Investir em imóveis novos ou velhos: qual a melhor opção?

Investir em imóveis novos ou velhos? Entenda como analisar cada tipo de propriedade, riscos, retornos financeiros e vantagens que elas oferecem.

Nord Research 26/10/2023 17:33 11 min
Investir em imóveis novos ou velhos: qual a melhor opção?

Uma das formas mais tradicionais e rentáveis de investir o seu dinheiro é no mercado imobiliário. Mas, na hora de escolher um imóvel para comprar, surge uma dúvida: investir em imóveis novos ou velhos? Qual é a melhor opção para o seu perfil e objetivo?

Neste artigo, vamos te ajudar a responder essa questão, analisando os prós e contras de cada tipo de imóvel, as características que você deve levar em conta na hora da compra, e as dicas para fazer um bom negócio. Acompanhe!

Sumário

Assista o vídeo: Comprar imóvel é investimento? 

Neste vídeo, os analistas financeiros Luiz Felippo e Bruce Barbosa, acompanhados por Fábio Spinola e Paulo Weickert, da Apex Capital, trazem suas perspectivas sobre o mercado imobiliário e se essa é uma opção vantajosa de investimento. 

Qual a melhor forma de investir em um imóvel?

A melhor forma de investir em um imóvel pode variar dependendo dos seus objetivos financeiros e pessoais. Listamos abaixo algumas opções interessantes para investimento no mercado imobiliário:

  • Compra direta de imóveis: é a maneira mais tradicional de investir em imóveis novos ou velhos. Ela consiste em adquirir uma propriedade para vendê-la ou alugá-la posteriormente;
  • Fundos Imobiliários (FIIs): são fundos de investimento geridos por profissionais especializados que aplicam recursos no mercado imobiliário. Isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, são considerados a forma mais acessível de investir em imóveis;
  • Crowdfunding Imobiliário: modalidade de investimento coletivo na qual várias pessoas se unem para financiar um projeto imobiliário;
  • Letra de Crédito Imobiliário (LCI): título emitido por bancos para financiar o setor imobiliário;
  • Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI): título emitido por empresas para financiar o setor imobiliário.

Nos próximos tópicos, explicaremos com mais detalhes sobre investir em imóveis novos ou velhos para que você possa tomar a melhor decisão sobre as suas aplicações no mercado imobiliário.

É seguro investir em imóveis?

Sim, o investimento em imóveis ainda é considerado um dos mais seguros que existe. Apesar do fato de ser um bem físico que tende a se valorizar com o tempo ser a principal razão, existem outros fatores que aumentam o seu nível de segurança como ativo.

A demanda do mercado imobiliário continua, mesmo em meio a crises financeiras, porque sempre existe a busca para compra e aluguel de imóveis para morar, abrir um negócio ou até mesmo para momentos de lazer.

Além disso, diferentemente de outros ativos, os imóveis são imunes a quebra de bancos e quedas bruscas do mercado financeiro. A título de exemplo, de acordo com dados da ABRAINC/Fipe, o mercado imobiliário registrou recorde de lançamentos e alta de 20,5% nas vendas durante a pandemia do Covid-19.

Quais são os riscos de investir em imóveis?

Embora investir em imóveis novos ou velhos seja considerado seguro, é importante estar ciente de que também existem riscos que você precisa considerar ao fazer esse investimento, como:

  • Riscos de mercado: variações no mercado imobiliário podem ocorrer em resposta a fatores econômicos e geográficos específicos;
  • Liquidez: ao contrário de investimentos financeiros, os imóveis são ativos menos líquidos. A sua venda costuma ser um processo demorado e pode ser inviável em situações de urgência;
  • Custos associados: imóveis requerem manutenção regular e estão sujeitos a impostos, taxas e outras despesas;
  • Localização: a valorização do imóvel muitas vezes está ligada à sua localização. A escolha inadequada do local pode afetar o seu valor;
  • Políticas e regulações: mudanças políticas governamentais e regulamentações podem impactar o mercado imobiliário e causar alterações nos impostos.

Imóveis novos vs. usados: qual é a melhor escolha para investimento?

A escolha entre investir em imóveis novos ou velhos depende de diversos fatores e das suas metas de investimento. Ambas as opções têm vantagens e desvantagens que precisam ser entendidas e consideradas, são elas:

Vantagens de investir em imóveis novos

Investir em imóveis novos oferece várias vantagens que podem ser atrativas para diferentes tipos de investidores. Aqui estão as principais delas:

  • Qualidade e condição: imóveis novos geralmente têm menos desgaste e são construídos com materiais modernos, reduzindo a necessidade de reparos imediatos;
  • Infraestrutura moderna: alguns imóveis novos oferecem recursos como o acesso à salão de festas, churrasqueira, academias completas, lavanderia e espaço de coworking;
  • Evita grandes reformas: por ter uma estrutura nova e moderna, o risco de necessidades de reformas significativas a curto prazo é menor;
  • Menos concorrência: a compra de imóveis novos pode envolver menos concorrência de outros compradores, o que facilita as negociações;
  • Personalização: as alterações nas estruturas de imóveis na planta são mais fáceis de serem realizadas. Além disso, erros de alvenaria e outros aspectos construtivos também são corrigidos pela construtora antes da entrega;
  • Valorização do investimento: imóveis novos têm uma tendência a se valorizar mais, principalmente porque o mercado muitas vezes prioriza propriedades modernas e nunca habitadas;
  • Garantias e proteções: a maioria dos imóveis novos possuem garantias do construtor, que podem oferecer proteção contra defeitos e problemas de construção.

Desvantagens de investir em imóveis novos

Agora que você sabe quais são as principais vantagens de investir em imóveis novos, vamos nos aprofundar um pouco nas desvantagens de investir nesse tipo de propriedade. Confira:

  • Custo inicial elevado: imóveis novos tendem a ser mais caros do que propriedades usadas, o que pode exigir um investimento inicial maior;
  • Falta de histórico de locação: por serem imóveis novos, não há histórico de locação para avaliar o seu desempenho como investimento;
  • Localização limitada: novos empreendimentos imobiliários podem estar localizados em áreas menos consolidadas. Isso pode aumentar o risco de desvalorização do imóvel.

Vantagens de investir em imóveis usados

Investir em imóveis usados também oferece uma série de vantagens que atraem diferentes perfis de compradores. Listamos abaixo as principais delas:

  • Preço mais flexível e atraente: o valor de um imóvel usado tende a ser mais flexível e atrativo, principalmente se  o vendedor estiver com pressa de concluir a venda;
  • Maior abertura para negociação: em negociações de imóveis usados, o comprador muitas vezes tem espaço para negociar e pode economizar em despesas como instalação de ar condicionado, móveis planejados e pisos;
  • Mais oportunidades em crises econômicas: é comum que algumas propriedades residenciais e comerciais não sejam vendidas em períodos de crise econômica. Isso leva os proprietários a reduzirem os preços para atrair compradores;
  • Possibilidade de encontrar imóveis maiores: propriedades usadas podem ter tamanhos mais generosos, em comparação com imóveis novos com plantas geralmente menores;
  • Histórico de locação: é possível avaliar o desempenho de locações anteriores de imóveis usados para determinar o potencial de renda;
  • Localização consolidada: imóveis usados estão localizados em áreas já consolidadas, o que pode ser mais estável em termos de valorização.

Desvantagens de investir em imóveis usados

Antes de investir em imóveis usados, é essencial ter em mente algumas desvantagens relacionadas a esse tipo de aplicação, como:

  • Necessidade de reparos e manutenção: imóveis usados podem exigir mais investimento em reparos e manutenção, especialmente se forem mais antigos. Isso inclui questões elétricas, hidráulicas e outras áreas que precisam ser modernizadas;
  • Despesas imprevistas: manutenções e reformas inesperadas podem surgir, aumentando os custos associados à compra de um imóvel usado. Isso pode impactar no orçamento e lucros futuros do comprador;
  • Menos modernidade: em termos de design e tecnologia, propriedades usadas podem não estar tão atualizadas quanto os imóveis novos;
  • Competição com compradores: por causa da demanda, propriedades usadas podem ter mais concorrência entre compradores, tornando mais difícil encontrar negócios favoráveis.

Quanto rende investir em imóveis?

O rendimento de investimento em imóveis varia conforme o tipo de propriedade escolhida e os objetivos do investidor. Imóveis adquiridos para aluguel oferecem, em média, uma rentabilidade de 0,3% a 0,5% ao mês ou entre 5% e 6% ao ano.

O investimento em imóveis novos ou velhos pode oferecer uma boa rentabilidade.

Por outro lado, os retornos de um imóvel destinado à venda dependem do potencial de valorização da propriedade e do momento da aquisição. Por exemplo, imóveis na planta têm o potencial de proporcionar lucros de até 50%.

Apesar de ser possível obter uma boa rentabilidade com a reforma de um apartamento ou casa usada, dificilmente o investidor alcançará o mesmo percentual de lucro que seria possível com um imóvel na planta.

Imóveis usados: como avaliar a qualidade e condição?

Avaliar as condições e qualidade é essencial ao investir em imóveis novos ou velhos. Diversos aspectos da propriedade devem ser cuidadosamente analisados, desde a vista oferecida até detalhes técnicos como a orientação solar e a estrutura.

Nos próximos tópicos, explicaremos com detalhes cada um dos fatores que podem influenciar a decisão de investir em um imóvel:

Analise a vista

A vista é um fator que precisa ser considerado ao investir em imóveis novos ou velhos, pois pode aumentar o valor da propriedade. Por isso, ao visitar a propriedade, observe se a vista dos cômodos dá de frente para praia, rua arborizada ou via movimentada.

Pense como um morador daquele imóvel e analise se realmente gostaria de permanecer naquele lugar por um longo período.

Confira a localização

A localização é outro ponto que merece destaque na avaliação da qualidade e condições do imóvel. Nessa etapa, além de pesquisar o preço do metro quadrado na região e a fama do bairro, é preciso considerar questões que contribuem para a valorização da propriedade como:

  • Ruas arborizadas;
  • Vizinhança tranquila e segura;
  • Perfil da região: residencial ou comercial;
  • Fácil acesso a supermercados, farmácias e transporte público.

Observe a orientação solar

A orientação solar é um aspecto tão importante quanto a estrutura na avaliação de um imóvel para investir. A incidência adequada da luz pode proporcionar diversos benefícios aos moradores, que vão desde maior conforto térmico e economia de energia elétrica até o seu bem-estar.

Em geral, os imóveis que possuem orientação solar ao norte são mais valorizados. No entanto, a incidência de raios solares no período da tarde pode prejudicar o conforto térmico de quem mora em casas e apartamentos em cidades quentes.

Por isso, é importante que ao analisar esse aspecto, você considere as características da sua região e o que é mais conveniente para os futuros moradores do imóvel.

Verifique os complementos

Imóveis novos ou velhos com complementos, como playground, área de lazer com piscina, churrasqueira e salão de festas são mais valorizados. Para se ter uma ideia, um apartamento pode valer até 10% mais se tiver duas vagas na garagem e 20% mais se contar com uma área de lazer completa.

Faça uma vistoria na estrutura

A vistoria na estrutura interna e externa é indispensável na avaliação de um imóvel para investir, principalmente se for antigo. Durante esse processo, preste atenção em aspectos como:

  • Presença de rachaduras;
  • Instalação elétrica;
  • Rede hidráulica;
  • Qualidade e condições dos pisos.

Também observe se existe algum indício de infiltração e se as janelas e portas abrem e fecham corretamente. Imóveis bem acabados, com piso e pintura de qualidade são mais valorizados no mercado imobiliário.

Diversificação de investimentos: por que investir em imóveis?

Investir em imóveis novos ou velhos pode ser uma boa estratégia para diversificar o portfólio de investimentos. Historicamente, o mercado imobiliário tem proporcionado retornos atrativos, sólidos e com menor volatilidade em comparação com o mercado de ações.

Além disso, os imóveis têm uma tendência natural de valorização ao longo do tempo, especialmente quando são realizadas melhorias e otimizações. Esse processo não apenas contribui para a diversificação do portfólio, mas também ajuda a reduzir o risco de perda do investimento.

Por fim, investir em imóveis novos ou velhos oferece benefícios fiscais como deduções fiscais para despesas com juros hipotecários e depreciação.

A ajuda de um profissional: quando consultar um corretor imobiliário?

Em geral, contar com a expertise de um corretor imobiliário é uma excelente decisão em todas as fases do processo de compra de um imóvel, especialmente quando se trata de uma propriedade comercial.

Consultar um corretor imobiliário é interessante em qualquer etapa do investimento.

Embora seja possível comprar um imóvel simples por conta própria, um corretor pode facilitar a busca pelas melhores opções de investimentos. Além disso, está habilitado para auxiliar tanto nas negociações quanto em todo o processo de compra.

Conclusão

Neste artigo, explicamos sobre investir em imóveis novos ou velhos. Embora seja um tipo de investimento considerado seguro, é importante avaliar os riscos relacionados a esse tipo de aplicação.

Os rendimentos obtidos com a compra de imóveis são voláteis e variam de acordo com uma série de fatores, entre eles o tipo de propriedade negociada. Em geral, uma casa ou apartamento novo, bem localizado pode proporcionar retornos de até 50% ao investidor no momento da venda.

Para conseguir avaliar a qualidade de qualquer imóvel e analisar o seu potencial de rendimento futuro, é necessário se certificar de que ele está em boas condições estruturais e pode despertar o interesse de futuros moradores.

A melhor forma de conseguir investir em imóveis novos ou velhos é contratar um corretor imobiliário, ainda mais se você não tem experiência nesse tipo de investimento. Enquanto isso, mantenha-se atualizado e informado para tomar decisões financeiras sólidas acompanhando o blog da Nord Research.

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