10 FIIs com maior rentabilidade no 1º trimestre em 2025
FIIs com desconto frente ao valor patrimonial lideraram os retornos em 2025; saiba o que esperar do mercado
Os fundos imobiliários (FIIs) continuam sendo uma opção atrativa para investidores que buscam renda passiva e diversificação de carteira. No primeiro trimestre de 2025, alguns FIIs se destacaram pelo alto rendimento, especialmente em um cenário de alta da taxa Selic.
Em momentos de juros altos, é esperado que a renda variável não tenha uma boa performance, uma vez que o custo de oportunidade se torna maior diante de uma taxa Selic a 14,75% ao ano.
Nesse contexto, investimentos com maior risco passam a exigir retornos também mais elevados. No entanto, muitos investidores tendem a enxergar apenas o curto prazo, desconsiderando horizontes mais longos — o que pode impactar de forma expressiva o retorno total do investidor.
Por isso, a capacidade de se posicionar em bons ativos a preços atrativos e mantê-los por períodos prolongados tem sido uma das estratégias mais bem-sucedidas entre investidores experientes. No universo dos FIIs, essa lógica também se aplica.
Juros altos, FIIs baratos
Embora a taxa de juros atualmente esteja elevada — fato amplamente conhecido —, o que realmente importa para os investidores não é o seu nível presente, mas sim sua trajetória futura, ou seja, a expectativa em relação aos juros futuros. A expectativa de juros mais baixos no futuro faz com que o preço dos ativos se valorize. E isso ocorre bem antes dos juros começarem a cair. A taxa de juros é utilizada na taxa de desconto que calcula o preço de um ativo, ou seja, quanto menor o “desconto”, maior o preço.
Apesar do custo de oportunidade elevado decorrente da Selic a 14,75% ao ano, é importante ter em mente um ponto fundamental: a Selic não é 14,75% a.a., ela está nesse patamar. Ou seja, trata-se de uma condição temporária.O retorno para quem entra no mercado de renda variável com juros altos, antes da expectativa de queda, é superior ao retorno de quem fica esperando a Selic cair e os FIIs subirem para começar a comprar.
FIIs com desconto frente ao valor patrimonial
Fundos Imobiliários com grande desconto frente ao Valor Patrimonial (VP), desde que possuam ativos de qualidade, são grandes oportunidades na Bolsa a qualquer tempo. O VP não é fixo, ele também muda a cada reavaliação dos ativos do fundo. Então uma taxa de juros mais baixa faz com que o VP de um fundo suba, não só o valor de mercado. E o valor de mercado tende a perseguir o VP, mais cedo ou mais tarde. Nada é garantido, mas é uma tendência.
Afinal, aceitamos pagar o preço justo pelo patrimônio, ou seja, há uma tendência do preço de mercado ser igual ao valor patrimonial de um fundo.
Os 10 FIIs com maior rentabilidade no 1º trimestre em 2025
| Ranking | Fundo | Preço (R$/cota) | Retorno |
| 1 | BLMG11 | R$ 37,35 | 45,88% |
| 2 | SARE11 | R$ 4,63 | 31,96% |
| 3 | RECR11 | R$ 81,87 | 28,15% |
| 4 | VCJR11 | R$ 83,45 | 27,15% |
| 5 | RBRL11 | R$ 76,58 | 27,07% |
| 6 | PATL11 | R$ 48,71 | 26,69% |
| 7 | BROF11 | R$ 52,00 | 26,41% |
| 8 | BARI 11 | R$ 74,64 | 26,09% |
| 9 | MCRE11 | R$ 8,63 | 25,58% |
| 10 | BTAL11 | R$ 79,47 | 25,41% |
Retorno acumulado dos últimos seis meses. Dados consultados no dia 10 de junho. Fonte: Economatica
Segundo dados da Economatica, o fundo Bluemacaw Logística (BLMG11) liderou o ranking de valorização com alta de 45,88%, seguido pelo Santander Renda de Aluguéis (SARE11) com 31,96% e o REC Recebíveis Imobiliários (RECR11) com 28,15%.
Fundos imobiliários com desconto se destacam no 1º trimestre
O curioso é que são três fundos de diferentes setores, mas todos possuem uma característica em comum: um valor de mercado com desconto frente ao Valor Patrimonial (VP). Mesmo após a forte alta, o BLMG11 ainda está com um desconto de 47% frente ao VP devido à alavancagem, vacância e redução de rendimentos distribuídos.
Já o SARE11 se encontrava com um desconto excessivo frente ao VP. Ainda hoje, mesmo após a forte alta, negocia-se com 41% de desconto frente ao valor patrimonial. Então, bastava uma notícia positiva para que o preço de mercado fosse buscar o VP.
Essa notícia veio por meio de fato relevante, no qual o BTLG11 fez uma proposta de compra dos ativos do fundo por um valor superior ao que estava no mercado. Ou seja, as cotas se valorizaram fortemente.
O RECR11 também estava com forte desconto frente ao VP e o aumento no valor dos rendimentos distribuídos no ano de 2025 foi o gatilho para uma valorização do fundo nesse período. Ainda assim, ele continua negociando com desconto frente ao valor patrimonial — em torno de 9%.
O que influenciou esse desempenho do IFIX
A Selic elevada suga o capital da renda variável. Nessa época, as pessoas tendem a vender ativos que estão em queda e buscar a segurança da renda fixa. É a aversão ao risco em sua versão mais crua. O problema é que, invariavelmente, todos que fazem isso perdem as grandes altas da Bolsa. Quando voltam, as grandes oportunidades já passaram, então vão comprar os ativos pagando bem mais caro.
Alguns fundos tendem a se recuperar primeiro, principalmente aqueles que possuem o maior desconto frente ao valor patrimonial e que não possuem, aparentemente, problemas em sua carteira de ativos. Basta um trigger (gatilho, termo usado no mercado financeiro) para que as fortes altas venham.
O que fica dessa lição? Bom, renda variável é para longo prazo. Não dá para vender cota de FII quando está caindo e recomprar quando subir. Você vai perder a festa. Bons ativos devem ser carregados em carteira, inclusive com aumento de posição durante as quedas. É um segredo dos grandes investidores (um segredo nada secreto), mas difícil de executar por uma mente não treinada no mercado.
O grande segredo é o foco na qualidade da gestão, nos ativos do portfólio e na capacidade de geração de renda. Ativos que geram renda devem ser acumulados na carteira, desde que sejam bons ativos. O preço de mercado, o DY e o VP são métricas quantitativas que orientam a decisão dos bons investidores.
Mas o qualitativo deve estar sempre em primeiro lugar. Não é porque é barato que é bom. O ideal é que seja bom e barato ou, pelo menos, a um preço justo.
Comportamento do IFIX e perspectivas
O IFIX, principal índice de fundos imobiliários da B3, teve valorização de +6,28% no primeiro trimestre de 2025, bem menor que a valorização dos ativos descontados que vimos neste artigo.
No entanto, lembre-se de que o início do ano foi uma continuação do período ruim de dezembro de 2024, quando o IFIX teve uma forte queda. Na verdade, sua recuperação começou no dia 13 de fevereiro. De lá para cá (até o final de maio de 2025), o IFIX valorizou +15,50%, ou seja, uma valorização bem acima da Selic do ano inteiro em três meses.
O fechamento da curva de juros (diminuição dos juros futuros) contribuiu para essa forte alta. O mercado começa a pensar que os descontos estão excessivos e, do dia para a noite, os ativos começam a subir pelo aumento da demanda por eles.
Depois que a festa começa, fica mais difícil encontrar uma mesa para sentar. O ideal é tomar posição antes da festa começar e é isso que os grandes investidores fazem.
Oportunidades na renda variável com juros altos
Com a expectativa de manutenção na taxa Selic ao longo de 2025, os fundos imobiliários devem continuar com um bom desconto, mas ganhando atratividade à medida que os juros futuros se acomodem.
Qualquer perspectiva de melhora do cenário pode ser um gatilho para uma forte alta da Bolsa e dos FIIs. Setores como escritórios, logística, varejo de rua e shopping centers tendem a se beneficiar de um ambiente macroeconômico mais favorável. Atualmente, os FIIs de tijolo encontram-se negociados com expressivos descontos e apresentam uma rentabilidade bastante atrativa.
Para o investidor, o momento é propício para avaliar oportunidades, sempre observando a qualidade dos ativos, gestão do fundo e histórico de dividendos.
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Tributação de FIIs e Fiagros: o que muda com alíquota de 5%
Na noite de domingo, 8, o governo anunciou a tributação de títulos hoje isentos, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e do Agronegócio (LCA), com alíquotas de 5%, o que vai torná-los menos atrativos ao investidor, e poderá encarecer atividades do agronegócio e do setor imobiliário, beneficiados por esses instrumentos.
Até o momento, os rendimentos dos FIIs e fiagros são isentos. Ainda falta a redação do texto da medida provisória passar por todo o trâmite no Congresso, que vai propor emendas e pode modificar bastante o texto apresentado.
A eventual tributação de FIIs e Fiagros, caso venha a ser implementada, tende a reduzir a atratividade desses instrumentos no mercado e encarecer o crédito para esses setores. É um tiro no pé, pois se arrecada mais agora, mas torna o crédito mais caro para quem investe no setor produtivo imobiliário e do agronegócio.
No entanto, mesmo com uma alíquota de 5%, ainda se preservaria um diferencial tributário relevante em relação a outras modalidades de investimento. Os FIIs e Fiagros continuariam atrativos para o investidor pessoa física.
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