Não construa castelos no ar: como encontrar FIIs com valor de verdade
Aprenda a evitar armadilhas em FIIs e descubra como identificar fundos imobiliários com valor real. Invista com base firme e visão de longo prazo
Você já ouviu a expressão "castelos no ar"? Sabe o que ela realmente significa e o que isso tem a ver com seus investimentos?
Neste artigo, vamos explorar a origem do termo, como ele se aplica ao mercado financeiro e por que é essencial entender a diferença entre investir com base sólida e apostar em ilusões.
Vamos lá?
O que são “castelos no ar” nos investimentos?
A expressão "castelos no ar" tem origem na expressão francesa antiga "Châteaux en Espagne" (Castelos na Espanha), que passou a ser usada como sinônimo de devaneios ou planos sem fundamento. Coisas da rivalidade centenária entre os países europeus.
À época, a Espanha era vista como um lugar de difícil acesso (é um país muito montanhoso) e conquista por parte dos franceses, representando um ideal intangível. Com o tempo, o sentido foi mudando e a frase “Castles in the air” foi cunhada para descrever ideias, planos ou sonhos fantasiosos, irrealistas ou sem base sólida.
No mundo dos investimentos, a expressão foi cunhada para definir os “investimentos sem lastro”, tipo de especulação que leva a bolhas ou à perda do patrimônio.
No excelente livro “Um passeio aleatório por Wall Street”, o autor e professor da Universidade de Princeton (EUA), Burton Malkiel, que também é investidor, traz de forma brilhante e didática alguns capítulos que falam sobre o tema.
Hoje, vou trazer alguns insights aplicáveis aos seus investimentos. Deixo também aqui a minha sugestão de leitura do livro!
Segundo Malkiel, o oposto de construir “castelos no ar” é a “Teoria da Base Firme”. Proponho, portanto, confrontar esses dois conceitos com o objetivo de ajudar a embasar suas decisões de investimento em Fundos Imobiliários (FIIs).
Teoria da base firme vs. Teoria dos castelos no ar
O mercado financeiro, em sua essência, é um palco em que a racionalidade e a irracionalidade se encontram. Duas grandes correntes de pensamento procuram decifrar seus movimentos: a Teoria da Base Firme e a Teoria dos Castelos no Ar.
Malkiel não é o único a escrever sobre o assunto. Benjamin Graham também cunhou a expressão “Senhor Mercado” para representar a irracionalidade e a volatilidade do mercado de ações. Mas voltemos a Malkiel.
O que defende cada teoria
A Teoria da Base Firme está enraizada nos ensinamentos de Benjamin Graham e David Dodd e advoga que o valor intrínseco de um ativo é mensurável e que os preços, no longo prazo, convergem para esse valor.
Nela, cada ativo possui um valor intrínseco real, que pode ser determinado por meio de uma análise aprofundada de seus fundamentos econômicos. Investidores que aderem a essa teoria buscam identificar bons ativos negociados abaixo de seu valor intrínseco, apostando na correção de preços no longo prazo. É a escola que fez os maiores nomes do mundo dos investimentos, como Warren Buffett.
A Teoria dos Castelos no Ar aplicada aos mercados financeiros foi popularizada por John Maynard Keynes e mais tarde muito bem explorada por Burton Malkiel. Essa teoria sugere que os preços são frequentemente impulsionados pela psicologia das massas e pela expectativa de revender um ativo por um preço mais alto do que o adquirido, independentemente do valor subjacente desse ativo.
O papel da análise fundamentalista
Na prática, o mercado compra e vende ativos o tempo inteiro. Os especuladores dão liquidez para que investidores comprem bons ativos, a um preço justo, para o longo prazo. E, quando tudo está caro demais, o investidor vende para o especulador algo bem acima do valor, pois quem compra acredita na promessa de preços cada vez maiores.
Sabe quando alguém quer uma dica do “investimento do momento”, que pode subir nos próximos dias? Pois é. A grande maioria dos investidores iniciantes buscam o caminho da riqueza rápida. Perdem dinheiro, saem falando que a Bolsa é cassino e nunca mais voltam.
Como investidor e profissional de mercado, acabo sempre recebendo perguntas de amigos que querem “a boa” para o momento. E se tento explicar que não é assim que funciona, recebo um “não quer ajudar, né?”. Ossos do ofício.
Investimentos de base firme
A Teoria da Base Firme foca no longo prazo, visando retornos consistentes por meio da paciência e da convicção no valor intrínseco. Ela não pretende prever os movimentos de curto prazo do mercado.
O foco é a construção patrimonial ao longo dos anos. E como ninguém quer esperar para ser rico, é uma teoria que, muitas vezes, é deixada de lado.
O investidor da Base Firme busca um retorno mais estável e previsível, alinhado à capacidade de geração de valor do ativo, com menor risco de capital.
Nesse tipo de ativo, o investidor é bem remunerado por meio de dividendos ou do crescimento de receitas e lucros.
Fundos Imobiliários são um ótimo exemplo de ativos que possuem valor intrínseco e que são negociados abaixo desse valor em momentos de crise, quando a taxa de juros se encontra em patamar elevado.
Descontos frente ao valor patrimonial são boas oportunidades para investir em bons ativos nessa época de juros elevados. Boa parte dos FIIs de tijolo está com descontos atualmente, que variam de 10 a 30%. Tem para todos os gostos!
Não precisa reinventar a roda. É comprar bons ativos, com desconto frente ao valor intrínseco ao longo dos anos e manter o foco na construção de patrimônio. Tão simples quanto ver a grama crescer.
O caminho percorrido
Grandes investidores deixaram suas lições para nós, investidores de valor. Eles já percorreram um caminho de sucesso e deixaram suas pegadas para que conseguíssemos segui-los. A busca pelos resultados passa por percorrer o caminho certo.
É muito mais fácil estimar o resultado de uma balança do que de uma urna. Peso é uma grandeza física. Voto é uma expressão de vontade, influenciada pelo comportamento humano.
No curto prazo, o mercado é como uma urna. Ninguém sabe o que vai sair dali. No longo prazo, o mercado tende a ser uma "balança", e não uma "urna", conforme a máxima de Benjamin Graham.
A paciência e a disciplina, combinadas com uma sólida análise fundamentalista, são os pilares para a construção de um patrimônio robusto e para a superação das armadilhas dos "Castelos no Ar" que inevitavelmente surgirão.
O verdadeiro investidor busca o valor, sabendo que os preços, por mais que flutuem, eventualmente o reconhecerão.
Castelos no ar
Construir castelos no ar é buscar ganhos imediatos em qualquer tipo de ativo, especialmente aqueles que não possuem valor.
Significa basear decisões de investimento em narrativas futuras desconectadas de fluxos de caixa presentes, apostando que outros investidores pagarão um preço maior no futuro — independentemente dos fundamentos. É o “especular puro”: você não investe no valor, investe na história que vende.
Um bom exemplo é o investimento em ações da Oi (OIBR3; OIBR4). Quando o preço do papel chegou a R$ 1, muitos investidores compraram, esperando que voltasse ao preço anterior de 2024, o que seria equivalente a multiplicar o capital por 5.
O que esses investidores pensaram? Bom, abaixo de R$ 1 não vai negociar. Pois bem, isso foi o que aconteceu com as ações da Oi apenas no último ano. Perda de mais de 90% do capital investido.
Como evitar armadilhas em FIIs
Em fundos imobiliários, também existem histórias assim. O XP Corporate Macaé (XPCM11) foi um desses casos.
A história era a seguinte: o FII XPCM11 alugava seu prédio corporativo em Macaé para a Petrobras e os investidores inferiram que a petroleira jamais sairia de lá, pois havia ligações via cabo do prédio com a plataforma de petróleo.
Enfim, a Petrobras precisava daquele prédio para tocar suas atividades e não havia outro parecido em Macaé (cidade que não é conhecida por ser um polo de prédios de lajes AAA). Até o dia em que a estatal decidiu sair. O prédio ficou vago, em uma cidade com pouca vocação para prédios de escritórios.
O elevado DY, que atraiu investidores para a tese, deixou um rastro de prejuízos.
Três pilares para escolher bons FIIs
Cuidado com o que parece mais atraente: investir em FIIs com alto DY. Pode ser uma grande armadilha que te fará perder dinheiro!
FIIs com alto DY geralmente indicam maior risco ou até mesmo armadilhas para investidores inexperientes.
Os principais riscos associados a FIIs com DY elevado incluem (mas não se limitam a):
- Queda no preço da cota: um alto DY pode ser resultado de uma queda brusca no preço da cota do fundo e não um aumento de proventos. O mercado pode estar precificando problemas futuros ou riscos elevados.
- Proventos insustentáveis: dividendos elevados de forma recorrente são incomuns. O fundo pode estar distribuindo lucros não recorrentes, se descapitalizando ou possuir uma espécie de renda mínima garantida (RMG).
- Fundos High Yield (HY): investem em ativos mais arriscados, como
- Alta alavancagem: o fundo pode estar muito endividado e o alto DY pode esconder uma perda patrimonial relevante com a deterioração da situação financeira do fundo.
Invista com base sólida, não em ilusões
Ao investir em FIIs, foque no que é realmente importante. O primeiro ponto é analisar a qualidade da gestão. Um bom fundo precisa ter bons gestores, com histórico de resultados positivos e comprovados.
A estratégia que a gestão utiliza também deve ser observada. A forma como ela enfrentou os problemas que apareceram também te dão uma boa base da qualidade do serviço prestado.
O segundo ponto é em que a gestão vai trabalhar: os ativos. Analise a qualidade dos ativos, a diversificação e a localização do portfólio. Não basta ter boa gestão, ela precisa fazer boas escolhas.
Por último, a renda distribuída tem que remunerar apropriadamente o risco que o fundo está exposto. Se buscar DY alto demais pode ser um erro, entrar em um investimento que não remunera nem o risco incorrido pode ser outro.
São conselhos simples, mas que, se seguidos, ajudarão você a evitar grandes prejuízos investindo em fundos imobiliários.