Melhores fundos imobiliários para investir hoje com a Selic a 15%
Descubra os melhores FIIs para investir com a Selic a 15%. Veja quais segmentos resistem melhor aos juros altos e como obter bons dividendos
O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central elevou a taxa básica de juros, a Selic, em 0,25 ponto percentual, para 15,00% ao ano, na reunião de junho. Essa alteração na condução da política monetária impõe desafios para os fundos imobiliários, mas, ao mesmo tempo, abre oportunidades de ganho de capital futuro e dividendos (carrego da posição).
O IFIX, o principal índice do setor, tem um comportamento contrário às taxas de juros da economia. Juros para cima, IFIX para baixo. Juros para baixo, IFIX para cima. E, como todo bom investidor deve saber, o melhor momento para investir em um ativo é na baixa.
Mas não adianta apenas saber disso, pois o psicológico do investidor normalmente não aguenta períodos prolongados de queda das cotações: assim, boa parte dos investidores vende ativos quando o mercado está em baixa, assume prejuízos e depois investe quando está tudo subindo, ou seja, comprando na alta.
O bom investidor é paciente e consegue suportar longos períodos de queda de cotações nos investimentos de renda variável. Esses colhem os frutos, doces e maduros.
Há uma frase pouco conhecida que diz o seguinte: “o investidor com bons resultados é aquele que pegou algumas crises ao longo do tempo”. Isso porque aproveitou para comprar ativos reais a um preço atrativo, o que contribui para um maior retorno. Sendo assim, o Brasil tem tudo para ser um celeiro de investidores com bons resultados no longo prazo.
Por isso, entender quais são os melhores FIIs para investir com a Selic alta pode ser um diferencial para quem busca aproveitar o momento atual.
O que está acontecendo com os fundos imobiliários hoje?
No primeiro quadrimestre de 2025, o IFIX, índice que reúne os fundos imobiliários (FIIs) mais negociados da B3, fechou com alta de +10,54% após cinco meses consecutivos de perdas. Isso empolgou os investidores, que esperavam uma recuperação do mercado, o que beneficiaria os fundos imobiliários.
A recuperação foi forte, quase equivalente à Selic anual, e evidenciou aos investidores que tanto a Bolsa quanto os fundos imobiliários estão sendo negociados a valores atrativos. E ocorreu em um período de aumento da Selic, o que é curioso. Em particular, os FIIs de escritórios apresentam descontos que chegam a aproximadamente 50%.
Ainda não há um horizonte claro pela frente, pois não há consenso sobre quando os juros devem começar a cair — fato que desencadeará um aumento nos preços das cotas dos FIIs e das ações da Bolsa. O que sabemos é que a taxa atual de 15% a.a deve perdurar por algum tempo, segundo o último comunicado do Copom.
Ainda assim, o momento é bom para acumular ativos a preços baixos, para que o ganho de capital seja sobre um patrimônio maior.
Não há promessa de ganhos rápidos, há expectativas para ganhos superiores para quem investir nos momentos de baixa da Bolsa. Muito melhor do que investir na alta, onde o risco é maior, a margem de segurança é menor e o retorno é incerto.
Quando o cenário vai melhorar?
Não no curto prazo. Para que as cotas dos fundos voltem a se valorizar, seria necessário um afrouxamento na política monetária. A curva de juros do mercado precifica uma Selic para o final de 2025 ao redor de 15% a.a e de 12,75% a.a para o final de 2026, segundo relatório Focus publicado na última segunda-feira, 30 de junho, pelo Banco Central (BC).
Fundos imobiliários com Selic em 15%: Veja os melhores segmentos em 2025
Apesar dos desafios impostos pela alta da Selic, ainda existem oportunidades de investimento em FIIs. Mesmo diante de um ambiente mais restritivo, é possível identificar FIIs com portfólios de qualidade e com potencial de crescimento de receita, sendo negociados abaixo do seu valor intrínseco.
Destacam-se, em 2025, diversos casos de FIIs de escritórios, shopping centers e recebíveis imobiliários que estão sendo comercializados com descontos expressivos, variando entre 10% e 50% em relação ao seu valor patrimonial.
Além disso, muitos desses fundos oferecem um atrativo carrego, refletido em dividend yields (DY) elevados, o que reforça seu potencial como alternativa estratégica para investidores que buscam retorno em meio a um cenário de juros elevados.
Os fundos de papel, fundos de fundos e escritórios continuam sendo nossa preferência, pois estão mais bem posicionados no contexto atual.
1. Galpões logísticos
O setor de galpões logísticos destaca-se devido ao crescimento contínuo do e-commerce, que impulsiona a demanda por espaços de armazenagem e distribuição. Essa tendência sugere perspectivas positivas de médio e longo prazo para investidores. Os contratos atípicos e o crescimento do preço/m² ao longo do tempo têm demonstrado a resiliência deste setor.
2. Fundos de recebíveis imobiliários (fundos de papel)
Os FIIs de recebíveis imobiliários, conhecidos como Fundos de Papel, são considerados defensivos em cenários de juros elevados e inflação persistente. Eles oferecem a capacidade de distribuição de dividendos atrativos, especialmente quando compostos por ativos de crédito de alta qualidade e garantias sólidas. Por exemplo, um fundo que indexado ao CDI com taxa média de 3% a.a (CDI + 3%), se beneficia do atual cenário de juros elevados.
3. Lajes corporativas
Fundos que investem em escritórios corporativos com ativos de alta qualidade e localizações estratégicas tendem a apresentar resiliência em períodos desafiadores. A demanda por espaços bem localizados pode sustentar a performance desses fundos. Além disso, o aumento de ocupação e consequente diminuição da vacância pressionam os preços pedidos por esses ativos, gerando ganho de renda e valorização do imóvel para o investidor.
4. Fundos multiestratégia (hedge funds) e FOFs
Os chamados hedge funds ou fundos multiestratégia, que diversificam investimentos em diferentes tipos de ativos, são apontados como promissores. Essa diversificação pode proporcionar maior flexibilidade e potencial de retorno em diversos cenários econômicos.
Os FOFs, por investirem em outros fundos imobiliários, que atualmente estão com alto desconto e possuem alta liquidez, também possuem alta atratividade no momento. O carrego, por vezes, está no mesmo patamar da Selic com desconto do imposto de renda (Gross Up).
É fundamental que os investidores analisem a qualidade da carteira destes ativos ao considerar investimentos nesses setores, visando identificar oportunidades alinhadas aos seus objetivos financeiros.
Por que investir em FIIs mesmo com a Selic alta?
Mesmo em um cenário macroeconômico de incerteza para a indústria de FIIs (e justamente por isso), o dividend yield médio do índice de fundos imobiliários hoje é de 10,35% a.a. — cabe ressaltar que esse valor é isento de IR e, nos FIIs de tijolo que compõem o índice, ainda há o reajuste da inflação. Esse valor era de 12,5% a.a. até pouco tempo atrás, mas com a forte valorização do Ifix, o DY anual reduziu.
Se considerarmos a Selic com desconto de IR na alíquota de 15%, o que sobra para o investidor, já descontados os impostos, são exatos 12,75% a.a. Assim, o carrego dos fundos imobiliários (DY anual) está próximo à rentabilidade da Selic — que configura um bom carrego para a classe — e com potencial de valorização no longo prazo.
Já o caminho da Selic (e do CDI) deve ser o inverso, com diminuição ao longo do tempo, quando a inflação começar a convergir para a meta. Esse é o objetivo do Banco Central ao anunciar que irá manter a Selic no atual patamar por um período mais longo.
À medida que a taxa Selic retornar a patamares mais racionais — sim, a economia é cíclica e, cedo ou tarde, volta aos tempos de euforia —, espera-se que o preço de mercado das cotas suba, proporcionando ganho de capital aos investidores que mantiverem seus aportes nessa classe de ativos.
Melhores fundos imobiliários para investir hoje com a Selic alta
Os fundos JS Real Estate Multigestão (JSRE11) e Kinea Securities (KNSC11) seguem como nossas principais recomendações, apresentando sólido potencial de retorno no longo prazo.
JS Real Estate Multigestão (JSRE11)
O JSRE11 é um FII de lajes corporativas que atualmente está com 37% de desconto; isto é, um P/VP de 0,63. Além disso, a previsão de distribuição para os próximos 12 meses é de R$ 5,76, o que representa um DY de 0,75% a.m., ou seja, 8,25% a.a., considerando o preço da cota atual de R$ 64,00.
Kinea Securities (KNSC11)
Outro caso é o KNSC11, um FII de recebíveis que possui em sua carteira ativos indexados ao CDI (46%) e ao IPCA (64%), e que deve se beneficiar tanto do aumento da Selic quanto do aumento da inflação. O fundo está 110% alocado por conta de uma alavancagem. A carteira indexada ao CDI possui taxa de CDI+3,31% a.a., enquanto os ativos indexados ao IPCA possuem taxa média de IPCA+10,16% a.a.
Embora o KNSC11 não tenha desconto frente ao VP (ágio de 1%), o carrego do fundo será superior à Selic do período, já que a carteira possui spread acima de 3 p.p. acima do CDI (46% da carteira) e 10 p.p. acima da inflação (64% da carteira), sendo isento de imposto de renda para pessoas físicas.
Cabe destacar que investidores bem-sucedidos realizam aportes em momentos de crise, quando a margem de segurança é maior, sempre com foco nos ganhos de longo prazo. Você está preparado para o próximo ciclo de valorização do mercado?
Saiba mais sobre o que são fundos imobiliários e como investir: acesse nossa área de membros.
4 dicas para escolher os melhores fundos imobiliários
- Gestão de qualidade: verifique a reputação e o histórico da gestora do fundo. Uma gestão competente é crucial para o sucesso do investimento.
- Vacância: avalie o índice de vacância dos imóveis do fundo. Taxas elevadas podem indicar dificuldades em gerar renda consistente.
- Liquidez: considere a facilidade de compra e venda das cotas no mercado. FIIs com maior liquidez oferecem mais flexibilidade ao investidor.
- Diversificação: opte por fundos com portfólios diversificados em termos de localização geográfica e tipos de imóveis, reduzindo riscos específicos.
Considerações finais
Nos últimos meses, a expressiva desvalorização dos FIIs reforça a importância de adotar uma estratégia bem estruturada de diversificação, capaz de mitigar os impactos dessas oscilações e proteger o portfólio contra volatilidades excessivas.
Além disso, é fundamental alinhar os investimentos ao seu perfil de risco e objetivos financeiros. Estamos aqui para te ajudar a investir com segurança e cautela nesse momento de crise.
