FIIs são seguros? Entenda as garantias que protegem seu investimento mesmo sem o FGC
Descubra se a ausência do FGC torna os FIIs mais arriscados e conheça as garantias que realmente protegem seu patrimônio imobiliário
Você já ouviu falar do Fundo Garantidor de Créditos (FGC)? Ele é bastante conhecido por oferecer uma camada de proteção para investidores de renda fixa.
Como o próprio nome diz, o FGC é um fundo que funciona como uma proteção ao investidor. Ele cobre até um determinado valor, por CPF e por instituição, em situações de falência ou intervenção do banco.
Essa proteção dá segurança e tranquilidade para investir em renda fixa. Mas quando olhamos para os Fundos Imobiliários (FIIs), quais são as garantias? Será que o investidor pode se sentir seguro mesmo sem o respaldo do FGC?
Essas reflexões — e as respostas que elas geram — são muito importantes para o crescimento do investidor. E foi justamente por causa disso que resolvi escrever o artigo de hoje.
Quem trouxe o tema foi o leitor Evandro, a quem agradeço pela contribuição:
— “Gostaria de sugerir que você falasse um pouco sobre a segurança do investimento em FIIs, fazendo uma analogia com a segurança da renda fixa, que garante um limite por CPF e instituição financeira”.
Evandro, desafio aceito. Vamos falar de segurança nos FIIs, com analogias, história e tudo o que nos ajuda a entender melhor onde estamos investindo.
O templo de Jano
A figura de Jano, deus da mitologia romana que representa as transições, portas, inícios e fins, está intimamente ligada à origem do nome do primeiro mês do ano: janeiro. E como estamos em janeiro — início de ano —, vale a história!
Na Roma antiga, diziam que Jano não era deus de batalhas nem de tesouros. Ele era o deus das portas, das chaves e das passagens. E, por isso, aparecia com duas faces: uma olhando para trás, outra para frente. Isso representa também o ano que ficou para trás e o ano novo que se inicia.
Jano está de olho na transição, na porta que separa o que foi e o que será. Também é conhecido como o “Mestre do Tempo”.
Aqui cabe um comentário: os bancos, que vendem CDB, possuem uma “porta escondida” para investimentos mais rentáveis para os clientes, mas que geram menos taxas para o banco: a corretora de valores. Para atravessar essa porta, é preciso conhecimento e coragem!
Voltemos à história.
Diz a lenda que um comerciante jovem foi ao templo pedir “proteção total” para suas viagens. Uma espécie de FGC da vida real. Ele queria uma garantia de “não perder nada”. Jano não respondeu com um milagre. Respondeu com uma pergunta:
— Você quer garantia ou segurança?
E entregou ao comerciante uma chave simbólica, dizendo:
— Não existe porta segura para quem não sabe o que está atravessando (e isso vale até para renda fixa). Lembra a outra célebre frase: “Qualquer caminho serve para quem não sabe onde quer chegar”?
Jano explicou que a proteção dele não era impedir o risco de existir. Era organizar a travessia com regras, com registro e com ordem. Essa era a verdadeira segurança. Olhar para trás e aprender com o que já deu errado; olhar para frente para medir o risco do que pode dar errado.
No mundo dos FIIs, é a mesma coisa: você não está comprando um “amuleto” tipo FGC. Você está comprando uma chave que abre a porta para uma participação societária em um patrimônio real. E a segurança vem de algo concreto: ativo real (lastro), estrutura e governança.
Olhando para o passado, temos os testemunhos dos resultados obtidos. Olhando para frente, a perspectiva dos retornos futuros!
Para entender a segurança que os FIIs possuem para o investidor, temos que entender um pouco mais sobre o “produto” fundos imobiliários. Lastro, estrutura e governança.
Afinal, o que são os fundos imobiliários (FIIs)?
O que é um fundo imobiliário?
Bom, os FIIs são fundos de investimento que reúnem a aplicação de diversos investidores com o objetivo de investir em empreendimentos imobiliários.
Esse investimento pode ser no imóvel pronto (conhecido como FII de tijolo), na construção do imóvel (FII de desenvolvimento) ou até na dívida que financia esse imóvel (FII de CRI, mais conhecido como FII de papel). Há também os FIIs que investem em outros FIIs e/ou ativos do setor imobiliário (fundos de fundos — FOF — e fundos multiestratégia).
De forma mais simples possível, FIIs são como um grande condomínio! E, como em todo o condomínio, cada condômino é dono de uma parte do patrimônio.
Fundos Imobiliários são instrumentos muito eficientes para se investir no mercado imobiliário. O investidor desse tipo de fundo é um “cotista”, pois o patrimônio líquido de um FII é dividido em cotas. Isso diminui o “ticket de entrada” para o investimento no setor imobiliário.
Uma forma fácil de entender isso é por meio de exemplos práticos. Se você compra uma lancha com amigos (sim, é possível ser cotista de uma lancha), você é um dos donos da lancha, ou seja, um cotista. Se compra um imóvel com outras pessoas, cada parte da divisão do valor entre os indivíduos pode ser considerada uma cota. E cada cota tem direito a um voto nesse grande condomínio.
A proteção legal dos FIIs
A ideia aqui não é falar muito sobre legislação, apenas dar o caminho para o leitor se informar, caso queira.
A ideia principal desta seção é apresentar as garantias legais de um fundo imobiliário. Falar de legislação pode ser bem chato, então vou deixar apenas a ideia básica para vocês.
A principal lei dos FIIs é a Lei 8.668/93. Ela é a mãe dos FIIs. Abaixo dela, está a Resolução da CVM 175/2022, que modernizou a indústria de fundos imobiliários. A lei federal está acima na hierarquia das leis. Já a resolução da CVM serve para detalhar a aplicação dessa lei, estabelecendo regras específicas, procedimentos e adaptações operacionais, sempre obedecendo ao que a lei determina.
Sim, há leis que regulamentam esse setor, tornando-o mais seguro. Proteção e amparo legal — mas não apenas isso.
As cotas de FIIs são negociadas em Bolsa. É uma outra camada de proteção. Como assim?
Sempre que você compra ou vende algo, há o risco de contraparte, ou seja, o risco da pessoa que está negociando com você não cumprir as obrigações dela. Tipo um comprador de carro que pediu para dar uma voltinha no veículo e sumiu — ou bateu o automóvel.
No caso da Bolsa de Valores, ela é a intermediadora da negociação, garantindo que a pessoa que comprou receba o ativo e a que vendeu receba o dinheiro. A Bolsa de Valores é o adulto na sala de negociações.
Outro nível de garantia é a escrituração das cotas. A cota que você acabou de comprar não some, não é perdida, ela existe e continuará existindo!
Toda cota de fundo imobiliário é escriturada no nome do comprador por uma instituição financeira (bancos, por exemplo), regulada pela CVM — uma instituição governamental que fiscaliza o mercado. Essa escrituração é como uma escritura de imóvel mesmo (transferida em uma espécie de cartório, que passa a cota do fundo imobiliário para o seu nome, de forma digital e segura).
Comparação entre FIIs e investimentos com FGC
Passando as garantias legais, vamos às garantias imobiliárias. Um imóvel é um bem sólido. Um ativo real. Essa é a principal garantia de um FII. E aqui vale um ponto importante: FII não tem FGC — e tudo bem!
Uma pessoa que investe em um imóvel tende a sentir segura com o investimento. É um ativo real, tangível, que gera renda e que se valoriza com o tempo. O terreno sobre o qual o imóvel é construído é eterno (teoricamente, vai existir só mais alguns bilhões de anos, mas tende à eternidade em relação à duração de nossas vidas) e tende a se valorizar também.
A lógica do investimento em FII não difere disso: são imóveis divididos em partes (cotas).
O FGC foi criado para cobrir o risco de crédito bancário (CDB, LCI, LCA, poupança etc.). Só cobre até um determinado valor, desde que tenha recursos disponíveis.
Já o FII é renda variável, negociada em Bolsa, e a “segurança” dele vem de outra lógica: lastro imobiliário + estrutura legal + governança. CDB é comprado na porta da frente, ou seja, na instituição bancária. FII é comprado na porta escondida; para isso, é preciso ter uma conta na corretora de valores.
Pense assim: na renda fixa, você empresta dinheiro para um emissor (um banco, por exemplo) e torce para ele te pagar. No FII, você compra uma participação em um patrimônio (imóveis, CRIs, cotas de outros fundos) ou empresta dinheiro com a garantia do imóvel. Ou seja: você não está “pedindo para o banco não quebrar”; você está “virando sócio” de uma estrutura que tem ativos por trás.
Qual é a real segurança dos FIIs?
Lastro imobiliário
No FII de tijolo, o lastro é “chão, concreto e contrato”. Exemplo simples: imagine um FII dono de um galpão logístico locado por 10 anos. O aluguel entra todo mês. Se o mercado ficar ruim e a cota cair, o imóvel continua lá e o contrato continua existindo (desde que o inquilino pague, claro). O risco principal não é “o fundo sumir”; é a vacância, a inadimplência, a reprecificação de mercado e o custo de oportunidade.
Já no FII de papel (CRI), o lastro é “dívida com garantia”. Exemplo prático: o fundo compra um CRI que paga juros + correção monetária e que normalmente vem amarrado a garantias como alienação fiduciária de imóvel, cessão de recebíveis, fiança, seguro e por aí vai. O risco não é o mesmo de um CDB com FGC; é risco de crédito do devedor e da qualidade das garantias. E isso precisa ser analisado.
Segregação patrimonial
Aqui está uma das diferenças mais subestimadas por quem compara FII com produto bancário.
Um FII tem patrimônio separado (segregado) do patrimônio da gestora e do administrador. Em termos bem simples: se a gestora quebrar, o imóvel do fundo não vira “massa falida” da gestora. Já um banco...
O que pode acontecer em uma crise operacional? Troca-se a gestão, troca-se o prestador de serviço, reorganiza-se a casa. Mas o patrimônio do fundo é do fundo. E o fundo é dos cotistas.
Isso é um tipo de “cinto de segurança” estrutural — não garante retorno, mas reduz o risco de desaparecimento do patrimônio por problema do prestador.
Contratos e seguros
Boa parte da proteção real, no mundo imobiliário, vem dos contratos e das apólices. Contratos de locação (típicos/atípicos), multas, prazos, garantias do inquilino, seguros patrimoniais (incêndio, danos etc.). Contratos são fluxo de caixa futuro. Se forem atípicos, representam uma garantia de renda por muitos anos.
Diversificação
Você não precisa que um inquilino seja perfeito se tem vários. Você não precisa que um CRI seja impecável se tem uma carteira diversificada e bem construída.
Diversificação é o que transforma um evento ruim (um calote, um imóvel vago) de “tragédia” em “incômodo administrável”.
E aqui entra a parte crítica: o investidor iniciante procura garantias absolutas. O investidor experiente monta estruturas que sobrevivem ao erro. Essa é a diferença.
FIIs não têm FGC, mas têm garantias sólidas
A “garantia” de um FII não é uma instituição reembolsando até um limite. A “garantia” de um FII é toda uma estrutura legal, tendo como lastro ativos do setor imobiliário, sem limites para os valores investidos.
E aqui vai um alerta necessário: se o mercado entra em modo pânico, o preço da cota pode cair bastante, mesmo que o fundo não tenha tido problemas! Porque cota é preço de tela. Imóvel é ciclo longo.
No curto prazo, o mercado exagera. No longo prazo, os fundamentos prevalecem. Cotas de FIIs compradas a preços baixos são imóveis entrando na carteira com grandes descontos.
Faça da volatilidade do mercado sua aliada na construção patrimonial!
Enfim, FIIs não têm FGC, mas têm segurança que faz sentido para a natureza do produto. E, na prática, isso exige do investidor uma postura mais madura, melhor capacidade de avaliação, mais experiência e foco em construção patrimonial.
O investidor de renda variável é o adulto na sala!