Com a alta do IFIX em abril, ainda há oportunidades?

O IFIX — índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa — registrou sua primeira alta mensal de 2023. Em abril, a composição subiu 3,52%, algo que não se via desde agosto de 2022, quando valorizou 5,76%.

Depois de um início de ano relativamente difícil, com a escalada de casos de atraso no pagamento dos aluguéis e pedidos de renegociação de diversos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), fica a pergunta: é hora de investir em fundos imobiliários?

Antes de responder, vamos analisar o cenário atual e se o desempenho positivo dos fundos pode continuar nos próximos meses.

Por que o IFIX encerrou no “azul” em abril

O desempenho positivo do Ifix em abril foi reflexo principalmente do fechamento da curva real de juros em prazos mais longos, ocorrido pela redução das incertezas fiscais, ao menos nessa leitura inicial do mercado.

Se no início de março vimos as taxas dos Tesouros IPCA+ de longo prazo chegarem a patamares superiores a 6,5% a.a., de lá para cá, vimos uma queda acentuada dos rendimentos oferecidos por esses títulos, chegando a valores mais próximos dos 6% a.a.

Esse movimento beneficia os ativos de risco como um todo, incluindo os fundos imobiliários.

Isso porque esses títulos são o principal custo de oportunidade do investidor, sendo utilizados para estimar o valor justo dos fundos de tijolo, por exemplo. Assim, quando as taxas desses títulos caem, é esperado algum movimento de valorização dos FIIs, em especial dos de tijolo, como ocorrido no último mês.

Essa relação inversa fica muito clara quando comparamos o desempenho do IFIX com a taxa do Tesouro IPCA+ com Juros semestrais 2050, por exemplo.

Como fica a alocação de FIIs no cenário atual?

Com a inflação desacelerando e a possibilidade de redução do juro até o final deste ano, as classes de FIIs que podem melhor capturar esses movimentos são realmente os Fundos de Tijolo e os Fundos de Fundos Imobiliários (FOFs), principalmente por estarem muito descontados em relação ao valor patrimonial, mas também pela possibilidade de uma melhor precificação de seus ativos em função da queda do juros, conforme comentado acima.

No caso dos FIIs de Papel, há uma expectativa de redução em seus resultados e, por sua vez, nos rendimentos em um cenário como esse. Afinal, a inflação mais baixa gera um menor resultado proveniente da correção monetária dos CRIs e a Selic mais baixa afeta aquelas operações atreladas ao CDI.

Isso não significa, porém, que essa classe perderá totalmente a sua importância na carteira do investidor. Tudo dependerá dos níveis de preços praticados.

Atualmente, por exemplo, os FIIs de Papel estão negociando a um múltiplo P/VPA médio de 0,93x, o que é um patamar de preço muito atrativo para investidores com foco em longo prazo.

Quais os riscos para o investidor?

O maior risco no mercado de FIIs continua sendo de natureza fiscal, já que as dúvidas relacionadas à sustentabilidade da dívida pública do país afetam o patamar de juros de mercado e, por sua vez, a precificação e os fundamentos dos fundos imobiliários.

Além disso, se o Banco Central (BC) for obrigado a manter a Selic em patamares muito elevados por ainda mais tempo do que o esperado em função de uma deterioração adicional das expectativas de inflação decorrentes de uma piora na percepção do cenário fiscal, por exemplo, essa dinâmica impactaria diretamente os fundamentos dos FIIs.

Afinal, os efeitos de uma política monetária restritiva sobre a atividade econômica poderiam acentuar ainda mais alguns riscos importantes e que afetam os resultados dessa classe de ativos, como o risco de crédito e o de vacância.

Esse risco fiscal foi reduzido por ora, com o bom recebimento pelo mercado do novo arcabouço fiscal, mas é importante que o investidor sempre o tenha em seu radar.

O que comprar?

Dentro de todo o contexto abordado, seguimos gostando muito da tese envolvendo o BTG Pactual Logística (BTLG11), que é um dos fundos recomendados pelo Nord FIIs para 2023.

O Fundo conta atualmente com: (i) um portfólio de imóveis bem-posicionado para atender às demandas exigidas do mercado de galpões logísticos; (ii) uma carteira de locatários pulverizada e com exposição a setores resilientes; (iii) bom mix de contratos entre os típicos e atípicos; (iv) possibilidade de desinvestimento em alguns imóveis — com direito a ganho de capital.

Esses pilares somados ao seu valuation atrativo e à capacidade de distribuição de proventos em torno de R$ 8,70/cota nos próximos 12 meses (yield em torno de 9,1% aos preços atuais) nos levaram a acreditar que o BTLG segue sendo um excelente fundo logístico para se ter na carteira, mas sempre pensando a longo prazo.

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