Girar carteira de FIIs ou acumular cotas: o que vale mais a pena?
Vale a pena girar a carteira de FIIs ou acumular cotas ao longo do tempo? Entenda estratégias de investimento usando DY e P/VP
Vale a pena girar a carteira de FIIs ou é melhor acumular cotas ao longo do tempo? Essa é uma das decisões mais importantes para quem investe em FIIs. Dependendo da estratégia adotada (gestão ativa ou estratégia passiva de longo prazo) o investidor pode ter resultados muito diferentes ao longo dos anos.
Neste artigo, vamos explorar dois tipos clássicos de investidores, conceito apresentado por Benjamin Graham, o pai do investimento em valor e mentor de Warren Buffett: o investidor defensivo (passivo) e o investidor empreendedor (ativo).
A partir dessas ideias, vamos trazer a discussão para o universo dos fundos imobiliários e analisar quando faz sentido girar a carteira buscando oportunidades de preço — e quando a melhor estratégia pode ser simplesmente empilhar bons ativos geradores de renda ao longo do tempo.
Além disso, vamos trazer para a mesa as ideias de Joel Greenblatt e discutir como conceitos clássicos de investimento podem ajudar na seleção de FIIs utilizando indicadores como Dividend Yield e P/VP.
Mas antes de tudo, vale a pergunta: você já sabe qual tipo de investidor é — ou ainda está tentando decidir entre uma gestão ativa ou uma estratégia de acumulação de cotas?
Tipos de investidores de FIIs
Isso mesmo. Não vamos falar de “perfil” do investidor, vamos falar de “tipo” de investidores, sendo fiéis à nomenclatura utilizada pelo maior entre os maiores investidores de todos os tempos: Benjamin Graham, o pai dos investidores de valor, professor de Warren Buffett, o maior e mais bem-sucedido investidor do planeta (sim, sou fã!).
Vamos aqui caminhar por suas ideias e fazer alguns comparativos com nossos fundos imobiliários. Depois inserimos o Joel Greenblatt na mesa. Segundo o pai do investimento em valor, existem dois tipos de investidores: defensivos (ou passivos) e os empreendedores — também chamados de investidores ativos ou agressivos.
O “especulador” não é tratado como investidor, é uma figura à parte. Ele é aquele que “compra algo para vender mais caro depois”, sem conhecimento técnico sobre o que está adquirindo — está apenas “atirando uma moeda para cima”: se der cara, ganha. Se der coroa, perde. Deixaremos este tipo de fora de nossa análise hoje.
Para aqueles investidores que não querem ficar acompanhando o mercado o tempo inteiro, o mais aconselhável é escolher uma carteira com bons FIIs, diversificada, contendo os principais segmentos, e fazer aportes mensais ao longo da vida. Empilhar cotas de FIIs. Só.
O acompanhamento é ocasional, para ver se cada fundo continua bom, e segue o jogo. Esse é o investidor passivo.
Ele assina uma boa casa de research, lê eventualmente as notícias e acompanha apenas os ativos em que investe, sem dedicar muito tempo aos investimentos, mas sim, ao seu próprio trabalho, que produz a renda e garante os aportes mensais.
Investidor defensivo (passivo)
O investidor defensivo foca em evitar erros graves e perdas, priorizando segurança e tranquilidade. Prefere carteiras diversificadas com bons ativos, que geram caixa de forma recorrente, que são bem geridos e que pertencem a setores perenes (logística, shoppings, lajes corporativas, renda urbana, TVM), abrindo mão de um pouco de rentabilidade a favor da segurança.
Na outra ponta, existem aqueles investidores que querem tentar obter um retorno superior ao do mercado. São os mais ativos, agressivos, ou, como Graham chama, investidores empreendedores. Para estes, um caminho a ser utilizado é comprar valor, pagando o mais barato possível. Para isso, é necessário girar a carteira.
Investidor empreendedor (ativo)
O investidor empreendedor dedica tempo e estudo para analisar e selecionar ativos mais atrativos em relação ao preço e com bons retornos esperados.
Muitas vezes não investe nos melhores e mais óbvios FIIs do mercado. Abre mão de qualidade em prol de uma expectativa de retorno superior.
E aqui vamos trazer um pouco mais de informação sobre essa forma mais agressiva de investir. Comecemos por colocar Joel Greenblatt na mesa.
A fórmula mágica de Joel Greenblatt
Joel Greenblatt superou o mercado por 20 anos consecutivos, entre 1985 e 2005, à frente do seu fundo de hedge, o Gotham Capital.
A fórmula mágica de Joel Greenblatt é uma estratégia puramente quantitativa, ou seja, olha apenas números, não separa empresas por qualidade.
A estratégia utiliza dois indicadores principais: o ROIC, que é o retorno sobre o capital investido para encontrar empresas de alta rentabilidade, e o Earnings Yield, para identificar ações baratas, em relação ao preço pago.
Na fórmula, o autor sugere ranquear as empresas com maior ROIC e menor múltiplo de preço, ou seja, melhor earnings yield. A partir disso, o investidor deveria comprar as melhores 20 ou 30 empresas do ranking, rebalanceando a carteira anualmente.
As ações seriam mantidas por apenas um ano e o processo se repete indefinidamente.
Segundo o autor, essa fórmula conseguiu bater o mercado de forma consistente em janelas de longo prazo. Se você tem interesse pelo assunto, sugiro a leitura do livro de Joel Greenblatt, “A fórmula mágica”.
Como seria essa fórmula aplicada aos indicadores dos Fundos Imobiliários?
Como aplicar a fórmula aos fundos imobiliários
O investidor adora uma palavra que pareça segredo. “Fórmula”, “método”, “algoritmo” — não importa.
A promessa é sempre a mesma: um jeito simples de separar o joio do trigo sem precisar atravessar o pântano tenebroso da análise completa. Um atalho!
O espírito do método de Greenblatt é um só: combinar rentabilidade com preço. Não é glamouroso: é disciplina.
Os principais indicadores dos FIIs que trazem rentabilidade e desconto no preço são: DY e P/VP.
Agora, como traduzir isso para FIIs sem cair na lista de “ranking de DY”?
Tarefa difícil. Mas vamos a ela.
Dividend Yield em FIIs
A primeira coisa é colocar os dois termos na mesa, sem romantismo. Dividend yield é o fluxo de caixa que o fundo entrega, em relação ao preço que você pagou na cota.
É uma medida útil, mas é como olhar para o rio e concluir que a nascente é saudável. Às vezes, o rio está cheio porque choveu ontem.
Às vezes, está cheio porque o terreno está desmoronando e a lama vem junto. Você precisa entender a origem do fluxo, não só o volume, senão vai beber água com barro.
P/VP em fundos imobiliários
Já o P/VP é um número que o mercado trata como se fosse um termômetro para “barato” ou “caro”. Em tese, ele compara o preço da cota com o valor patrimonial do fundo. Na prática, ele mistura coisas que não são da mesma natureza: valor patrimonial é fotografia contábil; o preço é filme de expectativas.
Um reflete o passado, o outro tenta antecipar o futuro.
Quando os dois divergem, não significa automaticamente que existe oportunidade, embora, algumas vezes, haja.
O primeiro erro do investidor iniciante é usar DY como sinônimo de qualidade da rentabilidade.
Em FIIs, DY alto pode ser prêmio, mas também pode ser problema. Pode estar alto porque o mercado está exigindo mais retorno para carregar risco (vacância estrutural, concentração, alavancagem, inquilino frágil). Pode estar alto porque houve uma distribuição não recorrente (venda de ativo, ganho extraordinário, ajuste de caixa). Pode estar alto porque a cota caiu por medo — neste caso, sim, é a maior das oportunidades! O número sozinho não te diz em qual mundo você está.
O segundo erro é usar P/VP como se fosse etiqueta de promoção. Fundo com P/VP abaixo de 1 vira automaticamente “barato”, e fundo acima de 1 vira automaticamente “caro”. Esse raciocínio é confortável porque ele dispensa uma análise mais apurada.
Só que ele ignora que o valor patrimonial pode estar defasado em relação à realidade econômica do portfólio, que o cap rate implícito pode ter mudado, que o fundo pode ter ativos com potencial de geração de valor acima (ou abaixo) do que a contabilidade mostra, e que o mercado pode estar precificando risco de uma forma que o laudo não capta.
Se você quiser capturar a essência da fórmula mágica aplicada aos FIIs, pense em um “processo em duas peneiras”, sem tratar como fórmula milagrosa.
A primeira peneira é qualitativa, e é aqui que a maioria não quer entrar porque dá trabalho. Você pega o que passou no filtro da qualidade e pergunta: esse DY é sustentável? E esse P/VP “barato” é uma oportunidade ou é um aviso do tipo “fique fora”?
A segunda peneira é quantitativa: você procura fundos que, ao mesmo tempo em que oferecem boa qualidade, ofereçam também um fluxo atrativo e não estejam precificados como se fossem perfeitos. Em linguagem de investidor: uma combinação de DY interessante com P/VP que não embuta otimismo demais.
Aqui, o objetivo não é escolher. É reduzir o universo. É tirar da mesa o que é rentável e barato, porém frágil.
Exemplo prático: o caso do VILG11
O Vinci Logística (VILG11) é um ótimo exemplo de como a paciência do investidor pode ser recompensada. Esse foi um fundo que carregamos na nossa carteira recomendada durante todo o ano de 2025, o ano da virada de chave.
Entre 2023 e 2024, o fundo sofreu com vacâncias pontuais e inadimplências que assustaram o mercado. Quem olhava apenas o P/VP e o DY via um ativo "barato e rentável", mas quem conseguiu analisar o momento do mercado e o trabalho da gestão via um trabalho de reciclagem de portfólio em andamento.
Ao longo de 2025, o fundo colheu os frutos: recuperação da ocupação por meio de uma gestão comercial estratégica, reduzindo a vacância para níveis mínimos. Na outra ponta, vendas estratégicas de ativos: no final de 2025, o fundo anunciou vendas por mais de R$ 700 milhões, gerando ganho de capital e destravando valor para o cotista.
Aqueles ativos com desconto foram vendidos a preços superiores, trazendo retorno real para os cotistas. Rapidamente, o desconto frente ao VP foi sumindo.
Resultado: o VILG11 encerrou o ano como uma das maiores altas do IFIX (48% x 21% do IFIX), provando que a "peneira de qualidade" da gestão e a peneira quantitativa dos “indicadores de preço e rentabilidade” são capazes de superar o mercado.
Vale a pena girar a carteira de FIIs?
P/VP e DY juntos conseguem mentir com uma eficiência quase constrangedora: um pode distorcer o outro.
Adoram estar juntos para mentir para o investidor iniciante e incauto.
FIIs com problemas no portfólio ficam com desconto frente ao VP e, por isso, entregam alto DY. Parece a oportunidade perfeita, mas estão mais para uma armadilha perfeita!
Não se deixe enganar pela aparência. Existe muito FII bonitinho, mas ordinário.
E a pergunta que fecha a porta para a autoilusão é sempre a mesma: esse DY é sustentável, proveniente de resultado recorrente? E esse “desconto” frente ao VP é medo dos investidores ou é deterioração de fundamentos?
Se você não consegue responder a isso em linguagem clara, não tem uma tese. Melhor não fazer nada.
No fim, o ponto não é “ranquear FIIs”, é evitar dois pecados comuns: o primeiro é pagar caro por qualidade imaginária; o segundo é comprar barato uma deterioração real.
Entre esses dois erros, existe um caminho menos emocionante e muito mais eficiente: combinar preço com qualidade, repetir o processo e deixar o tempo fazer o trabalho: a estratégia do investidor defensivo de Benjamin Graham.