FIIs base 10 de tijolo: o que são e quais acompanhar em 2026

A busca por FIIs base 10 de tijolo cresceu muito nos últimos anos — e não é por acaso. Uma combinação de fatores explica esse interesse: a popularização dos fundos imobiliários entre investidores pessoa física, o movimento de desdobramento de cotas que levou dezenas de fundos para a faixa dos R$ 10, e o momento atual de fundos imobiliários de tijolo negociando com desconto relevante em relação ao valor patrimonial.

Mas o que exatamente é um FII base 10? O que diferencia um FII de tijolo de outros tipos? E quais fundos nesse formato merecem atenção neste momento? Este artigo responde a essas perguntas. Continue a leitura.

Sumário

• O que é um FII base 10?
• O que é um FII de tijolo?
• Por que FIIs de tijolo estão em evidência em 2026?
• Como avaliar um FII base 10 de tijolo: os indicadores que importam
• P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial)
• Dividend Yield (DY)
• Vacância
• Liquidez diária
• Qualidade e localização dos imóveis
• 5 FIIs base 10 de tijolo para acompanhar em 2026 
• 1. Maxi Renda (MXRF11) 
• 2. Kinea Securities (KNSC11)
• 3. Valora CRI (VGIR11) 
• 4. Polo Crédito Imobiliário (PORD11) 
• 5. Guardian Real Estate (GARE11) 
• Segmentos de tijolo: qual escolher?
• Vantagens e riscos de investir em FIIs base 10 de tijolo 
• Vantagens
• Riscos
• Acompanhe os melhores FIIs com quem analisa o mercado de perto 
• Perguntas frequentes 
• FII de tijolo paga IR sobre os dividendos?
• O desdobramento de cotas afeta os dividendos?
• Quantas cotas preciso ter para receber dividendos relevantes?

O que é um FII base 10?

"Base 10" é uma classificação informal do mercado que se refere a fundos imobiliários cujas cotas são negociadas na faixa de R$ 10, geralmente entre R$ 8 e R$ 12.

Historicamente, a maioria dos FIIs era negociada na faixa de R$ 100 (base 100). Nos últimos anos, uma tendência crescente de desdobramento de cotas levou dezenas de fundos a migrar para a base 10: o fundo divide cada cota em 10 partes menores, reduzindo o preço unitário sem alterar o patrimônio total ou os direitos dos cotistas.

O objetivo é simples: cotas mais baratas atraem mais investidores, especialmente pessoas físicas com aportes menores, e aumentam a liquidez do fundo no mercado secundário.

Um cotista que tinha 1 cota a R$ 100 passa a ter 10 cotas a R$ 10 — o patrimônio não muda, apenas a forma como é dividido.

Vale reforçar: o desdobramento não torna o fundo mais barato. Um FII a R$ 10 pode estar caro, e um FII a R$ 120 pode estar barato. O que determina isso é o P/VP — não o preço nominal da cota.

O que é um FII de tijolo?

Os fundos imobiliários se dividem em duas grandes categorias: tijolo e papel.

FIIs de tijolo investem diretamente em imóveis físicos, como shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas, hospitais, escolas e agências bancárias. A renda vem principalmente do aluguel desses imóveis, distribuída mensalmente aos cotistas. 

O valor da cota tende a oscilar mais com o ciclo econômico: juros altos pressionam as cotas para baixo; queda de juros tende a valorizá-las.

FIIs de papel investem em títulos de crédito imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), geralmente atrelados ao CDI ou à inflação. A renda é mais previsível no curto prazo, mas o fundo não se beneficia da valorização dos imóveis físicos.

A distinção importa para o investidor porque o comportamento de cada categoria é diferente em cada fase do ciclo econômico e, em 2026, com a expectativa de queda da Selic no horizonte, os FIIs de tijolo tendem a ser os mais beneficiados.

Por que FIIs de tijolo estão em evidência em 2026?

Os FIIs de tijolo passaram por um período longo de pressão com a Selic elevada: juros altos tornam a renda fixa mais competitiva e pesam sobre a precificação dos imóveis físicos. O resultado foi um desconto relevante nas cotas de muitos fundos em relação ao seu valor patrimonial.

Segundo dados de mercado, os FIIs de tijolo negociam com deságio médio de cerca de 14,5% em relação ao valor patrimonial — um dos maiores descontos dos últimos anos. Isso significa que o mercado está pagando menos do que os imóveis dentro dos fundos valem "no papel".

Para o investidor de longo prazo, esse cenário apresenta dois vetores de retorno potencial: os dividendos mensais já distribuídos hoje e a valorização das cotas conforme o ciclo de juros se normalize e o desconto se feche.

Como avaliar um FII base 10 de tijolo: os indicadores que importam

Antes de olhar qualquer lista, entenda os indicadores que definem se um FII de tijolo está caro ou barato de verdade.

P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial)

É o principal indicador para FIIs de tijolo. Compara o preço de mercado da cota com o valor patrimonial por cota (VPC), que é quanto os imóveis do fundo valem contabilmente.

• P/VP abaixo de 1: fundo negociando com desconto em relação ao patrimônio;
• P/VP acima de 1: mercado pagando prêmio sobre o valor dos imóveis;
• P/VP de 0,90: cota 10% mais barata do que o patrimônio justificaria.

Atenção: P/VP baixo pode ser oportunidade ou sinal de problema. Um imóvel desocupado ou um contrato de locação fraco pode justificar o desconto. Sempre avalie o que está por trás do número.

Dividend Yield (DY)

Mede o retorno anual em dividendos em relação ao preço atual da cota. Para FIIs de tijolo base 10, DY entre 8% e 12% ao ano é considerado uma faixa razoável no cenário atual — mas sempre compare com o histórico do fundo e com o rendimento da renda fixa.

Vacância

Indica o percentual de área locável do fundo que está desocupada. Vacância zero é ideal, mas rara. O que importa é a tendência: vacância caindo indica melhora operacional; vacância crescente é sinal de alerta.

Liquidez diária

Fundos base 10 tendem a ter maior liquidez justamente por terem mais cotistas e maior volume de negociação. Para o investidor pessoa física, prefira fundos com volume diário acima de R$ 1 milhão, o que garante entrar e sair sem impactar o preço.

Qualidade e localização dos imóveis

Em FIIs de tijolo, o patrimônio físico é o coração do fundo. Imóveis bem localizados, com inquilinos de qualidade e contratos longos tendem a sustentar melhor os dividendos ao longo do tempo. Avalie o relatório gerencial mensal do fundo para entender o que está na carteira.

5 FIIs base 10 de tijolo para acompanhar em 2026 

1. Maxi Renda (MXRF11) 

Segmento:  Fundo de recebíveis (papel)

Cotação atual: R$ 9,97

O que é o fundo: constituído em 2012, o MXRF11 é um dos fundos imobiliários mais tradicionais do mercado. O Fundo possui perfil híbrido, com foco na geração de renda recorrente por meio de investimentos em CRIs, LCIs, cotas de FIIs e operações estruturadas ligadas ao setor imobiliário. A administração é realizada pelo BTG Pactual e a gestão pela XP Vista Asset. 

Por que está na base 10: o Fundo realizou desdobramentos ao longo de sua trajetória, mantendo suas cotas negociadas próximas da faixa de R$ 10 para aumentar a liquidez e acessibilidade ao investidor pessoa física.

Pontos de atenção: o MXRF11 possui parte da carteira alocada em operações mais arrojadas, como permutas financeiras ligadas ao desenvolvimento imobiliário, o que adiciona risco à estratégia. Além disso, suas cotas podem sofrer volatilidade em função do cenário macroeconômico, principalmente juros e inflação. 

2. Kinea Securities (KNSC11)

Segmento: Fundo de recebíveis (papel)

Cotação atual: R$ 9,19

O que é o fundo: o KNSC11 é um fundo de recebíveis com foco principal em CRIs, podendo também investir em cotas de outros FIIs. A gestão é realizada pela Kinea, que busca montar uma carteira com relação risco vs. retorno atrativa ao longo dos ciclos de crédito. O Fundo possui uma carteira de perfil middle risk, com bons spreads, garantias robustas e diversificação entre indexadores CDI e IPCA.  

Por que está na base 10: o KNSC11 realizou desdobramentos ao longo de sua trajetória, mantendo suas cotas negociadas próximas da faixa de R$ 10 para aumentar a liquidez e acessibilidade ao investidor pessoa física.

Pontos de atenção: o Fundo possui exposição a operações de crédito de perfil middle risk, o que pode elevar o risco de inadimplência em cenários macroeconômicos mais desafiadores. Além disso, oscilações nos juros e na inflação podem impactar o preço das cotas no mercado secundário. 

3. Valora CRI (VGIR11) 

Segmento: Fundo de recebíveis (papel)

Cotação atual: R$ 9,67

O que é o fundo: além de contar com a gestão experiente e criteriosa da Valora Investimentos na estruturação e acompanhamento de créditos imobiliários, o VGIR possui uma boa liquidez no mercado secundário e uma carteira de CRIs com: (i) risco de crédito intermediário (middle risk); (ii) bons spreads; (iii) garantias robustas; e (iv) 100% focado em CDI+ em um ambiente de Selic elevada por mais tempo.

Por que está na base 10: o Fundo realizou desdobramentos ao longo de sua trajetória, mantendo suas cotas negociadas próximas da faixa de R$ 10 para aumentar a liquidez e acessibilidade ao investidor pessoa física.

Pontos de atenção: (i) Risco de mercado: como o Fundo é negociado em Bolsa, suas cotas estão sujeitas às oscilações de preço influenciadas por fatores macroeconômicos (como recessões, taxas de juros, câmbio e inflação), instabilidade política e outros eventos adversos. (ii) Risco de crédito: embora não apresente histórico de inadimplência significativa, o principal risco do Fundo está no crédito dos devedores dos CRIs, especialmente considerando a sua carteira ainda um pouco concentrada em alguns devedores.   

4. Polo Crédito Imobiliário (PORD11) 

Segmento: Fundo de recebíveis (papel)

Cotação atual: R$ 8,31

O que é o fundo: o PORD11 é um fundo de recebíveis gerido pela Polo Capital Management, gestora que possui ampla experiência em crédito e multimercados. Ele investe principalmente em CRIs e possui uma carteira diversificada entre ativos indexados ao CDI+ e ao IPCA+, buscando equilibrar retorno e risco ao longo dos ciclos de mercado. 

Por que está na base 10: o Fundo realizou desdobramentos ao longo de sua trajetória, mantendo suas cotas negociadas próximas da faixa de R$ 10 para aumentar a liquidez e acessibilidade ao investidor pessoa física.

Pontos de atenção: o principal ponto de atenção em relação a ele é o seu tamanho e liquidez reduzida. Atualmente, o PORD11 possui um patrimônio líquido menor quando comparado aos principais fundos do segmento, além de baixo volume médio diário negociado, o que pode dificultar movimentações maiores no mercado secundário. 

5. Guardian Real Estate (GARE11) 

Segmento: Renda urbana/híbrido

Cotação atual: R$ 8,33

O que é o fundo: o GARE11 é um fundo imobiliário com foco em imóveis de renda urbana e logística, investindo em ativos locados para grandes empresas por meio de contratos atípicos de longo prazo. Ele utiliza estratégia com alavancagem financeira para potencializar os rendimentos e busca gerar previsibilidade de receita através de contratos com multas robustas e inquilinos relevantes. 

Por que está na base 10: o Fundo realizou desdobramentos ao longo de sua trajetória, mantendo suas cotas negociadas próximas da faixa de R$ 10 para aumentar a liquidez e acessibilidade ao investidor pessoa física.

Pontos de atenção: atualmente, o GARE11 possui exposição ao Grupo Pão de Açúcar, que está em processo de recuperação judicial. Apesar disso, os contratos de locação ligados ao Fundo seguem fora da recuperação judicial e os pagamentos continuam sendo realizados normalmente. Ainda assim, a situação pode gerar maior volatilidade e oscilações nas cotas. 

Segmentos de tijolo: qual escolher?

Dentro dos FIIs de tijolo, há diferenças importantes entre os segmentos e entender cada um ajuda a escolher o mais adequado ao seu perfil 

• logística: os FIIs de galpões industriais e de distribuição são beneficiados pelo crescimento do e-commerce e tendem a ter contratos longos com inquilinos corporativos, o que torna a receita mais estável e menos sensível aos ciclos de consumo;
• shoppings: a renda está atrelada ao desempenho do varejo e à saúde financeira dos lojistas. O segmento se recuperou bem após a pandemia e tende a se valorizar com a queda de juros, mas é mais sensível ao nível de emprego e renda da população;
• lajes corporativas: escritórios de alto padrão, com concentração em São Paulo. Foi o segmento mais afetado pelo trabalho remoto, mas vem mostrando recuperação com o retorno ao presencial. A vacância ainda elevada em alguns fundos pode ser tanto um risco quanto uma oportunidade de entrada com desconto;
• renda urbana: imóveis de uso diverso no varejo, como agências bancárias, farmácias, supermercados, com
• híbrido: fundos com portfólio diversificado entre diferentes segmentos imobiliários. Oferecem menor volatilidade de receita, mas podem diluir o retorno específico de um segmento que esteja em momento favorável. 

Entre na lista e garanta acesso antecipado!

Garantir meu e-book grátis

Obrigado pelo interesse em nossos conteúdos!

Em alguns minutos você receberá o conteúdo solicitado no seu e-mail.

Vantagens e riscos de investir em FIIs base 10 de tijolo 

Como qualquer investimento, os FIIs base 10 de tijolo têm pontos favoráveis e riscos que precisam ser considerados antes de alocar. Entender os dois lados ajuda a tomar uma decisão mais consciente. 

Vantagens

Os principais atrativos para quem considera esse tipo de fundo:

• dividendos mensais isentos de IR para pessoa física;
• acesso ao mercado imobiliário com aportes a partir de R$ 10;
• maior liquidez em relação a FIIs de base 100;
• possibilidade de reinvestir dividendos com mais facilidade (já que o valor de um dividendo mensal muitas vezes é suficiente para comprar uma cota inteira); 
• FIIs de tijolo com desconto oferecem dois vetores de retorno: renda + valorização da cota. 

Riscos

Os principais pontos de atenção antes de investir:

• cotação sensível ao ciclo de juros: Selic alta pressiona o preço das cotas para baixo;
• vacância pode reduzir ou interromper os dividendos;
• concentração em poucos imóveis ou inquilinos aumenta o risco específico;
• liquidez, apesar de maior que base 100, ainda pode ser baixa em fundos menores;
• gestão do fundo impacta diretamente os resultados — a qualidade do gestor importa.

Acompanhe os melhores FIIs com quem analisa o mercado de perto 

Identificar bons fundos imobiliários exige mais do que olhar o preço da cota e dividend yield. Para te ajudar na seleção, o Nord Fundos Imobiliários reúne uma carteira com 18 FIIs selecionados com base em potencial de valorização e renda mensal, com análises detalhadas e monitorias ao vivo para tirar dúvidas. 

Perguntas frequentes 

FII de tijolo paga IR sobre os dividendos?

Não. Os rendimentos distribuídos por FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o fundo tenha no mínimo 50 cotistas e as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado.

O desdobramento de cotas afeta os dividendos?

Não no valor total recebido, mas no valor por cota. Quando um fundo faz o desdobramento, o dividendo por cota cai proporcionalmente — se a cota foi dividida em 10, o dividendo por cota também é dividido por 10. Quem tinha 1 cota recebendo R$ 1,00 por mês passa a ter 10 cotas recebendo R$ 0,10 cada. O total continua R$ 1,00.

Quantas cotas preciso ter para receber dividendos relevantes?

Depende do dividend yield do fundo e do que você considera relevante. Com um fundo base 10 pagando R$ 0,09 por cota ao mês, por exemplo, você precisaria de cerca de 1.100 cotas — um investimento de aproximadamente R$ 11.000 — para receber R$ 100 por mês. Para R$ 1.000 mensais, o investimento necessário seria de cerca de R$ 110.000. O caminho mais eficiente é o reinvestimento dos dividendos para acumular cotas ao longo do tempo.