Novas ofertas de FIIs (fundos imobiliários) podem movimentar R$ 11 bilhões no mercado
As emissões de fundos imobiliários beiram R$ 11 bilhões até julho, segundo o Valor. Hora de comprar FIIs?
As emissões de fundos imobiliários beiram R$ 11 bilhões até julho, segundo o Valor. O início do ciclo de queda da Selic e a recuperação das cotações na bolsa nos últimos meses estimulam a retomada do apetite do mercado para novas ofertas de FIIs.
O que é uma emissão de cotas de fundos imobiliários?
Pela legislação, os FIIs são obrigados a distribuir a seus cotistas ao menos 95% dos resultados auferidos no semestre. Esse elevado percentual de distribuição, geralmente feito mensalmente, faz dos FIIs um dos melhores veículos de geração de renda passiva recorrente.
Mas o benefício não vem de graça.
A contrapartida é que os Fundos não conseguem reter em caixa um volume significativo de recursos para investir em novos ativos. Sem falar que eles também não podem simplesmente pegar dinheiro emprestado, pois a legislação não permite.
Com isso, não resta outra alternativa para os FIIs aumentarem de tamanho de maneira sustentável senão emissões de novas cotas.
Ocorre que existe um consenso sobre boa governança no mercado de que os FIIs devem realizar emissões apenas no valor patrimonial — ou acima disso — para evitar diluições dos cotistas, iniciativa que também apoiamos.
Então é comum que em momentos em que as cotas de mercado estão negociando abaixo do valor patrimonial haja baixos volumes de ofertas, já que via de regra as existentes nesse contexto ou são mal recebidas pelo mercado ou não são vantajosas do ponto de vista financeiro.
Agora, quando o mercado começa a se recuperar e os fundos voltam a negociar no VP ou até mesmo acima desse patamar, temos um intenso fluxo de ofertas que estavam represadas até então.
Mercado ganha preço e liquidez
Com o IFIX valorizando mais de 12% no ano e os fundos voltando a negociar com prêmios sobre o valor patrimonial, já seria de se esperar que o mercado de FIIs seguisse a dinâmica mencionada acima, a qual deve perdurar ao longo do segundo semestre de 2023 (2S23).
A queda da Selic e a consequente procura dos investidores por remunerações mais atrativas em ativos de risco, como FIIs e ações, também devem contribuir para o crescimento do volume de emissões nos próximos trimestres.
Com novas emissões, devemos seguir acompanhando movimentos de consolidação da indústria, em que fundos de maior porte e com maior possibilidade de captação adquirem os menores, com pouca escala para crescimento, como é o caso da recém-anunciada emissão do CSHG Renda Urbana (HGRU11), cuja finalidade será adquirir os portfólios de imóveis do SPVJ11 e MINT11.
Outra consequência da janela favorável de emissões será o crescimento do portfólio de muitos FIIs, o que geralmente é positivo por permitir uma maior diversificação de riscos desses veículos.
Por fim, as emissões também tendem a contribuir para a melhora da liquidez dos fundos imobiliários no mercado secundário, o que é sempre positivo para a indústria e os investidores de modo geral.
Afinal, embora a liquidez dos FIIs venha melhorando nos últimos anos, ainda há um longo caminho para que a indústria seja capaz de comportar grandes volumes de investimentos, seja de investidores institucionais ou estrangeiros, como ocorre no mercado acionário.
Média de descontos das cotas
Pelo boletim mensal de julho disponibilizado pela B3, vemos ainda um grande desconto entre o valor de mercado e o patrimônio líquido dos fundos listados, mas é claro que se trata de um desconto médio, sendo que os fundos de qualidade e mais líquidos já estão com preços mais ajustados ao VP atualmente.
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