Fundos imobiliários mais rentáveis: ranking atualizado e como escolher boas oportunidades
Descubra quais foram os fundos imobiliários mais rentáveis dos últimos meses, o que impulsionou seus resultados e como identificar oportunidades de qualidade
Com a recuperação gradual do mercado e o aumento do interesse pela renda passiva, muitos investidores buscam saber quais são os fundos imobiliários mais rentáveis do momento. Nos últimos 12 meses, vários FIIs se destacaram ao combinar valorização das cotas com distribuição consistente de proventos — dois fatores que ajudam a elevar o retorno total da classe de ativos.
A seguir, você confere a análise do time da Nord Investimentos, com o ranking atualizado e os fundos que se destacaram no período.
Sumário
- 10 fundos imobiliários mais rentáveis
- 1. Pátria Logística (PATL11) — Rentabilidade de 43,94% em 12 meses
- 2. Capitânia Shoppings (CPSH11) — Rentabilidade de 29,67% em 12 meses
- 3. BROF Corporate Offices (BROF11) — Rentabilidade de 27,23% em 12 meses
- 4. Vinci Logística (VILG11) — Rentabilidade de 28,30% em 12 meses
- 5. RBR Log (RBRL11) — Rentabilidade de 27,93% em 12 meses
- 6. Arch Ed. Corporativos (AIEC11) – Rentabilidade de 26,33% em 12 meses
- 7. BTG Pactual Agro Logistica (BTAL11) – Rentabilidade de 27,21% em 12 meses
- 8. Pátria Escritórios (HGRE11) — Rentabilidade de 27,91% em 12 meses
- 9. Mauá Capital Real Estate (MCRE11) — Rentabilidade de 22,41% em 12 meses
- 10. Gazit Malls (GZIT11) — Rentabilidade de 21,68% em 12 meses
- Principais fatores de desempenho
- FIIs com os maiores dividendos dos últimos meses
- Urca Prime Renda (URPR11) — Dividend Yield de 22,9% em 12 meses
- Kinea Oportunidades Real Estate (KORE11) — Dividend Yield de 21,70% em 12 meses
- Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) — Dividend Yield de 21,54% em 12 meses
- Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) — Dividend Yield de 20,70% em 12 meses
- Como analisar os FIIs mais rentáveis
- Por que alguns FIIs se destacaram em 2024/2025?
- Vale a pena investir apenas nos fundos imobiliários mais rentáveis?
10 fundos imobiliários mais rentáveis
1. Pátria Logística (PATL11) — Rentabilidade de 43,94% em 12 meses
Segmento: Logística
Tipo de portfólio: imóveis físicos
Dividend Yield (12m): 11,38%
Principais fatores que podem ter ajudado no desempenho
O PATL é o fundo de logística gerido pelo Pátria, e parte do bom desempenho recente pode estar relacionado à precificação de um evento societário potencial, sobretudo diante dos movimentos estratégicos que a gestora vem adotando nos últimos meses.
Ela tem promovido incorporações internas entre fundos da própria casa, unificando veículos com teses semelhantes para ganhar escala, simplificar estruturas e otimizar custos.
Esse histórico recente acabou alimentando no mercado a leitura de que o PATL poderia, eventualmente, ser incorporado ao HGLG, que é o principal fundo logístico da gestora e possui um portfólio mais maduro, maior liquidez e governança já consolidada.
É importante destacar que não existe confirmação da gestora sobre uma operação envolvendo o PATL; trata-se apenas de uma leitura de mercado baseada no padrão estratégico que o Pátria vem adotando.
Ainda assim, a recorrência dessas movimentações gerou um aumento das expectativas dos investidores, o que pode ter contribuído para a valorização das cotas ao longo do período.
2. Capitânia Shoppings (CPSH11) — Rentabilidade de 29,67% em 12 meses
Segmento: Shopping/Varejo
Tipo de portfólio: imóveis físicos
Dividend Yield (12m): 11,61%
Principais fatores de desempenho
O CPSH11 é o fundo de shoppings da Capitânia, com um portfólio de nove ativos distribuídos entre São Paulo, Rio Grande do Sul e Ceará. Parte da boa performance recente pode ser explicada pelos desinvestimentos realizados recentemente, quando o Fundo vendeu participações de alguns ativos para o XP Malls (XPML).
As vendas ocorreram a valores atrativos, próximos ou acima das avaliações, o que gerou ganhos de capital e reforçou a percepção de que a gestão está capturando valor de forma eficiente — especialmente relevante na reta final do período analisado.
Além disso, o CPSH11 negocia com um desconto significativo em relação ao seu valor patrimonial (P/VP de 0,66), o que naturalmente chama a atenção de investidores em busca de assimetria.
Com a combinação de vendas bem-sucedidas, geração de caixa adicional e um valuation descontado, o mercado passou a enxergar um potencial de upside relevante, contribuindo para o bom desempenho das cotas.
3. BROF Corporate Offices (BROF11) — Rentabilidade de 27,23% em 12 meses
Segmento: Logística
Tipo de portfólio: imóveis físicos
Dividend Yield (12m): 12,20%
Principais fatores de desempenho
O BROF11, fundo de logística da Bresco, possui um portfólio de 12 galpões distribuídos em diferentes regiões do país, com forte exposição ao estado de São Paulo (44%).
A valorização recente das cotas pode ser explicada, em parte, pelos movimentos estratégicos de reciclagem de portfólio adotados pela gestão, tanto pelos desinvestimentos quanto pelas aquisições.
A gestora estruturou a proposta de aquisição de dois ativos de alto padrão, Bresco Simões Filho (BA) e Bresco Viracopos (SP), em condições consideradas atrativas pelo mercado.
Pelas premissas apresentadas, a operação geraria ganho imediato de valor patrimonial, refletindo-se em um aumento do VP por cota, além de um impacto positivo nas distribuições, com expectativa de +2,8% ao ano de incremento no dividendo ao longo dos próximos cinco anos.
Diante desse conjunto de fatores, ganhos patrimoniais, reforço no dividendo futuro e reposicionamento do portfólio, o BRCO11 deixou de negociar com descontos relevantes em relação ao seu valor patrimonial, refletindo a melhora contínua na execução da gestão e as perspectivas mais favoráveis para o fundo.
4. Vinci Logística (VILG11) — Rentabilidade de 28,30% em 12 meses
Segmento: Logística
Tipo de portfólio: imóvel físico
Dividend Yield (12m): 12,20%
Principais fatores de desempenho
O VILG11, fundo logístico da Vinci Partners, conta com um portfólio diversificado composto por 15 ativos, distribuídos majoritariamente em Minas Gerais (35%), Espírito Santo (10%) e São Paulo (18%).
Ao longo do ano, o Fundo enfrentou desafios relevantes de vacância em alguns ativos, o que trouxe volatilidade para as cotas e pressionou suas distribuições.
A gestão, contudo, vem endereçando progressivamente esses espaços vagos, com novas locações. Além disso, o fim das carências contratuais em contratos firmados passou a ser refletido no resultado de caixa, permitindo que as receitas se normalizassem e os rendimentos voltassem a subir de forma consistente, ponto que ajudou diretamente na boa performance recente do Fundo.
Mesmo com essa recuperação operacional, o VILG ainda negocia com um desconto relevante frente ao valor patrimonial, reflexo da volatilidade dos últimos trimestres e da percepção de risco que ficou marcada no mercado. Esse cenário, porém, abre espaço para um potencial de upside interessante, à medida que o mercado reconhece a melhora operacional e a execução da gestão na redução da vacância e fortalecimento do portfólio.
5. RBR Log (RBRL11) — Rentabilidade de 27,93% em 12 meses
Segmento: Logística
Tipo de portfólio: imóvel físico
Dividend Yield (12m): 10,63%
Principais fatores de desempenho
O RBRL, da RBR, é um dos fundos imobiliários mais rentáveis. Ele é composto por seis ativos de boa qualidade localizados em Extrema (MG) e São Paulo, regiões relevantes para operações de distribuição, mas que, no caso do Fundo, vêm apresentando maior volatilidade, seja por movimentações contratuais, ciclos de vacância ou negociação de ativos.
6. Arch Ed. Corporativos (AIEC11) – Rentabilidade de 26,33% em 12 meses
Segmento: Lajes corporativas
Tipo de portfólio: imóveis físicos
Dividend Yield (12m): 9,40%
Principais fatores de desempenho
O AIEC é um fundo de lajes corporativas com um portfólio concentrado e uma vacância ainda bastante elevada (41%), o que naturalmente traz volatilidade às cotas. Mesmo assim, o Fundo apresentou boa performance nos últimos semestres, e alguns fatores ajudam a explicar esse movimento.
Primeiro, o mercado passou a precificar uma melhora operacional gradual, já que a gestão tem avançado em negociações comerciais e reforçado esforços para reduzir a vacância. Mesmo sem materialização completa, a simples expectativa de novas locações costuma gerar um impacto positivo nos preços, especialmente em fundos que negociam com desconto relevante frente ao valor patrimonial.
7. BTG Pactual Agro Logistica (BTAL11) – Rentabilidade de 27,21% em 12 meses
Segmento: Agronegócio
Tipo de portfólio: crédito agro, focado em CRAs e operações estruturadas do setor
Dividend Yield (12m): 13,72%
Principais fatores de desempenho
O BTAL é um fundo do segmento do agronegócio, que naturalmente apresenta maior volatilidade devido às oscilações de preços de commodities, ciclos agrícolas, riscos climáticos e variações de demanda das empresas do setor. Por isso, os investidores costumam exigir um retorno mais elevado para compensar esse risco adicional, o que se reflete diretamente na precificação das cotas.
8. Pátria Escritórios (HGRE11) — Rentabilidade de 27,91% em 12 meses
Segmento: Lajes corporativas
Tipo de portfólio: imóveis físicos
Dividend Yield (12m): 9,85%
Principais fatores de desempenho
O HGRE é um fundo de lajes corporativas com gestão ativa, que vem há anos fazendo reciclagem de portfólio por meio da venda de ativos considerados non-core.
Essas operações ajudam a destravar capital para os cotistas, seja pela captura de ganhos de capital nas vendas, seja pela realocação dos recursos em ativos com melhor perfil de risco e retorno, ou mesmo pelo reforço de caixa para distribuição.
Apesar dessa atuação consistente da gestão, o Fundo ainda negocia com desconto relevante em relação ao valor patrimonial, muito em função da dinâmica do próprio segmento de escritórios, que sofreu bastante durante a pandemia. Contudo, desde então, o mercado de lajes corporativas vem mostrando sinais graduais de recuperação, com melhora de indicadores em regiões mais consolidadas e maior tração em negociações comerciais.
9. Mauá Capital Real Estate (MCRE11) — Rentabilidade de 22,41% em 12 meses
Segmento: Multiestratégia
Tipo de portfólio: multiestratégia, com exposição combinada a CRIs, FIIs e ativos líquidos
Dividend Yield (12m): 15,05%
Principais fatores de desempenho
O MCRE11 é um fundo multiestratégia que investe em FIIs, CRIs e outros ativos de renda, e sua boa performance pode estar ligada à entrega consistente de resultados e ao desconto atrativo em relação ao seu valor patrimonial.
A gestão vem mantendo um Dividend Yield elevado, sustentado pela forte geração de caixa das posições em CRIs e pelo resultado das alocações em FIIs. Além disso, o Fundo realizou vendas importantes ao longo dos últimos trimestres, capturando ganhos que reforçaram sua reserva de resultados. Isso permitiu que o MCRE mantivesse distribuições sólidas e estáveis, mesmo em períodos de maior volatilidade no mercado.
Outro fator que contribuiu para a valorização foi o fato de o Fundo negociar com um desconto relevante frente ao VP. Em um ambiente em que investidores buscam assimetrias, fundos descontados com DY forte e gestão que entrega caixa tendem a atrair mais fluxo, o que impulsiona a cotação.
10. Gazit Malls (GZIT11) — Rentabilidade de 21,68% em 12 meses
Segmento: Shopping
Tipo de portfólio: imóveis físicos
Dividend Yield (12m): 20,92%
Principais fatores de desempenho
O GZIT11 possui um portfólio concentrado em poucos ativos de shopping centers, incluindo empreendimentos relevantes como Morumbi Town, Shopping Light e Shopping Prado.
Essa concentração torna a performance do Fundo naturalmente mais sensível a qualquer mudança operacional nesses ativos.
O bom desempenho recente pode ser explicado pela combinação de Dividend Yield elevado ao longo do ano e pelo desconto profundo em relação ao valor patrimonial, o que costuma atrair investidores em busca de assimetria no setor de shoppings.
O DY alto se deve à estrutura financeira atual, pois o Fundo utiliza alavancagem significativa, fruto da securitização feita para aquisição dos ativos, o que impulsiona o rendimento no curto prazo.
Por outro lado, essa alavancagem elevada, somada à própria concentração do portfólio, representa um ponto de atenção importante. O serviço da dívida corrói parte relevante do caixa e tende a reduzir o nível de dividendos no futuro, à medida que as parcelas corrigidas pelo IPCA forem avançando. Por isso, é improvável que o DY atual se mantenha indefinidamente.
Em resumo, o GZIT11 é um fundo com alto risco e alto retorno, cuja performance recente se apoia em um DY robusto e em um valuation descontado, mas que exige cautela pela alavancagem elevada e pela concentração patrimonial, características mais adequadas a investidores com maior tolerância ao risco.
Esses foram os fundos imobiliários mais rentáveis dos últimos 12 meses, mas isso não significa que esses movimentos isolados sejam os únicos responsáveis pela performance, nem que sejam necessariamente os melhores para investir agora.
No mercado de FIIs, os retornos costumam refletir um conjunto de fatores, dada a dinâmica acelerada do setor, como eventos operacionais, variações de preço, fechamento de descontos e mudanças na percepção de risco.
Se o seu objetivo é viver de renda com segurança, continue acompanhando nossas análises para entender quais FIIs realmente oferecem boa relação risco-retorno e são mais promissores para compor uma carteira sólida ao longo do tempo.
FIIs com os maiores dividendos dos últimos meses
Além da valorização, alguns fundos se destacaram pelo dividend yield elevado. No entanto, é importante analisar se o pagamento é recorrente ou se foi influenciado por eventos pontuais.
A seguir, confira os quatro FIIs com maiores dividendos dos últimos meses.
Urca Prime Renda (URPR11) — Dividend Yield de 22,9% em 12 meses
Segmento: Fundo de papel
Tipo de portfólio: exposição em CRIs e ativos de crédito imobiliário
Proventos distribuídos no período: R$ 7,330 por cota
O que impulsionou o DY
O URPR11 investe majoritariamente em CRIs pulverizados ligados a empreendimentos residenciais, como loteamentos, edifícios de casas e multipropriedades. Por natureza, esse tipo de crédito carrega risco mais elevado, seja pela pulverização dos devedores, seja pelos segmentos em que atua, especialmente multipropriedade, que é mais sensível ao ciclo econômico.
Esse perfil mais arriscado se traduz em taxas de remuneração mais altas nos CRIs da carteira, o que sustenta um Dividend Yield elevado. Além disso, o Fundo negocia com desconto relevante em relação ao valor patrimonial, reflexo da percepção de risco do mercado após a forte queda das cotas nos últimos 12 meses.
Quando o preço de mercado fica muito abaixo do VP, o DY tende a ficar artificialmente mais alto.
Em resumo, o DY robusto do URPR é resultado tanto das taxas elevadas dos CRIs high yield quanto do valuation descontado, que incorpora o risco maior dos ativos da carteira. É um fundo que segue a lógica clássica do high yield: retorno elevado em troca de maior risco.
Kinea Oportunidades Real Estate (KORE11) — Dividend Yield de 21,70% em 12 meses
Segmento: Lajes corporativas
Tipo de portfólio: imóveis físicos
Proventos distribuídos no período: R$ 15 por cota
O que impulsionou o DY
O KORE11 é o fundo de lajes corporativas da Kinea, composto por apenas quatro imóveis comerciais, com forte exposição ao Rio de Janeiro (59,28%) e o restante em São Paulo (40,72%).
Apesar do portfólio concentrado e dos desafios naturais do mercado carioca, o Fundo entregou um Dividend Yield acima da média ao longo do ano, e alguns fatores ajudam a explicar esse desempenho.
Primeiro, o KORE negocia com um desconto expressivo frente ao seu valor patrimonial (P/VP de 0,66). Esse valuation mais baixo faz com que o rendimento distribuído resulte em um DY percentual mais elevado, já que a cota negocia bem abaixo do valor dos imóveis no balanço.
Além disso, a gestão da Kinea tem sido eficiente na manutenção da ocupação, o que trouxe estabilidade de receita mesmo com um portfólio mais concentrado. Esse fluxo de caixa estável, somado à disciplina típica da casa em controlar despesas e otimizar o portfólio, contribuiu para sustentar rendimentos atrativos.
Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) — Dividend Yield de 21,54% em 12 meses
Segmento: Fundo de papel
Tipo de portfólio: exposição em CRIs e ativos de crédito imobiliário
Proventos distribuídos no período: R$ 16,180 por cota
O que impulsionou o DY
O CACR11 é um fundo de CRIs com uma carteira que investe em financiamentos para incorporação residencial, atuando principalmente com incorporadoras, loteamentos, edifícios e empreendimentos pulverizados. Esse segmento costuma carregar um risco maior no universo de crédito imobiliário, tanto pela dependência do desempenho das vendas quanto pela menor robustez financeira dos tomadores.
Essa característica naturalmente exige taxas de retorno mais altas nas operações, o que sustenta um Dividend Yield acima da média.
Como o CACR11 negocia hoje próximo do valor patrimonial, o DY elevado reflete principalmente o perfil high yield dos CRIs da carteira, não um desconto anormal na cota. Em outras palavras, o retorno maior é consequência direta da estratégia do fundo: operar em um nicho de crédito mais arriscado, que remunera com prêmios mais altos.
Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) — Dividend Yield de 20,70% em 12 meses
Segmento: Fundo de papel
Tipo de portfólio: exposição em CRIs e ativos de crédito imobiliário
Proventos distribuídos no período: R$ 4,830 por cota
O que impulsionou o DY
O DEVA11 é um fundo de CRIs com perfil claramente mais arriscado, marcado por uma carteira concentrada em operações high yield e com histórico recente de problemas de crédito. Parte relevante dos CRIs do portfólio já passou por default, renegociações e concessões recorrentes de waivers, que sinalizam dificuldades operacionais e financeiras dos devedores.
Esse conjunto de riscos faz com que o mercado exija um prêmio de retorno maior, resultando em um Dividend Yield mais elevado quando comparado a outros fundos de papel. Em essência, o DY alto do DEVA não vem apenas das taxas intrínsecas dos CRIs, mas também da percepção de risco associada ao fundo, que leva a cota a negociar com desconto relevante e, consequentemente, a elevar o rendimento percentual.
Como analisar os FIIs mais rentáveis
A rentabilidade passada é um indicador importante, mas não deve ser analisada isoladamente. Antes de investir nos fundos imobiliários mais rentáveis, avalie:
- gestão, governança e transparência;
- nível de vacância;
- qualidade e localização dos imóveis;
- perfil dos contratos;
- P/VP, liquidez, cap rate e alavancagem;
- comportamento do IFIX e do segmento do fundo.
Para uma análise mais completa, confira nosso guia detalhado de como analisar fundos imobiliários.
Por que alguns FIIs se destacaram em 2024/2025?
Três fatores principais explicam a performance superior de determinados fundos:
Valorização das cotas
Reprecificação do mercado, expectativas de juros menores e movimentos setoriais podem impulsionar as cotas.
Dividendos consistentes
Fundos com contratos longos, indexadores fortes (IPCA/CDI) e baixa vacância tendem a entregar renda estável.
Decisões estratégicas da gestão
Como:
- venda de imóveis acima do valor contábil;
- compra de ativos com melhor cap rate;
- renegociação de contratos;
- reorganizações societárias.
Vale a pena investir apenas nos fundos imobiliários mais rentáveis?
Nem sempre. Um FII pode aparecer no topo do ranking por motivos que não se repetem: um dividendo extraordinário, uma venda pontual ou um evento isolado.
Por isso, antes de investir:
- analise a qualidade dos ativos;
- entenda o risco do segmento;
- verifique se o preço atual está justo;
- avalie se o DY é recorrente;
- considere o longo prazo.
Rentabilidade histórica não garante retornos futuros — mas ajuda a identificar quem tem gestão sólida e boas práticas.
A lista dos fundos imobiliários mais rentáveis muda ao longo do tempo, mas entender por que cada fundo se destacou ajuda a fazer escolhas melhores. Avaliar crescimento, qualidade do portfólio, gestão e consistência dos proventos é essencial para montar uma carteira equilibrada e sustentável.
Se você quer acompanhar as melhores oportunidades do mercado, o Nord Fundos Imobiliários oferece análises completas, carteiras recomendadas e monitoramento contínuo dos principais FIIs da Bolsa.