Maiores FIIs de shopping da B3 em número de cotistas

Os Fundos de shoppings são uma ótima alternativa de investimento voltado para o segmento de varejo, que oferecem a oportunidade dos investidores de adquirir FIIs para obter participação em grandes shoppings Centers de diferentes localidades, além, é claro, de uma abrangente diversificação de ativos através de um único FII.

Sendo assim, ao adquirir cotas desses FIIs, os investidores se tornam detentores de uma parte das receitas geradas pelos shoppings, incluindo aluguéis de lojas, cinemas e estacionamentos.

Como vocês bem sabem, o período de pandemia afetou consideravelmente o setor, no entanto, atualmente, há uma perspectiva positiva para essa classe de ativos, dada a retomada da população aos shoppings estar novamente normalizada.

Desse modo, essa classe passou a chamar a atenção de muitos investidores, o que consequentemente impulsionou alguns FIIs desse segmento, tornando-os um dos mais populares no mercado.

Como resultado desse crescente interesse, podemos observar os maiores FIIs da bolsa no que diz respeito aos shoppings, como o XPML11, que conta com a administração da XP Investimentos e gestão da XP Vista Asset Management. O Fundo possui um total de 348.633 investidores e detém um portfólio bem diversificado, com 16 ativos, espalhados por diferentes regiões.

Logo após ele, temos o VISC11, que conta com a gestão da Vinci Real Estate e detém um total de 262.414 cotistas. Seu portfólio inclui 20 shoppings estrategicamente localizados, atraindo um público diversificado.

Confira os maiores FIIs de shopping da B3

Ativo	Número de cotistas
XP Malls (XPML11)	348.633
Vinci Shopping Centers (VISC11)	262.414
HSI Malls (HSML11)	163.853
Genial Malls (MALL11)	129.196
Hedge Brasil Shopping (HGBS11)	89.636

Como analisar os principais indicadores dos FIIs de shopping?

Caso você já seja um investidor da classe ou tenha se interessado, é fundamental entender como analisar os indicadores operacionais demonstrados em seus relatórios gerenciais. Isso porque saber interpretar e compreender as métricas utilizadas nos proporciona uma visão de como está a evolução daquele empreendimento.

Portanto, vamos avaliar brevemente cada um deles.

• NOI (Net Operation Income)
O NOI, ou resultado operacional líquido, é um indicador fundamental. Ele mede a capacidade dos ativos do FII de gerar caixa operacional. Quanto mais positivo o NOI, melhor a indicação de que as lojas estão performando bem. É importante comentar que o NOI não considera serviço da dívida e investimentos. Ele inclui: receita de aluguel (+) outras receitas; (-) despesas de condomínio; (-) gestão); (-) seguro; (-) Manutenção; (-) impostos (=) NOI.


• Indicador de Vendas
Esse indicador mede a evolução das vendas das lojas, uma parte crucial da receita do FII, que depende do desempenho das lojas. É especialmente relevante analisar as vendas por m², já que as vendas nominais (em dinheiro) podem ser influenciadas por novas aquisições.


• Same Store Sales ou SSS
Comparativo das vendas declaradas das mesmas lojas que se encontravam no mesmo local no período atual e no mesmo período do ano anterior.


• Same Stores Rent ou SSR
Comparativo dos aluguéis das mesmas lojas que se encontravam no mesmo local no período atual e no mesmo período do ano anterior. Vale comentar que essa informação, tanto do SSS quanto do SSR, não é fornecida por alguns FIIs de shopping.


• Fluxo de Veículos
O fluxo de veículos é um indicador importante de se analisar, pois há um impacto nas receitas do Fundo, já que esse fluxo afeta diretamente as receitas oriundas dos estacionamentos. Além disso, analisar esse indicador nos dá uma noção do nível de atividade de pessoas que frequentam o shopping.


• Vacância
Nos FIIs de shopping, embora a diversificação de locatários reduza o risco de vacância ligado a um único lojista, a taxa de ocupação estrutural dos shoppings ainda é crucial. Se alguns lojistas devolvem espaços, isso pode elevar os custos operacionais e afetar negativamente o desempenho do FII, dado que shoppings possuem alto custo de manutenção.


• Inadimplência Líquida
Leva em consideração não apenas os valores recebidos referentes aos vencimentos do mês, como também de boletos em aberto de vencimentos anteriores, ou seja, é a relação entre o total faturado no mês e o total recebido referente ao mês e aos meses anteriores.

Por fim, ao dominar a análise dessas métricas, juntamente à avaliação da qualidade do portfólio — que tem um impacto direto sobre esses indicadores —, a liquidez, o trabalho da gestão e a diversificação, o investidor estará construindo uma base sólida. Isso permite não apenas entender onde está investindo, mas também oferece tranquilidade e confiança na tese escolhida.