RBRF11 vale a pena investir? Veja a análise do FII RBR Alpha Multiestratégia Real Estate

Com a inflação dando sinais de desaceleração e a queda da Selic se aproximando, as perspectivas para os fundos imobiliários em 2023 são muito positivas.

As classes de FIIs que podem capturar melhor esses movimentos são especialmente os bons Fundos de Tijolo e Fundos de Fundos Imobiliários (FOFs), especialmente por ainda estarem descontados, possibilitando uma maior valorização a partir do aumento do fluxo de investimento oriundo da renda fixa.

Pensando nos principais riscos e oportunidades que podem surgir neste novo contexto, o Nord FIIs recomenda Compra para RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11).

Nossa preferência pelo RBRF11 se baseia nas boas perspectivas e relação risco-retorno bastante atrativa para se ter na carteira no atual momento.

Vem comigo que explicarei tudo sobre o Fundo!

O fundo imobiliário RBRF11

Constituído em setembro de 2017, o Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11) é um fundo de fundos imobiliários (FOF) que tem como objetivo gerar renda preferencialmente a partir de investimentos em cotas de outros FIIs, mas também em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

O FOF é gerido pela RBR Asset Management, gestora independente focada no mercado imobiliário. Embora ainda pouco conhecida perante o grande público, a gestora conta com profissionais com vasta experiência e já conquistou o seu espaço no mercado, gerindo atualmente cerca de R$ 7,5 bilhões em ativos imobiliários no Brasil e no exterior.

O Patrimônio Líquido de R$ 1,12 bilhão e uma base de cotistas bastante pulverizada (superior a 99,5 mil investidores) conferem ao RBRF uma boa liquidez para o padrão dos FIIs, com o Fundo negociando uma média diária de R$ 2,3 milhões desde o início do ano.

As suas taxas de administração e gestão, somadas, equivalem a 1% ao ano sobre o valor de mercado. Além disso, o Fundo possui uma taxa de performance de 20% sobre o que exceder o Benchmark (o maior valor entre IGP-M + 3,5% a.s. e 4,5% a.s.).

Embora o seu custo não seja dos mais baixos em relação aos pares de mercado, o referencial utilizado é aderente à sua estratégia e a cobrança da taxa de performance é positiva nesse caso, uma vez que tende a alinhar os interesses entre gestão e os cotistas por meio da gestão ativa do portfólio.

Histórico do fundo RBRF11

A sua rentabilidade patrimonial ajustada desde o IPO corresponde a +52,8%, o equivalente a 125% da rentabilidade auferida pelo IFIX no período (+42,1%).

Sendo assim, a sua gestão ativa gerou um retorno acima da média do mercado (alpha) de 890 bps desde o IPO, reforçando a nossa percepção de que o FOF é capaz de gerar retornos acima da média aos cotistas em horizontes de investimentos mais longos, mesmo com um custo um pouco mais elevado.

Vale lembrar que, em momentos de mercado em que os FOFs estão sendo precificados abaixo do valor patrimonial, a análise da rentabilidade patrimonial ajustada — conforme descrito acima — é uma métrica mais adequada para se medir a performance da gestão ativa do gestor contra o índice.

Tese de investimento

A tese de investimentos do RBR Alpha Multiestratégia consiste em quatro tipos de estratégias, sendo que a exposição a cada uma deve variar de acordo com a leitura do ciclo imobiliário feita pela gestão para cada momento do mercado:

Alpha: é a principal estratégia do Fundo. Consiste basicamente em investir em FIIs de tijolo que estejam sendo negociados abaixo do custo de reposição (dispêndio necessário para construir um imóvel idêntico na mesma localização). Assim, o objetivo da estratégia é auferir ganhos de capital a partir de barganhas encontradas no mercado.

Beta: posições táticas em FIIs com dividendos estáveis, mas que proporcionam boas oportunidades de investimento a partir de oscilações no preço de suas cotas no curto prazo.

CRI: busca de retornos acima do benchmark a partir de investimentos em dívidas imobiliárias com boas garantias.

Liquidez: investimentos em fundos de renda fixa com liquidez imediata.

Portfólio do fundo RBRF11

Atualmente, a carteira do RBRF possui uma alocação de 61% na estratégia Alpha, 15% na Beta e 25% em recebíveis.

No que diz respeito à alocação entre segmentos, o Fundo está com 75% do portfólio em FIIs de tijolo, enquanto o restante está alocado em recebíveis imobiliários.

É possível notar, ainda, que a carteira do Fundo está majoritariamente exposta ao segmento corporativo (32%), o qual ficou um pouco para trás na recente recuperação do mercado. Sendo assim, essa alocação pode proporcionar ganhos de capital e valorização patrimonial ao FOF em caso de uma melhor precificação do segmento nos próximos meses.

Analisando o portfólio, é possível notar que as exposições a cada ativo são bem diversificadas, o que é sempre muito positivo. Além disso, boa parte das aquisições foram feitas por meio de ofertas restritas (57% do total), dando acesso aos cotistas a boas oportunidades restritas apenas a investidores profissionais.

Esse é exatamente um dos benefícios que procuramos em um fundo de fundos antes de investir, uma vez que tende a gerar valor aos seus cotistas a longo prazo.

Um bom exemplo de investimento diferenciado que o pequeno investidor somente teria acesso por meio de um FOF como o RBRF é o caso do FII Residencial Renda Global Apartamentos (FL2), segunda maior posição do portfólio (9,3% do PL), do qual o RBRF passou a ter uma participação de 47%, o que é algo muito positivo, por dar maior poder de governança ao FOF.

O valor aplicado no FII FL2 foi direcionado para a compra de 20 unidades no  empreendimento Parque Jockey por R$ 12,6 mil/m², com o adicional de R$ 1,7 mil/m² referente aos custos de decoração dos apartamentos.

É interessante observar que o custo de aquisição foi 20% abaixo do laudo vigente de avaliação daquele FII e os aluguéis praticados estão 10% acima do projetado. Como sequência, a gestão estima uma venda futura no valor de R$ 18,7 mil/m², o equivalente a uma valorização de 31% no horizonte de 2 anos.

Ainda é cedo para afirmar, mas é possível que o RBRF tenha ganhos de capital futuros bastante interessantes nesse veículo, que além de proporcionar uma diversificação de risco do portfólio no segmento residencial, não sofre oscilações da cota de mercado, já que não se trata de um FII listado.

Vale a pena investir no fundo RBRF11

O RBR Alpha Multiestratégia conta com uma gestão com anos de bagagem no mercado e que possui uma tese de investimento muito clara e flexível, de acordo com os movimentos do mercado. Vemos isso como um grande diferencial do fundo em relação a outros FOFs.

Conforme pontuado, além de o Fundo contar com uma parcela relevante do seu portfólio alocada em FIIs de tijolo, parte relevante dessa alocação possui bom potencial de valorização caso a recuperação do mercado que temos observado se perpetue.

Para deixar mais claro o seu potencial de valorização, basta observarmos o gráfico que explicita a sua dupla camada de desconto no fechamento de jun/23.

Basicamente, o gráfico nos mostra que para o FOF alcançar o seu valor patrimonial, seria preciso uma valorização de 8,2% de sua cota de mercado.

Mas se os fundos que compõem o seu portfólio também retornassem ao valor patrimonial, assumindo que a parcela de investimentos não listados em bolsa e CRIs não tivesse valorização, o ganho seria de mais 9,8%. Ou seja, nesse cenário, a valorização seria de 19%, além dos dividendos recebidos no período.

É certo que esses valores são mais baixos atualmente, tendo em vista as recentes altas do FOF, e envolvem incertezas. Ainda assim, seguimos identificando uma dupla camada de desconto bastante atrativa para aproveitar.

Falando em rendimentos, estimamos uma distribuição de rendimentos em torno de R$ 7,60/cota para o Fundo nos próximos 12 meses. Portanto, além de possuir um potencial de valorização muito interessante, o RBRF também possui um belo carrego em função do seu yield atrativo.

Esses fatores, em conjunto, nos fazem recomendar o FOF no Nord FIIs atualmente, sendo o Fundo uma ótima oportunidade para investidores que suportam a volatilidade inerente aos FOFs e possuem visão de médio/longo prazo.

Riscos

Como principais riscos que envolvem a tese do RBR Alpha Multiestratégia, destacamos:

i) Risco de mercado: risco relacionado à oscilação no valor das cotas dos Fundos Imobiliários devido a fatores que afetam o desempenho geral dos mercados como instabilidades políticas, entre outros eventos.

ii) Risco de gestão: ao investir em um FOF, estamos delegando a terceiros o gerenciamento e monitoramento de uma fração da nossa carteira de FIIs. Sendo assim, o risco de gestão é o principal fator ao qual nos expomos nesse segmento.

No entanto, entendemos que a gestão da RBR vem justamente para mitigar esse risco. Além de possuir uma equipe gabaritada e experiente, a gestora conta com uma boa estrutura e possui bom histórico de diligência nas suas decisões.

Considerações finais

Lembre-se sempre de que o investimento em fundos imobiliários envolve riscos, sendo preciso considerá-los na hora de investir. Além disso, é importante ter uma carteira diversificada entre fundos e segmentos para melhor navegar em meio às incertezas do cenário econômico.

Por fim, se você gosta de investir em Fundos Imobiliários, já pensou em se aprofundar ainda mais no assunto?

A Nord Research tem uma série focada em FIIs. Lá, você encontra uma carteira balanceada com os melhores Fundos para investir neste momento, já com as nossas expectativas para o yield de cada Fundo para os próximos 12 meses.

Com o acesso à série, você também conta com o acompanhamento constante sobre cada uma das teses recomendadas, além de poder tirar dúvidas por email e interagir ao vivo conosco pelas monitorias semanais.

Ative o teste da sua assinatura por 30 dias sem compromisso aqui.