FIIs em promoção: saiba como aproveitar essas oportunidades raras
FIIs com triplo desconto e alta rentabilidade. Veja como aproveitar o momento ideal para investir em fundos imobiliários
Mesmo diante de um cenário econômico desafiador, os fundos imobiliários (FIIs) têm demonstrado notável resiliência.
Com a taxa Selic em 15% a.a. e discussões sobre a tributação de dividendos, os FIIs, que deveriam estar sofrendo com esse cenário, continuam apresentando resultados positivos, acima da Selic.
Esse desempenho tem atraído investidores em busca de retornos consistentes e oportunidades de longo prazo. Como resultado, o setor registrou uma forte recuperação neste ano, mesmo em meio à crise.
Não é porque os juros estão elevados agora que permanecerão assim por muito tempo. A expectativa de mercado aponta para a redução dos juros no futuro, ou seja, estamos, provavelmente, no topo dos juros.
Não sou eu quem está falando isso, é o mercado, ou seja, a mediana das expectativas aponta para juros mais baixos no ano que vem. E o mercado tende a antecipar isso.
Portanto, não é porque a Selic está elevada que o setor vai ficar travado. Mais cedo ou mais tarde, o mercado tende a precificar o início da queda dos juros, e aí os ativos tendem a se valorizar fortemente. Mas aí será tarde para se posicionar.
Nem tudo é explicado pela Selic
Bom, se você investe em FIIs, sabe que, quando a taxa de juros sobe, os FIIs caem. E, quando os FIIs sobem, é porque os juros caíram. Essa é uma relação quase sempre verdadeira. No entanto, uma coisa que influencia bastante no preço dos ativos de renda variável é a expectativa de juros, dada pela curva de juros.
Uma forma mais fácil de ver isso é pela taxa dos títulos do Tesouro IPCA+. Quando o mercado está pessimista, as taxas desses títulos tendem a subir. Quando o mercado está mais otimista, as taxas tendem a cair.
Abaixo temos o gráfico das taxas de juros do Tesouro IPCA+ com vencimento em 2040. Nota-se que as taxas desse título têm caído ao longo deste último mês, o que favorece os ativos de renda variável — no caso deste artigo, os fundos imobiliários.
Fundos imobiliários resistiram à alta dos juros
Apesar do aumento da Selic, os FIIs mantêm desempenho sólido. O IFIX, principal índice do setor, permanece próximo de suas máximas históricas, e o mercado captou cerca de R$ 18 bilhões em novas emissões de cotas apenas neste início de ano, apesar dos juros elevados.
Especialistas apontam que a saída de investidores de curto prazo abriu espaço para perfis mais sofisticados, focados no longo prazo e conscientes de que o cenário atual de juros elevados é temporário. É aquela velha história: enquanto uns choram, outros vendem lenços. Ou melhor: durante as crises, os ativos voltam às mãos dos verdadeiros donos.
O desempenho deste ano do IFIX pode ser visto na figura abaixo. Mal chegamos ao meio do ano e o índice já entregou praticamente o dobro da Selic líquida de impostos no mesmo período. E isso com a Selic a 15% a.a.!
Triplo deságio em FIIs
Muitos fundos estão sendo negociados com desconto em relação ao seu valor patrimonial, o que representa uma oportunidade para investidores. Tá, mas esse valor patrimonial é o valor real do ativo?
Bom, ele é o valor de um ativo atribuído em uma dada circunstância de mercado. E, atualmente, com as taxas de juros elevadas, a taxa de desconto usada para o cálculo do VP dos fundos está nas máximas — ou seja, qualquer queda nos juros pode representar apreciação no valor patrimonial dos ativos por simples reavaliação do VP.
E isso faz com que haja um “duplo desconto” para os FIIs (não apenas para os fundos de fundos, nos quais o termo já está bem conhecido. Aliás, os fundos de fundos têm, ao levar isso em consideração, um triplo desconto).
O VP está depreciado pela taxa de juros, que influencia a taxa de desconto, e os FIIs estão com desconto frente a esse VP depreciado.
No caso dos fundos de fundos (FOF), que investem em outras cotas de FIIs, há mais uma camada de desconto: o preço do VP da cota do FOF abaixo do preço de mercado das cotas.
Então, temos um desconto na cota do FOF, um desconto no preço das cotas dos fundos negociados a mercado que estão na carteira do FOF e uma taxa de desconto elevada dada a Selic (custo de oportunidade) alta. Um triplo desconto, na verdade! Com a expectativa de queda nos juros nos próximos 12 a 18 meses, esses descontos tendem a diminuir, valorizando as cotas de todos os fundos.
Os FOF, por terem um maior beta (volatilidade comparativa), tendem a se valorizar ainda mais que o restante do mercado.
FIIs de tijolo, shopping e logística são boa opção mesmo com juros altos
Os fundos conhecidos como “fundos de tijolo” tendem a ter uma forte valorização com a queda dos juros futuros e uma Selic mais baixa. E são uma classe de ativos bastante conhecida e segura (afinal, investem no setor imobiliário, um setor considerado bastante conservador). Investir em imóveis para renda é uma estratégia já bastante antiga, que ganhou uma roupagem nova com o advento dos FIIs em 1993.
O investidor ganhou a possibilidade de investir em grandes projetos (shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos) por meio dos FIIs, algo que era impossível para o investidor de varejo (pessoas normais, como eu e você). Essa classe de ativos é mais volátil do que os fundos de papel, por exemplo.
Sendo assim, sobem mais em momentos de alta de mercado e caem mais em momentos de baixa. Como estamos vindo de um longo período de crise pós-pandemia, o momento é propício para essa classe de ativos, que deve se valorizar com a superação da inflação e uma queda gradual na taxa de juros da economia.
Não gosta muito de volatilidade, mas quer rendimentos mensais mesmo assim? Uma possibilidade para você é investir em fundos de papel (que investem em uma carteira de ativos de renda fixa — majoritariamente CRIs, com rentabilidade superior aos instrumentos bancários mais conhecidos, como os CDBs dos bancos, por exemplo).
Fundos de papel oferecem proteção
Você ainda acha que a Selic está muito atrativa, vai passar muito tempo em patamar elevado e, por isso, os fundos imobiliários de tijolo não valem a pena? Não tem problema!
Que tal investir em FIIs de CRIs indexados ao CDI + uma taxa? Vários FIIs de CRI indexados ao CDI batem a Selic com facilidade, pois existe um prêmio acima do CDI para a carteira desses fundos (que são livres de imposto, aumentando a diferença). É uma opção para quem quer apostar na alta mais prolongada da Selic. Ou seja, há FIIs para todos os gostos de investidores!
Os FIIs de papel, que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) atrelados ao CDI, têm se destacado por oferecer rentabilidade superior à Selic, mesmo em cenários de juros elevados.
Essa característica os torna opções interessantes para investidores que buscam proteção contra a inflação e a volatilidade do mercado.
Um exemplo é o VGIR11, fundo recomendado no Nord FIIs, que tem superado o rendimento da Selic, como pode ser visto na figura abaixo, retirada do relatório gerencial do fundo.
Os rendimentos do fundo foram comparados com a rentabilidade de 100% do CDI (sem desconto dos impostos, o que é a favor da segurança, pois, após os impostos, sobra, no máximo, 85% do CDI para o investidor).
E você, já investe em FIIs? Se ainda não, é uma ótima oportunidade para começar!
