Isenção para FIIs vai ter mudança nas regras
Tributação dos FIIs volta a entrar no radar dos investidores, mas há motivos para preocupação?
No início desta semana, o governo promulgou a Medida Provisória (MP) nº 1.184 com a finalidade de definir as novas regras de tributação de fundos de investimentos.
Embora a MP tenha como foco as mudanças nas regras de tributação de fundos exclusivos e offshore a partir de 2024, um pequeno trecho tratando da alteração das regras de isenção dos FIIs e Fiagros foi motivo de preocupação por parte dos investidores.
Com razão, já que o fim da isenção dos rendimentos desses veículos é uma incerteza sempre presente.
Mas será que desta vez há motivos para preocupação?
Antes de irmos direto ao ponto, gostaria de compartilhar com você algumas informações importantes para garantir que partiremos juntos da mesma página.
Recapitulando…
Atualmente, podemos dividir o benefício tributário dos fundos imobiliários em duas camadas:
(i) a isenção de tributação sobre os seus resultados e
(ii) sobre os rendimentos distribuídos aos cotistas.
No entanto, para que cada uma dessas camadas de isenção seja atendida, é necessário que os fundos, bem como seus investidores, preencham alguns critérios preestabelecidos.
Vamos a eles!
Começando pela primeira camada, a legislação atual define que os lucros e rendimentos recebidos pelos FIIs a partir de aluguéis e ganhos de capital na venda de imóveis não sejam tributados, como ocorre com as empresas e pessoas físicas, somente se o veículo atender às seguintes condições:
- não investimento em empreendimentos imobiliários que tenham como incorporador, construtor ou sócio cotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das cotas;
- distribua a seus cotistas ao menos 95% do resultado caixa auferido no semestre.
Sendo assim, uma vez descumprido algum dos critérios acima, o veículo será tributado como uma empresa.
Esse é o caso envolvendo o Grand Plaza Shopping (ABCP11), por exemplo, visto que, na leitura da Receita Federal, o Fundo se desenquadrou da isenção do imposto de renda em função do descumprimento do primeiro critério destacado acima.
Já sob a ótica da tributação dos cotistas, o benefício de isenção da cobrança de Imposto de Renda sobre as distribuições de rendimentos dos FIIs para pessoa física (PF) depende de três condições:
- o fundo possuir, no mínimo, 50 cotistas;
- as cotas serem negociadas exclusivamente em Bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado;
- o investidor não deter, individualmente, mais do que 10% das cotas do FII.
Se uma das duas primeiras condições acima não for atendida, todos os cotistas do fundo perdem a isenção. Por outro lado, se apenas a última condição for violada, somente o cotista que possuir mais de 10% das cotas do fundo perderá o benefício.
Vale lembrar também que a isenção para o cotista pessoa física diz respeito apenas à distribuição dos rendimentos.
Quando se trata de ganhos de capital na venda de cotas, o papo é outro...
Os ganhos de capital obtidos na venda de cotas de FIIs são tributados em 20% sobre o lucro auferido na operação, não havendo nenhuma faixa de isenção, como ocorre com as ações.
Pois bem, agora que estamos todos na mesma página, podemos continuar.
O que muda para os investidores de FIIs caso a MP editada pelo governo siga adiante?
Alteração das regras de isenção dos FIIs
Basicamente, a MP pretende alterar apenas a quantidade mínima de cotistas para que um FII ou Fiagro tenha o benefício da isenção de IR sobre as suas distribuições de rendimentos para pessoas físicas.
Se atualmente a quantidade mínima exigida é de 50 cotistas, com a aprovação da MP, essa quantidade passaria a ser de, no mínimo, 500 cotistas.
A tabela abaixo consolida os FIIs que podem ser afetados pela medida:
Com isso, apenas os investidores de FIIs/Fiagros com menos de 500 cotistas seriam afetados, ou seja, de fundos que não costumam estar no radar dos investidores ou por não serem listados ou por serem pequenos e possuírem baixíssima liquidez.
Para exemplificar, nenhum fundo do IFIX se encaixa nessa categoria.
Há motivos para preocupação?
O ponto de atenção fica por conta de alguns fundos presentes na tabela acima que estão dentro da estrutura de alguns FIIs líquidos, podendo afetar em alguma medida, ainda que pequena, os resultados destes últimos.
Esse seria o caso do TRXB11 (193 cotistas) no TRXF11, bem como do SRVD11 (102 cotistas) e HCTS11 (84 cotistas) em alguns FIIs high yields, como o HCTR11 e TORD11, por exemplo.
Aparentemente, a alteração proposta pela MP nº 1.184 tem como principal objetivo desencorajar o uso de FIIs e Fiagros como estruturas familiares que buscam reduzir a carga tributária em sucessões patrimoniais.
Tão e somente isso!
Ou seja, sem entrar em méritos ou fazer juízo de valor, a princípio, o foco central da medida está na tributação de FIIs/Fiagros utilizados em planejamento sucessório de famílias de elevado poder aquisitivo, e não naqueles destinados ao público em geral.
Portanto, mesmo se aprovada, a medida não impactaria em nada a esmagadora maioria dos investidores de FIIs e Fiagros.
Afinal, os principais fundos desses mercados contam com dezenas e, por vezes, milhares de investidores em suas bases de cotistas.
Conclusão
Isso significa que os FIIs e Fiagros estão permanentemente livres do fantasma da tributação sobre seus rendimentos?
Claro que não!
Embora não tenhamos evidências de uma iminente taxação, esse fantasma seguirá à espreita dos investidores enquanto o benefício da isenção dos rendimentos desses veículos existir.
Até mesmo porque, como o leitor bem sabe, somos um país gastão e sedento por novas fontes de receitas…
Por isso, é importante que o investidor esteja ciente desse risco e o coloque no preço que está disposto a pagar pelas cotas e no tamanho da exposição que deseja ter a esses fundos.
Por fim, vejo muita gente preocupada apenas com esse risco e esquecendo de montar uma carteira rentável. É óbvio que isenções são bem-vindas, entretanto, no longo prazo, selecionar fundos que se valorizem muito é mais importante do que focar apenas na isenção tributária.
Nós não conseguimos controlar o que vai acontecer com as leis no Brasil, mas podemos controlar como montamos a nossa carteira de FIIs. Por isso, convido você para conhecer os fundos imobiliários que estão na série Nord FIIs.
No longo prazo, montar uma carteira com excelentes fundos imobiliários é muito mais importante para o seu sucesso. E se continuarem livres de IR, melhor ainda!
