Melhores fundos imobiliários para investir hoje com a Selic a 14,25%
Com 12,5% a.a. isento de IR, os fundos imobiliários ainda valem a pena; veja onde investir com a Selic alta por mais tempo
O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central elevou a taxa básica de juros, a Selic, em 1 ponto percentual, para 14,25% ao ano, na reunião de março. Essa alteração na condução da política monetária impõe desafios para os fundos imobiliários, mas, ao mesmo tempo, abre oportunidades de ganho de capital futuro e dividendos (carrego da posição).
O IFIX, o principal índice do setor, tem um comportamento contrário às taxas de juros da economia. Juros para cima, IFIX para baixo. Juros para baixo, IFIX para cima. E, como todo bom investidor deve saber, o melhor momento para investir em um ativo é na baixa.
Mas não adianta apenas saber disso, pois o psicológico do investidor normalmente não aguenta períodos prolongados de queda das cotações: assim, boa parte dos investidores vende ativos quando o mercado está em baixa, assume prejuízos e depois investe quando está tudo subindo, ou seja, comprando na alta.
O bom investidor é paciente e consegue suportar longos períodos de queda de cotações nos investimentos de renda variável. Esses colhem os frutos, doces e maduros.
Por isso, entender quais são os melhores FIIs para investir com a Selic alta pode ser um diferencial para quem busca aproveitar o momento atual.
O que está acontecendo com os fundos imobiliários hoje?
No primeiro quadrimestre de 2025, o IFIX, índice que reúne os fundos imobiliários (FIIs) mais negociados da B3, fechou com alta de +10,54% após cinco meses consecutivos de perdas. Isso empolgou os investidores, que esperavam uma recuperação do mercado, o que beneficiaria os fundos imobiliários.
A recuperação foi forte, quase equivalente à Selic anual, e evidenciou aos investidores que tanto a Bolsa quanto os fundos imobiliários estão sendo negociados a valores atrativos. Em particular, os FIIs de escritórios apresentam descontos que chegam a aproximadamente 50%.
Ainda não há um horizonte claro pela frente, pois não há consenso sobre quando os juros devem começar a cair — fato que desencadeará um aumento nos preços das cotas dos FIIs e das ações da Bolsa.
Ainda assim, o momento é bom para acumular ativos a preços baixos, para que o ganho de capital seja sobre um patrimônio maior.
Não há promessa de ganhos rápidos, há expectativas para ganhos superiores para quem investir nos momentos de baixa da Bolsa. Muito melhor do que investir na alta, onde o risco é maior, a margem de segurança é menor e o retorno é incerto.
Quando o cenário vai melhorar?
Não no curto prazo. Para que as cotas dos fundos voltem a se valorizar, seria necessário um afrouxamento na política monetária, algo que está longe de acontecer nos próximos meses.
Fundos imobiliários: quais segmentos são mais resilientes ao aumento da taxa Selic
Apesar dos desafios impostos pela alta da Selic, ainda existem oportunidades de investimento em FIIs. Mesmo diante de um ambiente mais restritivo, é possível identificar FIIs com portfólios de qualidade e com potencial de crescimento de receita, sendo negociados abaixo do seu valor intrínseco.
Destacam-se, em 2025, diversos casos de FIIs de escritórios, shopping centers e recebíveis imobiliários que estão sendo comercializados com descontos expressivos, variando entre 10% e 50% em relação ao seu valor patrimonial.
Além disso, muitos desses fundos oferecem um atrativo carrego, refletido em dividend yields (DY) elevados, o que reforça seu potencial como alternativa estratégica para investidores que buscam retorno em meio a um cenário de juros elevados.
Os fundos de papel e escritório continuam sendo nossa preferência, pois estão mais bem posicionados no contexto atual.
1. Galpões logísticos
O setor de galpões logísticos destaca-se devido ao crescimento contínuo do e-commerce, que impulsiona a demanda por espaços de armazenagem e distribuição. Essa tendência sugere perspectivas positivas de médio e longo prazo para investidores.
2. Fundos de recebíveis imobiliários (fundos de papel)
Os FIIs de recebíveis imobiliários, conhecidos como fundos de papel, são considerados defensivos em cenários de juros elevados e inflação persistente. Eles oferecem a capacidade de distribuição de dividendos atrativos, especialmente quando compostos por ativos de crédito de alta qualidade e garantias sólidas.
3. Lajes corporativas
Fundos que investem em escritórios corporativos com ativos de alta qualidade e localizações estratégicas tendem a apresentar resiliência em períodos desafiadores. A demanda por espaços bem localizados pode sustentar a performance desses fundos.
4. Fundos multiestratégia (hedge funds)
Os chamados hedge funds ou fundos multiestratégia, que diversificam investimentos em diferentes tipos de ativos, são apontados como promissores. Essa diversificação pode proporcionar maior flexibilidade e potencial de retorno em diversos cenários econômicos.
É fundamental que os investidores analisem a qualidade dos ativos, a localização e o perfil dos inquilinos ao considerar investimentos nesses setores, visando identificar oportunidades alinhadas aos seus objetivos financeiros.
Vale a pena investir em FIIs com a taxa Selic alta?
Mesmo em um cenário macroeconômico de incerteza para a indústria de FIIs (e justamente por isso), o dividend yield médio do índice de fundos imobiliários hoje é de 10,35% a.a. — cabe ressaltar que esse valor é isento de IR e, nos FIIs de tijolo que compõem o índice, ainda há o reajuste da inflação. Esse valor era de 12,5% a.a. até poucos dias atrás, mas com a forte valorização do Ifix, o DY anual reduziu.
Se considerarmos a Selic com desconto de IR na alíquota de 15%, o que sobra para o investidor, já descontados os impostos, são exatos 12,11% a.a. Assim, o carrego dos fundos imobiliários (DY anual) está próximo à rentabilidade da Selic — que configura um bom carrego para a classe — e com potencial de valorização no longo prazo.
Cabe mencionar que, à medida que a taxa Selic retornar a patamares mais racionais — sim, a economia é cíclica e, cedo ou tarde, volta aos tempos de euforia —, espera-se que o preço de mercado das cotas suba, proporcionando ganho de capital aos investidores que mantiverem seus aportes nessa classe de ativos.
Melhores fundos imobiliários para investir hoje com a Selic alta
Os fundos JS Real Estate Multigestão (JSRE11) e Kinea Securities (KNSC11) seguem como nossas principais recomendações, apresentando sólido potencial de retorno no longo prazo.
JS Real Estate Multigestão (JSRE11)
O JSRE11 é um FII de lajes corporativas que atualmente está com 42% de desconto; isto é, um P/VP de 0,58. Além disso, a previsão de distribuição para os próximos 12 meses é de R$ 5,76, o que representa um DY de 0,81% a.m., ou seja, 9,73% a.a., considerando o preço da cota atual de R$ 59,56.
Kinea Securities (KNSC11)
Outro caso é o KNSC11, um FII de recebíveis que possui em sua carteira ativos indexados ao CDI (45%) e ao IPCA (55%), e que deve se beneficiar tanto do aumento da Selic quanto do aumento da inflação. A carteira indexada ao CDI possui taxa de CDI+3,35% a.a., enquanto os ativos indexados ao IPCA possuem taxa média de IPCA+10,36% a.a.
Embora o KNSC11 não tenha atualmente grande desconto frente ao VP (apenas 1%), o carrego do fundo será superior à Selic do período, já que a carteira possui spread acima de 3 p.p. acima do CDI (55% da carteira) e 10 p.p. acima da inflação (45% da carteira), sendo isento de imposto de renda para pessoas físicas.
Cabe destacar que investidores bem-sucedidos realizam aportes em momentos de crise, quando a margem de segurança é maior, sempre com foco nos ganhos de longo prazo.
4 dicas para escolher os melhores fundos imobiliários
- Gestão de qualidade: verifique a reputação e o histórico da gestora do fundo. Uma gestão competente é crucial para o sucesso do investimento.
- Vacância: avalie o índice de vacância dos imóveis do fundo. Taxas elevadas podem indicar dificuldades em gerar renda consistente.
- Liquidez: considere a facilidade de compra e venda das cotas no mercado. FIIs com maior liquidez oferecem mais flexibilidade ao investidor.
- Diversificação: opte por fundos com portfólios diversificados em termos de localização geográfica e tipos de imóveis, reduzindo riscos específicos.
Considerações finais
Nos últimos meses, a expressiva desvalorização dos FIIs reforça a importância de adotar uma estratégia bem estruturada de diversificação, capaz de mitigar os impactos dessas oscilações e proteger o portfólio contra volatilidades excessivas.
Além disso, é fundamental alinhar os investimentos ao seu perfil de risco e objetivos financeiros. Estamos aqui para te ajudar a investir com segurança e cautela nesse momento de crise.
