Quanto investir em FIIs para receber R$ 1 mil por mês?
FIIs permanecem atrativos para quem busca renda passiva. Veja quanto precisa investir para viver de renda
Fundos Imobiliários (FIIs) são, por natureza, ativos voltados à geração de renda. A legislação vigente determina que, obrigatoriamente, 95% do lucro obtido por esses fundos seja distribuído aos cotistas na forma de rendimentos — atualmente isentos de Imposto de Renda.
Isso faz com que os fundos imobiliários sejam muito atrativos para quem quer construir patrimônio e gerar renda.
As ações também são ótimos ativos geradores de renda por distribuírem dividendos, além de terem um maior poder de crescimento (porém o poder de decrescimento também é maior) dos lucros. No entanto, as empresas não têm obrigação de distribuir os lucros (algumas passam anos os reinvestindo para crescer).
Sendo assim, os FIIs acabam sendo uma alternativa bastante procurada por quem quer viver de renda.
Mas afinal, quanto de patrimônio você deve ter em FIIs para obter uma renda mensal de R$ 1.000? Vou responder a essa sua dúvida hoje.
Como viver de renda com fundos imobiliários (FIIs)
O sonho de muitos investidores é viver de renda. Não para parar de trabalhar, mas, principalmente, para não ter a obrigação de trabalhar. Ter tempo para se dedicar a si, à família e poder fazer o que gosta.
Tenho consciência de que muitos consideram que a ideia de não trabalhar é melhor do que a de trabalhar no que gosta, mas ninguém consegue ficar muito tempo sem fazer nada, sem se sentir produtivo.
Falo com base na minha própria experiência: alcancei a independência financeira, mas sigo atuando em uma área pela qual sou apaixonado. Assim, consigo contribuir com as pessoas, manter-me útil e continuar conectado ao universo dos investimentos.
Para chegar à independência financeira você precisa de uma renda recorrente mensal, sustentável, de uma fonte de renda permanente, com resultados operacionais recorrentes e previsíveis. E quem procura viver de renda tem que saber de onde vem o resultado que pinga na conta todo mês. Nos FIIs não seria diferente!
O que são os FIIs e como geram renda
FIIs são fundos de investimentos que alocam o capital dos investidores no mercado imobiliário. A primeira coisa que você deve entender antes de investir em FIIs é de onde vem o resultado que está sendo distribuído. O resultado mais importante é o operacional recorrente, ou seja, aquele que tende a se repetir mês após mês por conta dos ativos que o fundo detém.
Os fundos imobiliários (FIIs) podem ser divididos entre aqueles que investem em dívida (FII de papel) e aqueles que investem em equity (FII de tijolo). Há também os FIIs que investem em outros FIIs ou outros ativos do setor imobiliário (chamados FoFs ou multiestratégia, a depender dos ativos em que investem).
Diferenças entre FIIs de papel e FIIs de tijolo
Vamos, por ora, concentrar nossa análise entre os fundos de papel e tijolo, para que você compreenda melhor como avaliar os resultados.
FIIs de tijolo possuem, como resultado recorrente, os aluguéis recebidos dos seus inquilinos. Como resultado não recorrente, venda de ativos, pagamento de dívidas, recebimento de parcelas de vendas etc. O resultado recorrente é o mais importante para entender se o patamar de rendimentos distribuídos é sustentável ou não.
Já os FIIs de papel investem em ativos de renda fixa, principalmente os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Como todo ativo de renda fixa, há uma taxa contratada, normalmente indexada ao IPCA ou CDI.
A taxa contratada é fixa, mas tanto o IPCA quanto o CDI variam com o tempo, trazendo mais volatilidade para os rendimentos distribuídos. Ainda assim, faz parte do resultado operacional recorrente toda receita advinda desses ativos de renda fixa. A renda não recorrente pode vir da venda de CRIs com lucro, por exemplo. Aqui novamente o mais importante é o resultado recorrente.
Os rendimentos recorrentes são a tão esperada renda passiva. Não que o resultado não recorrente não seja renda, mas ele não tem a mesma sustentabilidade.
A rentabilidade da carteira, isto é, o dividend yield (DY), tende a ser maior quanto menor for o preço pago pela cota ou quanto mais altos forem os rendimentos auferidos. E o preço da cota pode variar bastante, não somente pela oferta e demanda, mas, principalmente, por conta das condições econômicas do mercado.
O impacto das mudanças econômicas nos FIIs
O preço dos ativos negociados em Bolsa não é fixo. Eles variam bastante de acordo com o mercado, ou seja, quantos estão comprando e quantos estão vendendo. Além disso, as condições da economia também influenciam bastante o preço desses ativos, não apenas a oferta e a demanda.
Um ativo financeiro vale o quanto de caixa ele vai gerar no futuro. E essa conta deve incluir os juros do país, pois esse resultado futuro deve ser convertido para um valor no presente por meio de uma taxa de desconto, notadamente a taxa de juros da economia + um prêmio de risco da renda variável.
Com uma taxa de juros mais alta, você tem uma taxa de desconto também mais alta, pois a taxa de juros faz parte da conta da taxa de desconto utilizada para trazer os fluxos de caixa futuros a valor presente. Então a variação da taxa de juros muda toda a precificação dos ativos, e é importantíssimo saber disso.
Juros altos são necessários em momentos em que o governo deve controlar a inflação e eles geram recessão — as pessoas tendem a consumir menos. Por conta de um menor consumo, a inflação tende a diminuir e as coisas voltam ao normal, com os juros também podendo recuar.
O contrário também é verdadeiro: juros baixos estimulam o consumo, já que o preço do dinheiro fica menor. Esse aumento na demanda tende a pressionar os preços, o que leva à necessidade de juros mais altos — e, assim, um novo ciclo se inicia.
Esses ciclos se alternam, assim como o preço dos ativos em Bolsa. E é essencial entender isso, pois os melhores momentos para comprar ativos são no mercado de baixa, com juros elevados, incertezas e percepção de maior risco por parte dos investidores.
Com juros elevados, o preço dos ativos é mais baixo. Ativos estão em promoção. Com juros baixos, o preço dos ativos é mais alto. Comprando ativos a preços mais baixos, você consegue comprar mais ativos e gerar mais renda.
É simples entender a ideia, mas bem difícil de executá-la, pois as pessoas não aguentam ver o preço do ativo caindo e seu patrimônio oscilando (ou pior, diminuindo). Por isso, logo vendem seus ativos no mercado de baixa.
Como escolher bons fundos imobiliários
Para que sua renda recorrente seja o mais previsível possível, é fundamental investir em fundos imobiliários de qualidade, bem geridos, com histórico consistente de resultados e cuja rentabilidade justifique os riscos assumidos. Em outras palavras, você deve fazer o dever de casa!
Os principais pontos a serem analisados são a qualidade da gestão, o portfólio investido e a capacidade de geração de renda sustentável do fundo. Esse é o trio mágico da renda passiva sustentável.
Se você não sabe como analisar, pague um serviço de análise de qualidade para te assessorar. Assim, você aprende como fazer, se desenvolve como investidor e tem um suporte de pessoas profissionais para auxiliá-lo na seleção dos melhores ativos para uma carteira diversificada que gera renda.
Além disso, o acompanhamento dos ativos deve ser constante, e ter alguém que acompanhe os principais fatos relevantes, relatórios e demais notícias sobre os ativos é fundamental para que você possa focar na principal atividade que te gera renda para investir: o seu trabalho!
Quanto investir em FIIs para receber R$1.000 por mês?
Enquanto escrevo este artigo, a taxa de juros do Brasil (Taxa Selic) está em 14,75% a.a. Leia novamente: os juros não são 14,75%, eles estão em 14,75%. Qual a diferença? Eles vão cair e subir ao longo do tempo, os juros não são fixos. Quando caírem, os ativos vão se valorizar. Quando subirem, os ativos vão se desvalorizar.
Ativos valorizados estão mais caros. Ativos desvalorizados estão mais baratos. Então, para comprar uma renda de R$ 1.000 hoje vai te custar algo em torno de R$ 114.285, considerando que o DY da carteira Nord FIIs, que é bastante segura e diversificada, está em aproximadamente 10,50% a.a.
Pouco tempo atrás, antes da subida do IFIX, elevando o preço dos ativos, o DY anual da nossa carteira de FIIs estava próximo a 12% a.a., ou seja, com R$ 100.000 você comprava uma renda de R$ 1.000. Quando a taxa de juros começar a cair e o preço dos ativos começar a subir, vai ficar cada vez mais caro comprar essa mesma renda.
Em 2019, por exemplo, quando a taxa de juros estava em torno de 6,5% a.a. e com ótimas perspectivas para a economia pós-reforma, você precisaria de aproximadamente R$ 200.000 para comprar a mesma renda mensal de R$ 1.000, pois o DY anual dos FIIs estava em torno de 6% a.a.
O melhor momento para comprar FIIs
Sob essa perspectiva, torna-se evidente a importância de realizar investimentos em períodos de incerteza, como durante crises, quando as taxas de juros se encontram em patamares elevados e o cenário futuro apresenta diversas indefinições.
Como afirma Warren Buffett, considerado o maior investidor de todos os tempos, é recomendável comprar “quando há sangue nas ruas” — ou seja, quando o pessimismo predomina e os ativos são negociados com descontos significativos.
O maior problema do investidor é que ele quer certezas e um ambiente propício para o investimento. Dessa forma, sempre vai pagar caro pelos ativos. Se assim o fizer, a tendência é grande de comprar na alta e vender na baixa, quando o mercado estiver em pânico. E comprar na alta e vender na baixa é executar o “algoritmo da pobreza”.
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