HSLG11 contrata emissão de CRI para expansão de galpão locado ao Mercado Livre
HSI Logística anuncia emissão de CRI de R$ 75 mi para expandir galpão alugado ao Mercado Livre. Yield on cost estimado é de 11,8%
O HSI Logística FII (HSLG11) anunciou que concluiu a contratação da emissão de um CRI para seguir com o projeto de expansão do ativo HSI Log. BTS Meli, locado ao Mercado Livre.
Na prática, o Fundo capta recursos dando em garantia o fluxo do próprio contrato BTS do imóvel, o que permite financiar a obra sem depender apenas do caixa e mantendo a estrutura de renda atrelada ao locatário.
Estrutura da emissão
A captação foi dividida em duas séries que somam R$ 75 milhões, sendo a primeira no valor de R$ 50 milhões e a segunda de R$ 25 milhões, cuja integralização pode ocorrer até abril de 2026.
A estrutura dos CRIs prevê amortização bullet, modelo em que o valor principal é quitado apenas no vencimento, permitindo que o Fundo atravesse o período de obras sem comprometer o caixa. Ambos os papéis contam com três meses de carência de juros e oferecem remuneração de CDI + 1,90% ao ano na 1ª série e CDI + 1,85% ao ano na 2ª série.
Com a emissão, a alavancagem líquida deve subir apenas de 19,5% para cerca de 20,4%, considero o novo patamar controlado, embora exija um acompanhamento próximo de nossa parte.
Retorno do investimento
Do lado operacional, vale lembrar que a expansão deve acrescentar em torno de 11 mil m² de ABL ao galpão, mantendo o mesmo padrão construtivo e o contrato BTS vigente até 2035.
Considerando o investimento total estimado no ativo, a gestão projeta um yield on cost próximo de 11,8%. Portanto, um excelente patamar de rentabilidade, mas já esperado por se tratar de um projeto de desenvolvimento.
Simulação ganho de capital com desinvestimento
A gestão também apresentou uma tabela que simula o ganho de capital estimado em um eventual desinvestimento do ativo, considerando diferentes combinações de tempo de carregamento e cap rates de saída.
De forma geral, quanto maior o período de carrego, maior tende a ser o ganho potencial. Por outro lado, cap rates mais altos reduzem o valor capturado em uma venda, enquanto cap rates mais baixos ampliam significativamente o retorno estimado.
Com base na combinação entre a nova estrutura de financiamento, o desempenho atual do portfólio e as projeções para os próximos meses, a gestora aproveitou para atualizar o guidance de distribuição para o primeiro semestre de 2026, que passa a ficar na faixa entre R$ 0,72 e R$ 0,76 por cota.
Por fim, para quem não acompanhou, comentamos detalhes do ativo e da aquisição aqui.