Expectativas e realidade para Fundos Imobiliários (FIIs) em 2026
Selic, juros futuros, FIIs de papel ou tijolo? Descubra o que esperar dos Fundos Imobiliários em 2026 e como investir com estratégia e equilíbrio
Dizem que a expectativa é igual à paçoca: do nada, se esfarela. Hoje, quero contar uma história sobre expectativa e realidade, para contextualizar nosso primeiro artigo do ano!
O que a história de Ícaro e Dédalo nos ensina sobre investimentos
Na Ilha de Creta, vivia Dédalo, um inventor e artesão, pai de Ícaro. Ambos se encontravam aprisionados pelo Rei Minos, que os mantinha cativos para que Dédalo não revelasse os segredos do Labirinto que ele havia construído para o Minotauro.
Dédalo, então, concebeu um plano ousado para escapar: ele coletaria penas de pássaros, tecendo-as com fios e moldando-as com cera para criar dois pares de asas e conseguir escapar com seu filho, voando pelos céus.
Antes de empreenderem o voo, Dédalo deu a Ícaro, seu filho, uma advertência: “Não voe muito baixo, pois a umidade do mar vai pesar suas asas; também não voe muito alto, pois o calor do sol derreterá a cera que une as penas”.
Ícaro, jovem e impetuoso, deixou, em um dado momento, de seguir seu pai, que voava à frente. Ícaro, então, começou a subir, mais e mais alto, no intuito de tocar o céu. A realidade se impôs de forma brutal: o sol começou a derreter a cera que unia as penas e o jovem caiu no mar. O Mar Icário (parte do Mar Egeu) tem esse nome em homenagem a esse mito.
Essa história simboliza a importância da moderação e os perigos da arrogância.
Particularmente, gosto dela por três motivos: faz parte da mitologia grega; é uma reflexão filosófica; e me traz à lembrança a música do Iron Maiden, claro! 🙂
“Fly, on your way, like an eagle,
fly as high as the sun.”
Expectativas para 2026 nos Fundos Imobiliários
O mercado financeiro é um ecossistema dinâmico, um campo de batalha que coloca em posições contrárias os compradores e os vendedores (é o que os traders acreditam). No cenário das expectativas, coloca em lados opostos o que esperamos que aconteça e o que de fato se concretiza. Voar alto e voar baixo.
Em meio a projeções otimistas e cenários desafiadores, ao ruído produzido pelo mercado e pelo noticiário diário, é necessário conseguir discernir a realidade por trás das expectativas. Afinal, isso é o que diferencia o investidor estratégico do reativo.
O investidor estratégico se posiciona. O investidor reativo se precipita (e cai).
Neste início de ano, com tantas variáveis em jogo, é crucial revisitarmos os fundamentos que moldam nossos investimentos, o que nos afeta como investidores e as variáveis que estão sob o nosso controle. Claro, trazendo uma visão, especialmente, no que tange aos Fundos Imobiliários (FIIs).
Juros, Selic e o impacto nos FIIs
Juros são o preço do dinheiro. Fazem parte, também, da “taxa de desconto” e do “custo de oportunidade” quando falamos de precificação de ativos no mercado.
Diferença entre Selic e juros futuros
A Taxa Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira, definida pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central. Sua principal função é ser um instrumento de política monetária para controlar a inflação.
Quando a Selic sobe, o custo do crédito aumenta, desestimulando o consumo e o investimento, o que tende a frear a inflação. Inversamente, uma Selic em queda barateia o crédito, estimulando a economia. Seu impacto é direto na renda fixa (CDBs, LCIs, LCAs, Tesouro Direto atrelado à Selic) e indireto na renda variável, pois afeta a atratividade de investimentos de maior risco.
Pensamento simples: juros altos remuneram melhor o capital e adiam o consumo, enquanto os juros baixos incentivam o consumo e não remuneram o capital adequadamente. Ou seja, as pessoas tendem mais a gastar o excesso de capital. Isso tudo faz parte da política monetária. É um recado claro do momento: não gaste, poupe!
Já os juros futuros, diferentemente da Selic, que é a taxa atual, refletem as expectativas do mercado sobre a trajetória da Selic para os próximos anos. Não é o que o governo faz, mas o que se espera que ele faça. E a expectativa não é certeza. Do nada, se esfarela.
Como a Selic influencia os investimentos
O Relatório Focus “corrige” semanalmente as diferenças de expectativas ao longo dos anos. Normalmente, espera-se mais ou menos do que realmente será. Dificilmente há certezas no mercado.
Os juros futuros são precificados com base em uma série de fatores, como:
- Expectativas de inflação: se o mercado espera inflação alta, os juros futuros tendem a subir.
- Risco fiscal: a percepção de descontrole das contas públicas eleva o prêmio de risco, empurrando os juros futuros para cima.
- Política monetária: as sinalizações do Banco Central sobre os próximos passos da Selic.
- Cenário global: taxas de juros em outros países e o fluxo de capital internacional.
Os juros futuros são um balizador crucial para a precificação de ativos de renda variável, incluindo ações e os FIIs. Eles incorporam o "custo de oportunidade" do capital e o risco percebido para o futuro.
Expectativa de queda da Selic em 2026
A expectativa de queda da Selic é geralmente vista como um vento favorável para a renda variável e os FIIs. No entanto, é fundamental compreender que o mercado tende a antecipar as notícias, e os juros futuros já podem estar precificando grande parte dessa queda esperada.
Isso significa que, mesmo com a Selic caindo, o impacto nos preços dos ativos pode ser menor do que o esperado, se essa queda já estiver incorporada nas expectativas futuras do mercado. A realidade, muitas vezes, já está no preço. Quando você decide comprar, não pode ser porque espera que o ativo vai subir. Deve ser porque está barato, independentemente de subir ou não.
A expectativa para os juros em dezembro deste ano é de 12,25% a.a., ou seja, queda de 2,5 pontos percentuais do atual patamar de 15% a.a. Expectativa, do nada, pode se esfarelar.
FII de papel ou FII de tijolo: qual escolher em 2026?
Os FIIs de papel performam melhor em ambientes de juros elevados e/ou com inflação elevada. Afinal, a remuneração vem deles. Já os FIIs de tijolo performam melhor durante a queda dos juros.
Todos querem comprar o que vai subir!
Mas a forma de você pensar deveria ser diferente da maioria. Você não deve comprar o que vai subir porque vai subir, mas, sim, porque vai ficar mais caro para comprar.
Pensa em um carro novo que vai subir 30% no próximo ano. Você compra agora para pagar mais barato e usufruir desse ativo (que gera despesas), não pensando em vendê-lo depois da alta.
Tem muito FII barato hoje, com alto DY, baixo P/VP e excelente qualidade. Estão em promoção na Bolsa. Não importa se vai subir ou não — embora “espera-se” que sim — importa que estão baratos!
Se você acredita que os juros vão cair este ano, acima da expectativa do mercado, os FIIs de tijolo vão ficar mais caros. Você deveria comprá-los logo, antes que fiquem caros demais.
Se acredita que os juros serão mantidos altos e/ou a inflação for mais persistente, os FIIs de papel estarão com um ótimo preço e um carrego excelente.
Se não consegue adivinhar o futuro — for um mortal como eu — tenha os dois! Diversifique!
O que está sob seu controle como investidor
Epicteto, um ex-escravo que se tornou um grande filósofo grego, ensinava seus alunos que a chave para a tranquilidade e a felicidade reside em compreender e aceitar a seguinte dicotomia: “Algumas coisas estão sob nosso controle, outras não”.
Ele falava que as coisas que estão sob o nosso controle são nossas opiniões, impulsos e desejos, enfim, nossas escolhas e ações, nossa capacidade de julgar. As demais coisas não estão sob nosso controle.
Voltando para o Universo dos Investimentos, o que está no seu controle é o aporte que você faz, a escolha do ativo para compor a sua carteira e o preço que se paga para comprá-lo. Enfim, suas decisões.
O que está fora do seu controle é a taxa de juros, os juros futuros, a volatilidade do mercado, vacância, inadimplência e todo o resto.
Mas como investir com toda essa incerteza, se não controlamos quase nada do que importa?
Bom, com conhecimento, disciplina e estratégia!
A fórmula da construção patrimonial no longo prazo
Você não controla a inflação, os juros futuros, a taxa Selic, ou quem vai ser eleito. Então, foque no que você controla!
Compre bons ativos, a um preço que faça sentido, e os carregue por muito tempo. Essa é a lição mais antiga do mundo dos investimentos, mas a única que, comprovadamente, funciona.
Essa é a fórmula mágica da riqueza. 99% das pessoas que enriqueceram fizeram isso por meio de suas atividades laborativas. A Bolsa de Valores foi só o “fermento desse bolo”. Os investimentos aceleram o processo de crescimento do patrimônio.
Ficar comprando e vendendo ativos, na busca do melhor para o próximo ano, com base nas previsões do mercado, é tentar adivinhar o futuro. É se precipitar, querendo alcançar o céu, em vez de se posicionar na altura certa e aproveitar a vista. E a chance de queda é grande.
Então, caro amigo investidor, lembre-se: as expectativas do mercado são como a paçoca: podem se esfarelar ao menor toque da realidade. A Selic, os juros futuros, as crises globais — tudo isso está fora do nosso controle.
Voe como Dédalo, não como Ícaro
A sua disciplina nos aportes, a qualidade dos ativos que você escolhe e a paciência para carregá-los no longo prazo, isso, sim, é o que importa. É a sua capacidade de voar, mas com a prudência de Dédalo, evitando o sol da ganância e a umidade do medo.
Que este ano seja o ano em que você se posicione como um investidor estratégico, focado no que realmente importa: construir um patrimônio sólido e duradouro, diversificado, em que seus investimentos não são um voo imprudente, mas o fermento que acelera a sua jornada rumo à liberdade financeira.
Que 2026 seja o seu ano de voos conscientes e conquistas reais!