Fundos imobiliários com Selic a 14,75% ainda valem a pena?
Veja se investir em fundos imobiliários ainda compensa com a nova alta na taxa Selic e quais são os pontos de atenção nesse cenário.
Com a taxa Selic a 14,75%, muitos investidores se perguntam se os fundos imobiliários (FIIs) continuam sendo uma boa opção de investimento. O aumento da taxa básica de juros impacta diretamente a rentabilidade dos fundos.
Com o novo reajuste, caiu a oferta de fundos imobiliários com um dividend yield superior a esse nível de retorno no mercado.
Mas será que os FIIs perdem totalmente sua atratividade nesse cenário?
Fundos imobiliários com Selic a 14,75% ainda valem a pena?
A resposta pura e simples é “sim”. O mais importante aspecto desse aumento da Selic não foi o aumento em si, que já era esperado, mas sim o que vem após esse aumento. E parece que o Banco Central não está disposto a continuar subindo juros, mesmo que a inflação não esteja convergindo para o centro da meta.
Com isso, a expectativa de juros, que antes era de 15% a.a até o final de 2025, começa a perder força e já se espera uma manutenção da taxa de juros no nível atual ou até mesmo uma redução dos juros atuais.
Em linguagem mais técnica, a curva de juros futuros está fechando. E os juros futuros fazem toda a diferença na precificação dos ativos de renda variável, mais até do que a Selic atual.
Com isso deve haver uma apreciação no preço das cotas dos FIIs (e outros ativos de renda variável), exatamente o que temos visto acontecendo recentemente. Apenas no último mês, o IFIX, índice de referência para a indústria de fundos imobiliários, já subiu +4,5%.
É importante ter sempre em mente um ponto fundamental: a taxa Selic não é 14,75% ao ano — ela está nesse patamar atualmente. Quando a Selic cai, ativos como os fundos imobiliários e a renda variável tendem a se valorizar.
Portanto, ainda que o retorno dos FIIs possa parecer menos atrativo no curto prazo em um cenário de alta da Selic, o retorno esperado pode ser bem superior em uma janela um pouco maior. Isso porque a expectativa é de que a Selic retorne a níveis mais racionais, o que tende a impulsionar os preços dos ativos de renda variável.
A elevação dos preços, aliada aos rendimentos distribuídos, pode resultar numa bela rentabilidade total.
Como a Selic alta e a expectativa de queda afeta os fundos imobiliários
Uma Selic elevada tende a pressionar os preços dos fundos imobiliários para baixo. No curto prazo, parece uma boa ideia investir em ativos com baixíssimo risco e alta rentabilidade.
O problema é que quem prioriza o curto prazo perde as oportunidades de médio e longo prazo, pois o preço dos ativos de risco costumam estar bastante descontados nesses momentos, o que levará a um retorno bastante acima da média.
É como chegar atrasado para pegar o trem da viagem porque gastou tempo demais se arrumando.
Outro ponto é que os investidores passam a exigir retornos maiores em investimentos de risco (renda variável), o que reduz o preço das cotas dos FIIs no curto prazo. A valorização dos títulos de renda fixa torna esses ativos mais atrativos, desviando recursos dos FIIs.
É aquela velha história: os investidores vendem ativos de renda variável na baixa e voltam a adquiri-los na alta.
A última reunião do Copom, no dia 7 de maio, sinalizou uma expectativa de queda na Selic, ou seja, estamos mais próximos do “momento da virada”. O cenário que vem se desenhando leva à apreciação do preço das cotas dos fundos imobiliários no mercado secundário. Como dito anteriormente, nos últimos 30 dias os FIIs já se valorizaram cerca de +4,5%.
Como identificar FIIs que batem a Selic?
Caso não esteja convencido e seja imediatista (quer o retorno dos FIIs para agora), é importante destacar que diversos FIIs atualmente oferecem rendimentos superiores à taxa Selic. De fato, são muitas as opções disponíveis.
Apesar da pressão nos preços, muitos FIIs continuam pagando dividendos acima da taxa básica de juros. Fundos de fundos, fundos de crédito privado (CRIs) e fundos de tijolo bem localizados e com contratos atípicos — como os de lajes corporativas e logística — podem manter uma distribuição perene e consistente.
O investidor atento pode encontrar boas oportunidades, principalmente ao comprar cotas descontadas.
Para que possamos comparar a Selic com os dividendos dos FIIs, temos que descontar o imposto de renda da renda fixa, já que os rendimentos dos FIIs são isentos de imposto. Uma Selic de 14,75%, ao se retirar os 15% de IR, sobra um rendimento de 12,53% a.a líquidos. Isso para quem investe em Selic para prazos acima de dois anos, claro!
Por outro lado, se descontar o imposto para a “liquidez mais curta”, a alíquota sobe para 22,5%, restando líquido para o investidor, 11,43% a.a. Portanto, podemos arredondar para 12% a.a e arredondar a rentabilidade média da Selic, em um prazo mediano, descontado os impostos.
FIIs que pagaram dividendos acima da Selic
Afinal, quantos Fundos Imobiliários (FIIs) apresentam um dividend yield (DY) superior a 12% ao ano para o investidor? Bom, muitos.
Atualmente, são 82 FIIs que superam essa marca. Abaixo, apresentamos os primeiros colocados no ranking, conforme dados do site Clube FII.
| VGRI11 | Valora Renda Imobiliária | 22,39% |
| URPR11 | Urca Prime Renda | 22,11% |
| GZIT11 | Gazit Malls | 20,17% |
| LIFE11 | Life Capital | 18,44% |
| KORE11 | Kinea Oportunidades Real Estate | 17,99% |
| HCTR11 | Hectare CE | 17,91% |
| HTMX11 | Hotel Maxinvest | 17,13% |
| KIV011 | Kilima Volkano Recebíveis | 16,92% |
| CACR11 | Cartesia Recebíveis Imobiliários | 16,79% |
| RZAK11 | Riza Akin | 16,52% |
Fonte: Ranking por DY, Clube FII
É importante ressaltar que esta informação não constitui recomendação de investimento. Decisões de alocação não devem ser baseadas exclusivamente no DY, pois isso pode representar uma armadilha significativa para o investidor.
Fundos imobiliários ainda oferecem benefícios exclusivos
Pense no seguinte cenário: você está se aposentando e precisa de uma renda para complementar a sua aposentadoria. O que fazer se você não sabe por quanto tempo vai viver e quer tirar uma renda com investimentos?
Bom, alguns investimentos te entregam renda. Mas muitos poucos te entregam renda mensal isenta de imposto de renda. E essa é uma das grandes vantagens dos FIIs.
Mesmo com a Selic alta, FIIs oferecem vantagens importantes, como isenção de IR sobre os dividendos para pessoas físicas e exposição ao mercado imobiliário de alto nível com menor capital investido.
O rendimento mensal com certeza é um dos maiores atrativos para quem investe em FIIs, além da valorização patrimonial por meio do aumento do preço das cotas dos FIIs, que pode proporcionar um retorno bastante superior ao CDI no longo prazo.
Cuidados ao investir em fundos imobiliários com Selic em 14,75%
Em qualquer cenário, é imprescindível avaliar criteriosamente a qualidade dos fundos imobiliários (FIIs) nos quais se pretende investir. No caso específico dos FIIs de tijolo, é essencial examinar os ativos que compõem o portfólio do fundo, o perfil dos inquilinos, o tipo de contrato e a gestão.
Fundos que detêm imóveis bem localizados, com elevado índice de ocupação e contratos de longo prazo, especialmente os atípicos, tendem a oferecer maior segurança ao investidor.
Outros tipos de fundos, como os FIIs de papel, atrelados ao IPCA ou ao CDI, também ganham destaque. Afinal, somos o país da renda fixa, com maior juros real do mundo, e, ativos de renda fixa, dentro de fundos imobiliários, possuem a vantagem da isenção e maior rentabilidade (spread) com a segurança das garantias imobiliárias desse tipo de produto.
Um bom retorno com segurança você encontra em fundos bem geridos, com uma gestão competente, ética, transparente e que esteja sempre em busca de gerar valor para os seus cotistas.
