
Os destaques do Resia Day
O principal foco do evento foi a apresentação RPS (Sistema de Produção Resia), que consiste na padronização e automação extrema de todas as etapas do desenvolvimento de um projeto.
Todos os projetos são pré-desenhados e em questão de minutos a Resia consegue analisar a viabilidade e o retorno esperado de um terreno. A criação dos projetos (desenhos, hidráulica, estrutural) costuma demorar de 7 a 8 meses e, com tudo pronto, a companhia consegue encurtar em 6 meses esse prazo.
Só existem três tipos de apartamento e a estrutura dos prédios é totalmente modular, tudo que vai dentro dos apartamentos é pré-produzido (cozinha/sala/varanda, quarto e banheiro) e vai revestido.
Os imóveis de 1 ou 2 quartos, por exemplo, têm a mesma base, sendo que o de 2 quartos possui apenas um módulo a mais.
Em um mercado no qual a mão de obra é cara e os equipamentos/materiais são baratos, a pré-produção de todas as estruturas gera uma grande economia com empreiteiros.
Resia vai construir fábrica nos EUA
Para maximizar a eficiência, a Resia está investindo em uma fábrica que começa a produção dos pré-fabricados em janeiro de 2024. Chegando a 3 mil unidades produzidas por ano, a companhia captura em plenitude os ganhos do RPS. A capacidade total da fábrica é de 8 mil unidades por ano.
Na prática, o objetivo da companhia é elevar o Yield on Cost (receita operacional/custo total do projeto) de 6,9% para 8,1% nos projetos que serão realizados a partir de 2025. Com o Cap Rate (receita operacional/valor de venda do imóvel) variando entre 6% e 4%, a margem bruta dos projetos oscila entre 20% e 47%.
A Resia possui o produto certo, a preços acessíveis, está localizada em estados que possuem uma forte demanda para a workforce (classe média-baixa) e, por conta das condições de mercado desfavoráveis em 2022-23, está com uma suboferta de empreendimentos. Em 2025, quando o mercado melhorar, a companhia vai ter produtos para lançar e estará bem posicionada para um novo ciclo de crescimento.
Seu grande diferencial é que a companhia é totalmente verticalizada; no mercado, as incorporadoras costumam comprar um terreno já aprovado, contratar a arquitetura e a empresa de construção, ou seja, tudo é feito por players diferentes. Na Resia, tudo é feito dentro de casa e essa verticalização permite a padronização.
A companhia recebeu vários aportes nos últimos 3 anos, mas para 2024 o compromisso é de não queimar caixa. Serão construídas 1000 unidades e 1300 serão vendidas (um empreendimento por trimestre). De 2025 em diante a companhia retoma seu crescimento, sem precisar de novos aportes de capital.
Com um spread (YoC-Cap Rate) de 1,5%, a companhia projeta que produzirá 2,4 mil unidades por ano daqui a 5 anos; se esse spread sobe para 2,5%, a produção vai para 4 mil unidades/ano; e com um spread de 3,5%, a produção salta para 8 mil unidades/ano.
Vale a pena investir em MRVE3 em 2024?
A Resia foi um investimento acertado que a MRV realizou quatro anos atrás. As perspectivas de crescimento são muito boas e o valor da subsidiária praticamente inexiste no valuation da MRV, que já está muito barata considerando apenas o crescimento do lucro da operação brasileira.
Na carteira Nord 10X, estamos comprando MRV por um preço baixo e levando a Resia de graça. Compre MRVE3.
