MRV (MRVE3) faz novo impairment na Resia e projeta R$ 2,7 bi em caixa
MRV estima perda de US$ 144 milhões com ativos da Resia, mas projeta geração de caixa de US$ 493 milhões até 2026. Veja detalhes do desinvestimento
A MRV (MRVE3) anunciou na última sexta-feira, 11, que irá realizar um novo impairment na Resia para que a perda total estimada com todos os ativos que serão vendidos no Plano de Desinvestimento da subsidiária nos Estados Unidos esteja refletida em seu balanço no próximo trimestre.
Detalhes do novo impairment na Resia
A perda total com a venda de uma parte relevante dos ativos do braço norte-americano foi estimada em US$ -144 milhões, sendo US$ -81 milhões referentes a perda na venda de 11 terrenos e US$ -63 milhões referentes a perda na venda dos 4 empreendimentos da Safra Legado (projetos concluídos entre 2023 e 2024). As projeções consideraram avaliações de consultores independentes e contratos já assinados.
Dos US$ 800 milhões em ativos que fazem parte do Plano de Desinvestimento, US$ 117 milhões já foram vendidos (2 empreendimentos e 3 terrenos) e o restante está tendo o seu valor reavaliado no balanço, com exceção do projeto Golden Glades, que não teve seu valor contábil reavaliado, pois já foi realizado no novo modelo da Resia e há perspectivas de lucro e retorno excelentes (mais sobre abaixo).
Geração de caixa e redução de dívida da Resia
A companhia também atualizou os impactos esperados do Plano de Desinvestimento na alavancagem da Resia. A geração de caixa estimada inicialmente em US$ 270 milhões em 2025 foi atualizada para US$ 493 milhões até o fim de 2026 (US$ 13 milhões a mais do que a estimativa anterior para o período).
Além disso, após retornar o capital dos parceiros nos projetos, a dívida líquida da Resia será reduzida de US$ 459 milhões para US$ 94 milhões (US$ -365 milhões).
O que muda com o Plano de Desinvestimento
Enxergamos a divulgação de tais estimativas como algo bastante positivo, tendo em vista que dá ao mercado uma grande visibilidade não apenas sobre o impactado na alavancagem (já previamente compartilhado), mas também no lucro consolidado da MRV em 2025 e 2026.
Dessa forma, o sell side poderá parar de escrever “bons resultados no Brasil, mas prejuízo na Resia decepciona” a cada trimestre.
Novo modelo da Resia: asset light e rentabilidade
A antiga AHS foi adquirida integralmente pela MRV em 2020, quando se tornou Resia, e os projetos concluídos até 2022 tiveram bons resultados, em linha com os entregues pela empresa desde sua fundação (2012): YoC (receita operacional/custo do projeto, maior melhor) de 6,8% e Cap Rate de 4,8% (receita operacional/valor de venda, menor melhor).
No entanto, com a pandemia, o cenário de elevada inflação, excesso de oferta em alguns mercados e os juros elevados, a safra legado apresentou um YoC baixo (4,7%) e um Cap Rate alto (5,2%), o que ocorreu em um momento de expansão acelerada que demandou muito capital e aumentou consideravelmente a alavancagem da companhia.
Além de estabelecer o Plano de Desinvestimento para reduzir a alavancagem, a MRV também reafirmou os pilares da nova Resia. Sob a nova gestão, terá uma operação asset light, com receita baseada em fees de serviço/desenvolvimento, operação mais simples, foco em projetos de alto retorno, além de uma estrutura de capital mais eficiente (financiamento não consolidado em seu balanço), mantendo a vantagem competitiva no método de construção e estrutura administrativa enxuta.
Golden Glades: símbolo da nova fase
O empreendimento Golden Glades já reflete a mudança estratégica da empresa, com apenas 5% do financiamento total vindo da Resia, obra entregue abaixo do custo e antes do prazo previsto, uma estimativa de YoC em 7,1% e de Cap Rate em 5%, o que resulta em uma margem bruta estimada de 29% e um retorno sobre o capital próprio investido de 32%.
Além do Golden Glades, os ativos que permanecerão na nova Resia serão apenas os mais rentáveis, o North City (obra em andamento) e mais cinco terrenos selecionados que atendem a elevada exigência de retorno, em praças onde a companhia já possui experiência.
