MRV (MRVE3): por que a ação pode multiplicar de valor nos próximos anos
O mercado está preso à Resia, mas ignora o que está acontecendo no Brasil. Veja os resultados, perspectivas do setor imobiliário e o potencial de valorização da ação
Muita gente se pergunta se a MRV (MRVE3) vale a pena investir neste momento. A construtora vem passando por um processo de reestruturação que pode destravar valor nos próximos anos.
Uma consulta no psiquiatra
Se o “Senhor Mercado” fosse fazer uma consulta com um psiquiatra, em cinco minutos ele já receberia o diagnóstico de bipolaridade por conta de seu comportamento maníaco-depressivo.
Ao final da consulta, porém, o médico também iria identificar outra condição relacionada à saúde mental: seu hiperfoco.
Além de transitar entre momentos de otimismo ou pessimismo exagerados, o mercado possui um hiperfoco no curto prazo: ele sempre cria a narrativa do momento e, raramente, ela está baseada em uma perspectiva de longo prazo. Na maioria dos casos, está baseada em dados passados, no que já aconteceu.
Mas, como o “Senhor Mercado” é um velho rebelde que nunca irá se tratar, só nos resta aprender a lidar com suas “peculiaridades” e aproveitar as oportunidades que acabam surgindo por conta de seus comportamentos.
A MRV é um belíssimo exemplo de como o hiperfoco do mercado no curto prazo nos presenteia com excelentes oportunidades de investimento. Nas próximas linhas, você vai entender por quê!
Resultados da MRV em 2025
A MRV entregou mais um ano de forte evolução operacional e de resultados no Brasil, com lançamentos totalizando 11,5 bilhões (+23%), vendas de R$ 10 bilhões (+2%) e produção de 40,1 mil unidades (+13%). A receita avançou +20% em sua receita, enquanto o Ebitda cresceu +70% e o lucro, +123%. A margem bruta contábil alcançou 30,4% (+4 p.p.) e a alavancagem no país caiu para apenas 1x o Ebitda anualizado.
Em relação ao guidance do ano, a companhia ficou no topo do range em relação à receita, superou a margem bruta esperada e quase alcançou o piso do lucro, mesmo com os atrasos nos repasses impactando o reconhecimento de parte dos seus resultados.
Devido ao descasamento entre produção e repasses, principalmente por conta dos repasses não efetivados nos cheques regionais (de estados ou municípios, complementares ao programa federal), a geração de caixa foi impactada em cerca de R$ 600 milhões e, por isso, essa métrica não foi alcançada.
Contudo, vale destacar que, sem tal impacto, a companhia teria alcançado/superado todos os seus guidances — esses valores estão em atraso, mas não deixarão de ser recebidos.
Na Resia (EUA), a companhia segue executando o seu plano de desinvestimentos, que tem previsão de conclusão até o fim deste ano e, para sinalizar um compromisso ainda maior com a desalavancagem, comprometeu-se a não iniciar nenhuma novo projeto dentro da estrutura societária da empresa, buscando monetizar os ativos restantes da Resia ao longo do tempo e também reduzindo ainda mais seus gastos (mais de 50% das despesas corporativas serão cortadas ao longo do 1S26).
Como a dívida no exterior ainda está elevada, a companhia encerrou o ano com uma dívida líquida total de R$ 6,4 bilhões, o que representa 5,5x seu Ebitda dos últimos 12 meses, e esta é sempre a grande crítica do mercado em relação aos resultados da empresa.
Mas vale ressaltar que (i) o Ebitda dos últimos meses foi fortemente impactado pelo impairment dos ativos da Resia no 2T25 (US$ 144 mm) e a geração de caixa brasileira foi significativamente comprometida pelo gap de produção e repasses (R$ ~600 mm no ano).
O turnaround da MRV no Brasil
A MRV anunciou seu plano de turnaround em 2023 e, com diversas iniciativas — como limitar a operação a 40 mil unidades anuais, reduzir o número de praças de atuação, linearizar e sequenciar a operação, aumentar a disciplina na compra de terrenos e elevar a eficiência em relação às despesas —, está entregando um avanço significativo em seus resultados e estrutura de capital desde então.
Em 2025, a companhia apresentou mais um ano de expressiva evolução em todos os aspectos, e os números iniciais indicam um 2026 ainda mais forte. As perspectivas para os próximos anos são excelentes.
Perspectivas para o setor imobiliário
O ambiente setorial nunca esteve tão favorável: o déficit habitacional brasileiro é enorme (e continua crescendo); o Minha Casa Minha Vida (MCMV) está em seu melhor momento da história e ainda está sendo complementado por cheques de programas estaduais e municipais e, para completar, o cenário de mudanças nas regulações municipais traz ainda mais ventos a favor.
O que esperar da MRV nos próximos anos
Da porta para dentro, a companhia continua fazendo seu dever de casa com muita disciplina, já alcançou o patamar de lançamentos/vendas/produção desejado (40 mil unidades/ano) e agora está focada na combinação de expansão de sua margem e otimização do capital empregado.
A empresa reduziu seu footprint de atuação de 130 para 80 cidades (28 núcleos regionais, sendo que a última cidade que entrou já faz 10 anos; estão fazendo o que sabem, onde conhecem o mercado). O custo dos terrenos (em relação à receita dos empreendimentos) está cada vez menor, enquanto o pagamento na modalidade de permuta é cada vez maior (o que implica menor consumo de capital).
Adicionalmente, a companhia está reduzindo o estoque de terrenos já pagos com lançamentos e vendas pontuais. Vale destacar sua capacidade única de emissão de mais de 50 mil alvarás/ano, o que garante que sua operação — praticamente uma linha de produção — tenha um “colchão” de segurança para nunca parar.
As novas mudanças a serem implementadas no MCMV em breve irão impactar positivamente as vendas mais uma vez. Em um cenário tão favorável de demanda, somado aos investimentos realizados em sua equipe comercial, a companhia está conseguindo entregar um aumento de preço acima da inflação de custos do setor (INCC), maior velocidade de vendas e menor financiamento aos clientes com capital próprio.
Em relação à produção, as iniciativas de simplificação do portfólio, o sequenciamento de obras e o aumento da velocidade de produção e da eficiência estão permitindo que o custo unitário por imóvel suba menos do que o INCC. Para completar, também está sendo possível reduzir o capital empregado em equipamentos e materiais.
Em resumo, o ambiente externo é o mais favorável da história e, em conjunto com os ganhos de eficiência e produtividade internos, a MRV está conseguindo entregar um crescimento de preço acima do INCC, enquanto seu custo de produção por unidade sobe abaixo do INCC.
Diante de tal cenário, as perspectivas são de continuar entregando uma margem e uma geração de caixa cada vez melhores nos próximos anos. A companhia acredita que, ao final do período que chamou de Ciclo de Excelência (2026 a 2028), tem potencial para entregar indicadores de rentabilidade bastante elevados, com um ROE entre 21% e 25% e um ROIC entre 29% e 31%.
Por que o mercado está focado na Resia
Mesmo sabendo de tudo isso, o mercado está praticamente ignorando a evolução já entregue e as excelentes perspectivas para os próximos anos no Brasil, por conta do hiperfoco na Resia, que é a única pedra no sapato da empresa.
A companhia já conseguiu entregar uma grande redução de sua estrutura corporativa, do banco de terrenos e dos investimentos em empreendimentos em construção na operação americana, mas, como a velocidade de locação dos empreendimentos prontos está baixa, a MRV está aguardando o melhor momento de venda para não deixar dinheiro na mesa.
A alavancagem financeira da empresa no Brasil já não é mais um problema, porém, como a redução da dívida da companhia no exterior depende da venda dos ativos e ainda pesa bastante no resultado consolidado, o mercado continua penalizando a ação, que ainda negocia a um preço bastante amassado.
Mas é exatamente nesse tipo de situação que quem olha para o para-brisa (e não para o retrovisor) consegue ganhar muito dinheiro na Bolsa.
Ainda que as vendas dos ativos da Resia não estejam acontecendo na velocidade esperada, a companhia já se comprometeu com a venda dos ativos e a não iniciar novos projetos na subsidiária.
Nesse sentido, é apenas uma questão de tempo para que o resultado da MRV no Brasil se torne o resultado consolidado da companhia e para que ela volte a operar com uma alavancagem próxima de zero (o que fez historicamente, com exceção do ciclo impactado pela pandemia).
Vale a pena investir em MRV?
A MRV possui vantagens competitivas muito fortes, principalmente por conta de sua escala e presença geográfica (eficiência, custos e maior captura do ambiente setorial extremamente favorável), da força de sua marca (amplo reconhecimento público e NPS cada vez mais alto) e de sua expertise (que se traduz no menor risco de execução operacional do mercado; a companhia já entrega 40 mil unidades/ano desde 2013 e ainda está simplificando sua operação).
Em relação à sua visão de médio prazo, a companhia já está no patamar de lançamentos/vendas/produção necessário para entregar uma receita de R$ 10 bilhões e, com as margens dos empreendimentos de 2024 em diante se tornando cada vez mais presentes no balanço (à medida que as obras evoluem), está caminhando para alcançar a margem necessária para entregar o lucro de R$ 1,5 bilhão nos próximos anos.
Como a visibilidade dos resultados de uma incorporadora é bem alta (o que passa pelo balanço agora é o que foi vendido nos últimos 2 a 3 anos, e o resultado dos próximos 2 a 3 reflete o que está sendo vendido agora), o consenso do mercado já é de um lucro de R$ 1,4 bilhão em 2028 (e os analistas que atualizaram seus números recentemente já projetam um lucro acima de R$ 1,5 bilhão).
Mesmo assim, e apesar de quase ter dobrado de valor nos últimos 12 meses, a MRV ainda está valendo apenas R$ 4,9 bilhões na Bolsa, o que representa pouco mais de 3x seu lucro potencial daqui a apenas três anos. Nesse valuation, enxergamos potencial para a ação se multiplicar por mais de 4x nos próximos anos.
Riscos do investimento em MRVE3
Logicamente, existem riscos: uma mudança de governo pode fazer com que o MCMV pare de continuar recebendo tantas melhorias (mas dificilmente o programa seria reduzido), e é preciso sempre estar atento aos aspectos que podem fazer com que o custo das obras seja maior do que o orçado. Nesse caso, a margem bruta das vendas atuais (35%) pode não se refletir na margem bruta contábil daqui a alguns anos.
Contudo, diante de uma matriz de risco-retorno extremamente favorável, continuamos enxergando a MRVE3 como uma excelente oportunidade de investimento agora.