Qual a melhor ação de construtora para 2024?

Com valorização de +42% no ano, o IMOB é uma das provas mais concretas de que 2023 é o ano do setor imobiliário.

Victor Bueno 11/12/2023 09:42 5 min Atualizado em: 04/01/2024 11:17
Qual a melhor ação de construtora para 2024?

IBOV e SMLL comendo poeira

O índice IMOB acumula valorização de +42% em 2023 até o dia 8 de dezembro. O desempenho foi +167% melhor do que o apresentado pelo IBOV no período (+16%) e +252% acima do registrado pelo SMLL no ano (+12%). 

Desempenho dos índices IMOB, IBOV, SMLL em 2023.
 Fonte: Bloomberg

O ano do setor imobiliário 

Para quem não sabe, o IMOB é o principal índice de referência para o setor imobiliário no Brasil, sendo composto por construtoras, incorporadoras, gestoras de propriedades e operadoras de shopping centers

Junto às varejistas, as ações das empresas desses segmentos foram as mais impactadas pelo ciclo de alta dos juros no país, iniciado em 2021

Com o consumo pressionado pelos juros em alta e impactos inflacionários em suas margens, algumas companhias do IMOB chegaram a acumular quedas de até -80% desde então. Ou seja, o índice foi praticamente abandonado pelos investidores no período.

O ano de 2023, porém, foi marcado pela recuperação do IMOB. Mesmo que a taxa Selic tenha sido cortada pela primeira vez apenas em agosto deste ano, os juros futuros (que realmente importam) começaram a cair já em março, impulsionando o setor.

Algumas empresas, em especial construtoras e incorporadoras, viram suas ações registrarem altas de +50%, +80% e até mais de +200% no ano!

Desempenho das ações que integram o IMOB.
 Fonte: Bloomberg

Os grandes destaques foram Tenda (TEND3) e a Plano&Plano (PLPL3), incorporadoras de baixa renda que, além de se beneficiarem dos juros em baixa, também estão colhendo frutos de mudanças positivas no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida.

Seja seletivo a partir de agora

Após as fortes altas apresentadas pelas empresas do setor imobiliário, o IMOB voltou a negociar por múltiplos mais próximos da normalidade

Atualmente, o índice está negociando por um P/VP (preço/valor patrimonial), que é um dos principais indicadores analisados no setor e que representa o preço pago pelo patrimônio líquido de uma companhia, de 1,16x

Preço dividido pelo valor patrimonial do índice IMOB.
 Fonte: Bloomberg

Ainda que não pareça um múltiplo alto, o P/VP atual do IMOB está levemente acima de sua própria média histórica, que é de 1,13x. Alguns analistas, inclusive, afirmam que o “valor justo” para as empresas do setor gira em torno de um P/VP de 1x. 

Entretanto, não devemos tomar uma decisão de investimento com base em apenas um indicador. O P/VP, por exemplo, é melhor analisado junto ao ROE (retorno sobre patrimônio líquido) de uma companhia.

Além do P/VP apresentado, o IMOB ainda negocia a um P/L (preço/lucro) de 29x — o dobro da média histórica da bolsa brasileira, mas que pode ser justificado por lucros pressionados pelo cenário atual de juros. 

Sendo assim, com preços mais “esticados” em geral, é preciso ser seletivo no setor. O importante é saber que, sim, ainda existem boas oportunidades no IMOB

As 2 melhores ações do IMOB

Acreditamos que, mesmo com as altas recentes, ainda existem 2 empresas dentro do IMOB que merecem sua atenção (e seu investimento). 

A primeira delas atua em incorporação de baixa renda: a MRV (MRVE3).

A companhia é a maior e mais diversificada do segmento e captou R$ 1 bilhão em um follow-on realizado em julho deste ano.

A empresa entregou recorde em sua receita na incorporação brasileira (a MRV também possui operações nos EUA) no 3T23 e ainda registrou um lucro líquido pela primeira vez desde que seus resultados começaram a ser afetados pela pandemia. 

A verdade é que seus indicadores operacionais já vinham melhorando há tempos e, agora, os indicadores financeiros também começam a melhorar.

Além disso, sua margem bruta de novas vendas já retomou o nível de 32% (média histórica) e é apenas uma questão de tempo para que a margem bruta reportada volte a esses patamares. 

A companhia também passou um guidance para entregar um lucro líquido de até R$ 1,6 bilhão em 2025, o que implicaria um P/L futuro de apenas 3,3x.

Projeção de lucro líquido da MRV para 2025.
 Fonte: MRV

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Sendo assim, seguimos confiantes e recomendando compra em MRVE3

Já a segunda companhia atua em incorporação de alta renda.

Com grande foco em exclusividade, esta incorporadora vem entregando os melhores indicadores operacionais em seu segmento, com a maior velocidade de vendas entre seus pares e o menor estoque pronto (apenas 0,1% de unidades concluídas).

Além disso, a empresa também possui a melhor margem líquida (22%), além do maior ROE (retorno sobre o patrimônio líquido), de 15%

Tudo isso fora a condição altamente privilegiada que a incorporadora possui de ser caixa líquido (mais caixa do que dívida), permitindo que continue investindo e crescendo em seu mercado.

É verdade que a companhia está no Top 5 do IMOB em 2023, porém suas ações ainda negociam a um P/L de menos de 5x, já considerando o lucro projetado para o ano que vem — ou seja, ainda possuem grande potencial de valorização.

Projeção de lucro líquido de outra construtora recomendada no Nord Small Caps.
  Fonte: Bloomberg

Para fechar, além dos possíveis ganhos de capital, seus acionistas ainda contam com bons pagamentos de dividendos, já que possui um dividend yield (rendimento) de 8,5%. 

Na minha opinião, essa é a melhor oportunidade dentro do IMOB.

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