HGPO11 recebe proposta para vender ativos imobiliários à RBR
O montante total da oferta é de R$ 618,3 milhões, referente aos edifícios Metropolitan e Platinum.
O CSHG Prime Office (HGPO11) informou ao mercado o recebimento de proposta para a aquisição de seus dois únicos ativos (Ed. Metropolitan e Platinum). Desta vez, a proposta foi enviada pela RBR Gestão de Recursos.
O valor total proposto para a aquisição dos dois ativos é de R$ 618,29 milhões (equivalente a R$ 48.546,50/m²), com possibilidade de pagamento da seguinte maneira:
Proposta pelo Ed. Metropolitan
Edifício Metropolitan: valor de compra de R$ 486,71 milhões, dividido em duas parcelas:
1ª parcela: R$ 267,69 milhões, a serem pagos no momento da outorga da escritura de compra e venda; e
2ª parcela: R$ 219,02 milhões, a serem pagos em 18 meses contados da escritura do imóvel.
Proposta pelo Ed. Platinum
Edifício Platinum: valor de venda de R$ 131,57 milhões, com pagamento previsto também em duas parcelas:
1ª parcela: R$ 72,37 milhões, a serem pagos no momento da outorga da escritura pública de compra e venda; e
2ª parcela: R$ 59,2 milhões, a serem pagos em 18 meses contados da escritura do imóvel.
No caso do Ed. Platinum, a oferta ainda prevê o pagamento de uma Renda Mínima Garantida (RMG) mensal no valor de R$ 290/m² ao comprador referente aos 436 m² vagos no imóvel. Portanto, um valor equivalente ao aluguel atualmente praticado no ativo.
Esta RMG será assegurada ao comprador por um período de 18 meses, contados a partir da data de escrituração do imóvel ou até que essas áreas sejam ocupadas, o que ocorrer primeiro.
A proposta de compra é 14,4% superior ao atual valor patrimonial e de mercado do HGPO, e confere um prêmio de 26,5% sobre o valor contábil referente ao último laudo de avaliação do Metropolitan e 11,5% sobre o valor do Platinum.
Condições a serem superadas
Segundo o fato relevante, o pagamento estaria condicionado, dentre outras questões, à realização de uma oferta pública de cotas de um novo fundo a ser criado pela RBR para levantar o montante necessário para viabilizar a transação.
Caso a emissão não alcance o valor integral, a gestora poderá recorrer a uma alavancagem financeira, ou até mesmo realizar a compra prioritária do Ed. Metropolitan, deixando a aquisição do Platinum para um segundo momento.
O que achamos da oferta envolvendo HGPO11?
Conforme mencionado em março deste ano, o HGPO já havia recebido uma proposta de aquisição de seus imóveis no valor de R$ 587 milhões (equivalente a R$ 46.113,38/m²), de um potencial comprador cuja identidade não foi revelada na época, estando também dependente de uma captação de recursos.
A nova proposta enviada pela RBR é 5,3% superior à anterior. Contudo, como ela prevê o pagamento de uma RMG mensal no valor de R$ 290/m² pelo HGPO referente aos espaços vagos no Ed. Platinum por um período de 18 meses em caso de manutenção da desocupação, o Fundo poderá ter um custo equivalente a R$ 2,275 milhões em um cenário pessimista.
Considerando esse cenário, o ganho do Fundo seria mais próximo de R$ 616 milhões, ou seja, um valor ligeiramente inferior ao montante total da proposta, mas ainda superior à anterior (+4,9%).
Outro ponto que me chamou a atenção na proposta é a ausência de informações sobre uma eventual correção monetária sobre as parcelas a prazo, o que entendo ser negativo.
Feitas essas ressalvas, vejo a proposta como financeiramente interessante em um primeiro momento, inclusive em relação ao atual valor de negociação do Fundo no mercado (R$ 42,2 mil/m²).
No entanto, não considero esse novo patamar de preço como uma boa oportunidade para novos aportes em HGPO via Bolsa, pois ainda não temos certeza se o acordo realmente será efetivado.
A título de curiosidade Kinea Hedge Fund (KNHF11) adquiriu no início deste mês uma participação majoritária no Ed HL Faria Lima, situado a poucos metros de distância e com perfil comercial semelhante aos imóveis do HGPO (boutique classe A), por um valor equivalente a R$ 44,58 mil/m².
Ou seja, um valor 7,8% inferior ao proposto pela RBR, mesmo após a dedução de eventuais custos com a RMG.
Por fim, a administradora informou que está analisando os termos e condições da oferta e convocará uma assembleia em até 30 dias para a deliberação dos cotistas.
No Nord FIIs, continuamos atentos às novas informações sobre o caso, incluindo possíveis novas propostas de aquisição.
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