FIIs de logística: entenda o crescimento e as oportunidades
Saiba como os FIIs de logística deixaram de ser vistos como arriscados e viraram destaque na Bolsa com a revolução do e-commerce no Brasil
O setor de logística é um dos mais tradicionais entre os fundos imobiliários. Mas, no início, não era bem assim. Ele não era visto com bons olhos, e o risco mais elevado, percebido pelos investidores, fazia com que o DY dos fundos fosse bem elevado. E o alto DY levava a crer que, de fato, o setor era mais arriscado.
Era quase um “Dilema de Tostines” — aquele paradoxo bem popular que todos já devem ter ouvido: logística é arriscada porque possui maior DY ou possui maior DY porque é mais arriscada?
Quando comparado aos setores de lajes corporativas ou shoppings, era visto como mais arriscado — a “pimentinha da carteira” da indústria.
Afinal, a maioria dos galpões tinha apenas um inquilino, ficava isolada no meio de uma estrada e a barreira de entrada era baixa: é muito rápido construir um galpão logístico, bem mais rápido do que construir um prédio de lajes corporativas ou um shopping, por exemplo!
E sempre existiu muita área vaga às margens das estradas do Brasil…
Mas algo mudou de lá para cá. Entender um pouco sobre isso vai abrir sua mente para esse setor!
Hoje, nosso bate-papo tem três atos. Vem comigo que vou te contar!
O setor de logística em três atos
Ato 1 – Pré-pandemia: o Brasil antes da revolução logística
O Brasil é um país continental. Não tem uma infraestrutura muito desenvolvida. Então, é de se esperar que ainda haja muito a ser feito no setor de logística.
O pensamento nessa direção está correto: até 2019, o e-commerce representava apenas 8% do total do varejo brasileiro. Um atraso significativo em relação a países desenvolvidos, onde as pessoas compram muitos produtos pela internet.
E de onde vem esse atraso?
Bom, como já foi dito, somos um país continental. Só para se ter uma ideia, é necessário viajar 4.000 km apenas para ir de Manaus a São Paulo. E o pior: nosso país depende das rodovias para transportar cargas — 61% das cargas viajam por via terrestre.
Em países desenvolvidos, a prioridade é dada às ferrovias, que têm custo mais baixo e muito mais eficiência. Isso faz com que o custo do frete, nesses países, represente entre 5% e 8% do valor da mercadoria, enquanto no Brasil varia entre 15% e 25%.
Outros motivos para não adotarmos cedo a tecnologia para compras online:
- Fraude online: Brasil tem taxa de fraude entre 3 e 5 vezes maior que países desenvolvidos;
- Falta de proteção ao consumidor: a legislação de proteção ao consumidor online ainda é incipiente e não efetiva;
- Baixo acesso à internet e baixo nível educacional da população.
A infraestrutura até então era composta por galpões mais antigos, com pouca sofisticação tecnológica, pois a concepção de “last-mile logistics” ainda era bastante incipiente.
Não é fácil crescer em um ambiente sem confiança e com baixa educação. Mas, como brasileiro não desiste nunca, estamos em crescimento — apesar das adversidades.
O setor de logística cresceu muito nos últimos dez anos. Para se ter uma ideia, o HGLG11, um dos maiores FIIs de logística da Bolsa, com patrimônio líquido de R$ 5,5 bilhões, tinha cerca de R$ 300 milhões de PL há dez anos. Atualmente, o fundo está tentando captar R$ 2 bilhões em sua 10ª oferta.
Esse foi um momento de baixo interesse pelo setor, mas que representava uma janela de oportunidade estratégica para investidores com visão de longo prazo.
Ato 2 – A pandemia como catalisador da transformação
A pandemia de Covid-19 funcionou como um acelerador disruptivo para o setor logístico brasileiro. E não apenas no Brasil — diga-se de passagem. A crise pandêmica redefiniu o comércio global e a demanda por infraestrutura logística.
O que seria uma evolução para os próximos cinco a dez anos, aqui no Brasil, foi transformado em meses. A explosão do e-commerce não foi meramente um pico temporário, mas uma reconfiguração permanente dos hábitos de consumo.
Com todos em casa e a necessidade de consumir — de alimentos a eletrônicos e produtos não perecíveis —, o setor sofreu um boom. Era de se esperar que houvesse crescimento do e-commerce e do setor logístico, ainda subdesenvolvido no Brasil. Mas a pandemia acelerou muito essa tendência — e, quando digo muito, é muito mesmo!
Em 2019, o e-commerce representava cerca de 8% do varejo brasileiro. Entre 2020 e 2021 — auge da pandemia de Covid —, esse número saltou para entre 15% a 18% do varejo em poucos meses. Hoje, está consolidado mais perto de 12% a 14% do varejo, após a reabertura do comércio.
No pós-pandemia, a demanda por ativos last mile, com centros de distribuição próximos aos grandes centros urbanos, acelerou o crescimento do setor logístico. A repentina necessidade de distribuição eficiente levou a uma demanda por galpões logísticos de qualidade superior, próximos aos grandes centros consumidores.
Mesmo com o desenvolvimento de vários projetos no período, a oferta de galpões modernos e bem localizados tornou-se escassa, o que elevou o preço/m² pedido pelos locadores, impulsionando o setor.
Ato 3 – O crescimento sustentável do setor em 2025
Em 2025, o apetite do e-commerce por galpões logísticos bem localizados (last mile) segue voraz. Segundo o relatório Highlights de Mercado da EREA, até setembro já foram entregues 2,4 milhões de m² de novos galpões no Brasil, um volume que supera o desempenho de 2023 e iguala o consolidado de 2024.
Os gigantes do varejo abocanham uma grande parte de tudo o que é construído. No 3º trimestre de 2025, o Mercado Livre lidera o ranking de maiores ocupantes, seguido por Shopee e Amazon. É a necessidade de ocupar galpões próximos às áreas de entrega (last mile) e oferecer fretes gratuitos ou a preços simbólicos.
Quanto mais premium for o endereço, maior a procura e o valor do aluguel — o que sugere bons reajustes nos valores para os locadores. O “Raio 30” de SP é a “picanha” do mercado; o “Raio 60” e o “Raio 90”, a alcatra e a fraldinha — ou outras carnes nobres que você preferir para o churrasco. Estar próximo ao centro de SP é, sem dúvida, um grande diferencial para o setor.
Embora estejamos em franco crescimento, ainda falta muito para nos igualarmos a países mais desenvolvidos. A penetração do e-commerce como percentual do varejo total ainda é baixa, quando comparada à de países como China, EUA, Alemanha, Reino Unido ou Japão.
O melhor da logística dentro dos FIIs
Fundos imobiliários do setor de logística aproveitaram bem o bom momento e fizeram muitas emissões, adquirindo ativos para seus portfólios. O setor teve uma performance superior ao IFIX no período, impulsionado pela grande procura e pelos aumentos de aluguéis/m² dos ativos.
Um dos fundos imobiliários da nossa carteira recomendada, o BTLG11, possui 33 imóveis e mais de 1,3 milhão de m² de ABL. Cerca de 90% dos ativos do fundo estão no estado de SP, sendo 32% no Raio 30 e 40% no Raio 60.
A figura abaixo consolida a distribuição dos ativos do fundo.
