HGRE11 vende Edifício Faria Lima
O preço da venda dos imóveis vendidos pelo FII HGRE11 é de R$ 95 milhões
O CSHG Real Estate (HGRE11) comunicou ao mercado a venda de dez conjuntos do Edifício Faria Lima, localizado em São Paulo, junto ao Tellus Properties (TEPP11).
Vale destacar que o Fundo já havia anunciado o processo de negociação para a venda do Edifício.
Sobre o Edifício Faria Lima Tower
O Edifício Faria Lima, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1.355, foi adquirido pelo HGRE11 em 31 de maio de 2012. O imóvel possui uma classificação de qualidade BB, com área bruta locável de 4.757,40 m² (10 unidades).
Detalhes da transação
O valor total da transação foi de R$ 95 milhões (R$ 19,9 mil m²), a serem pagos ao HGRE11 da seguinte forma:
(i) Preço Imóveis Escritura: R$ 38 milhões, já recebidos pelo HGRE na data da assinatura do acordo (15/03);
(ii) Primeira Parcela CVC: no valor de R$ 14,25 milhões, também já recebidos pelo Fundo a título de sinal;
(iii) Saldo do Preço CVC: R$ 42,75 milhões, a serem recebidos em quatro parcelas iguais e sucessivas no valor de R$ 10,68 milhões a serem pagas semestralmente, sendo todas elas corrigidas pelo IPCA.
Na última parcela, será adicionado um valor extra referente ao reembolso pelo caixa livre existente nas contas do condomínio. Este reembolso representará um total de R$ 1,28 milhão, sendo que parte deste valor (R$ 514,4 mil) já foi recebido ao HGRE na data da assinatura do acordo, enquanto o restante (R$ 771,6 mil) será pago até o saldo da última parcela descrita acima.
Retorno do investimento
Os conjuntos do Edifício Faria Lima foram adquiridos pelo Fundo em 2012, sendo que até o momento da venda o investimento realizado no imóvel foi de R$ 51,6 milhões (R$ 10.858,74/m²).
Portanto, o preço de venda representou um valor 84% superior ao valor investido (TIR de 13,5% a.a.), sem considerar as correções previstas nas parcelas a prazo, e 4,3% superior ao valor contábil atualizado do ativo.
Com isso, o HGRE terá um lucro caixa, sem considerar as correções previstas nas parcelas a prazo, de R$ 43,3 milhões com a operação, o equivalente a R$ 3,67 por cota.
Minha visão sobre venda imóveis na Faria Lima
O Edifício Faria Lima é um imóvel cuja participação do HGRE era pequena, enquadrando-se no perfil de ativo que a gestão estava disposta a negociar, por entender que o Fundo deve focar suas atenções apenas em imóveis mais representativos (core) do portfólio.
Depois, conforme o Fundo havia comentado em sua retrospectiva em seu relatório gerencial de dez/23, o principal desafio identificado pela gestão para este ano era a manutenção do atual patamar de rendimentos do Fundo, uma vez que ele vem complementando sua distribuição há meses com resultados não recorrentes obtidos com vendas de imóveis.
A tabela abaixo evidencia a diferença entre as receitas recorrentes e não recorrentes em 2023, além de nos fornecer uma perspectiva em termos de distribuição ao longo de 2024:
Assim, para alcançar o objetivo traçado para 2024, o Fundo necessitaria vender um de seus ativos para realizar o pré-pagamento do CRI Chucri Zaidan, que vem apresentando um custo dilutivo para seu resultado, mesmo com a redução da Selic.
A venda das unidades do Edifício Faria Lima veio justamente para endereçar este desafio, destravando um belo ganho de capital aos cotistas que, somado ao início do recebimento do aluguel na Torre Martiniano no 2S24, permitirá ao HGRE distribuir um rendimento médio mensal mais próximo de R$ 0,84/cota ao longo deste ano. Isso tudo na ausência de fatos novos, evidentemente.
O aspecto negativo da operação fica por conta da venda de um imóvel que, apesar de pouco representativo, está muito bem localizado, enquanto há outros ativos muito mais desafiadores no portfólio do Fundo.
Por fim, é válido ressaltar que o ganho de capital obtido com a operação será reconhecido apenas gradualmente ao longo dos próximos semestres, e que a administradora deverá distribuir o não recorrente apenas nos fechamentos de semestres, conforme é de praxe.
