FIIs multiestratégia estão em alta em 2025. Veja se fazem sentido para sua carteira hoje

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) multiestratégia têm ganhado destaque no mercado financeiro brasileiro, atraindo investidores que buscam diversificação e gestão ativa em seus portfólios. A ideia é a mesma dos fundos multimercado: ter um mandato amplo para extrair valor de uma ampla gama de ativos, pois cada classe possui uma dinâmica econômica diferente.

Com mandatos mais flexíveis e amplos que os tradicionais fundos de fundos (FoFs), esses veículos permitem aos gestores alocar capital em diversas classes de ativos dentro do setor imobiliário, desde FIIs, ações e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) até operações estruturadas.

Se investir em FIIs multiestratégia está nos seus planos para 2025, continue lendo para entender se é uma boa ideia para quem busca a geração de renda passiva com dividendos de FIIs.

O que são FIIs multiestratégia?

FIIs multiestratégia, também conhecidos como "hedge funds" no contexto imobiliário, são fundos que possuem mandatos flexíveis para investir em diversas classes de ativos relacionados ao setor imobiliário. Isso inclui CRIs, cotas de outros FIIs, ações de empresas do setor, imóveis físicos e participações em Sociedades de Propósito Específico (SPEs). 

Essa diversidade possibilita aos gestores adaptar as estratégias de investimento de acordo com as condições de mercado, com o objetivo de otimizar os retornos para os cotistas. Naturalmente, essa abordagem demanda um conhecimento mais abrangente e uma equipe de análise mais robusta, o que contribui para que as taxas dessa classe de ativos sejam, em geral, superiores às praticadas na gestão dos FoFs.

Por que os FIIs multiestratégia estão em alta em 2025?

A ascensão dos FIIs multiestratégia se deve à sua capacidade de oferecer uma gestão ativa e diversificada, permitindo aos investidores o acesso a uma variedade de ativos dentro de um único fundo. 

Essa flexibilidade revela-se particularmente valiosa em contextos econômicos voláteis, nos quais a capacidade da gestão de ajustar rapidamente as alocações pode resultar em desempenhos superiores.

Em momentos de mercado depreciado, quem tem mais conhecimento e dinheiro na mão pode garantir um retorno superior à média do mercado. E isso pode ser materializado em lucro em um mercado dominado por pessoas físicas, que não têm muito costume de acompanhar os ativos ou de ler os relatórios gerenciais mensais.

Além disso, a possibilidade de combinar ativos de renda fixa com oportunidades de valorização patrimonial torna esses fundos atraentes para quem busca equilíbrio entre segurança e crescimento.

FIIs multiestratégia populares na B3

Vários FIIs multiestratégia vêm ganhando destaque no mercado brasileiro. A seguir, criei uma seleção meramente ilustrativa, composta por exemplos de diferentes estratégias e respectivos desempenhos. 

Confira as principais características de cada um.

MANA11 

O MANA11 é gerido pela Manati, possui um patrimônio líquido de R$ 348 milhões e apresenta uma performance no ano de +13,88% (YTD) e +37,6% desde o início, com uma rentabilidade ajustada de 170% do IFIX. 78% da carteira do fundo está investida em operações estruturadas (CRIs e LCIs). Uma ótima performance até o momento.

GAME11 

O GAME11 adota uma estratégia dividida entre ativos de alta qualidade (BETA) e operações mais oportunísticas (ALPHA), buscando equilibrar segurança e retorno. A ideia é aproveitar a capacidade de originação e estruturação da Guardian para gerar valor aos cotistas. O retorno no ano (YTD) é de -1,95%.

RINV11 

O RINV11 é o multiestratégia da Real Investor, gestora bastante qualificada no mercado de ações, que busca o alpha do setor imobiliário com esse fundo. Até o presente momento, o retorno do ano é de +8,32% (YTD) e o acumulado desde o início é de 35,9% contra 16,3% do Ifix (NOV/22 a ABR/25).

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KNHF11

O KNHF11 é o peso pesado do mercado. Com apenas 2 anos de mercado, já possui um patrimônio líquido de quase R$ 2 bilhões (nada muito surpreendente para a Kinea, braço do Itaú, nome forte no mercado). O retorno no ano até o momento (YTD) é de 11,09%.

RBRX11 

Já o RBRX11 mantém um portfólio diversificado, com 47% do patrimônio líquido em crédito, garantindo fluxo constante e rentabilidade média de IPCA + 10,5% ao ano. O retorno acumulado no ano (YTD) é de 5,91%.

Esses são alguns dos exemplos de diferentes fundos com diferentes estratégias e retornos. Eles ilustram a variedade de abordagens possíveis dentro do segmento multiestratégia. Tem FII multiestratégia para todos os gostos e… estratégias.

Fundos que superaram o mercado recentemente

O retorno passado não é garantia do retorno futuro, mas é um bom testemunho. Reflete, por exemplo, as alocações que a gestão fez para enfrentar o desconhecido (futuro) em busca do excesso de retorno (alpha). E como esses fundos foram desde o início? 

Bom, fiz um comparativo entre os que foram abordados no presente artigo e usei uma ferramenta de comparação de retorno disponível gratuitamente no site “Mais Retorno”. 

A tabela e o gráfico dizem respeito à precificação dos ativos (P/VP e DY 12m). A última figura diz respeito ao retorno acumulado de 24 meses (que leva em conta a valorização da cota, ou seja, retorno total). Seguem os resultados tabulados dessa comparação. 

Embora o MANA11 esteja com o maior DY (14,11) e o RBRX11 com o maior desconto (16%), o maior retorno total acumulado foi do RINV11 (23,21%), que se encontra, atualmente, com ágio de 2% frente ao VP. 

Abaixo, o comparativo de retorno total dos últimos (quase) 2 anos completos. RINV11 ficou na liderança com +23,21%, seguido por MANA11 com 15,24%, GAME11 com 13,27%, RBRX11 com 9,81% e KNHF11 com 7,99%.

Riscos ao investir em FIIs multiestratégia

Vale lembrar que FIIs são renda variável e que os fundos multiestratégia tentam obter um resultado superior ao índice (IFIX) por meio de uma gestão ativa, o que eleva o grau de dificuldade e risco na obtenção de retornos superiores. 

Apesar das vantagens, tal como a diversificação da carteira de investimentos desses ativos, é essencial que os investidores analisem cuidadosamente a composição dessas carteiras. Alguns fundos podem ter uma concentração excessiva em determinados ativos, o que pode limitar a diversificação esperada. 

Isso acontece devido à projeção de cenários futuros feita por gestores: a depender do que se espera para o futuro, há uma alocação mais eficiente. E quem for mais eficiente tende a aparecer melhor na foto. Isso não quer dizer que o gestor que foi melhor em um período será o melhor em outros. Lembre-se: retorno passado não é garantia de retorno futuro.

A complexidade das estratégias adotadas por estes FIIs exige uma gestão altamente qualificada e transparente. Portanto, antes de investir, é recomendável avaliar a experiência da equipe de gestão, o portfólio alocado, a clareza das estratégias e a consistência dos resultados obtidos.