Derivativos em FIIs: como funcionam e o que muda para o investidor
Entenda como funcionam os derivativos em FIIs, quem ganha com eles e o que o investidor de longo prazo deve fazer
Os derivativos em fundos imobiliários (FIIs) começam a ganhar espaço na B3 e marcam uma nova fase para o mercado de fundos imobiliários. Em janeiro, os FIIs atingiram um marco histórico: mais de 3 milhões de investidores e cerca de R$ 200 bilhões em valor de mercado.
Esse crescimento acelerado consolidou os FIIs como um dos principais instrumentos de geração de renda no Brasil. Mas agora o mercado entra em uma nova fase, com a chegada dos derivativos em FIIs.
Ao longo deste artigo, vou explicar como funcionam os derivativos em FIIs, quem realmente tende a se beneficiar dessa novidade e, principalmente, o que o investidor de longo prazo deve fazer para proteger seu patrimônio diante dessa nova etapa do mercado.
O que são derivativos?
Derivativos são contratos financeiros cujo preço "deriva" (daí o nome) do valor de outro ativo de referência, chamado de ativo subjacente. Sua principal função é a proteção — uma espécie de seguro.
Essa proteção é tecnicamente conhecida como “hedge”. Existe ainda o mercado a termo e o mercado futuro (já existente nos FIIs, desde 2024), além dos swaps.
Para facilitar o entendimento, separei dois exemplos de utilização das opções como “seguro”.
Mercado futuro, termo e swaps
Digamos que uma empresa importa produtos e precisa pagar por eles em dólar. Como ele varia diariamente, não há previsibilidade do valor a ser pago daqui a 3 meses — o que pode ser bem ruim para quem depende da cotação.
Sendo assim, essa pessoa pode comprar um derivativo de dólar futuro para garantir uma taxa de câmbio predefinida. Para isso, ela vai pagar um prêmio e, dessa forma, “trava a cotação do dólar” para os próximos 3 meses.
Como funcionam as opções
No caso dos derivativos de ativos financeiros, além do mercado a termo e swaps — como já mencionado — temos as opções de venda e as opções de compra.
O investidor que compra a opção tem o direito; o que vende a opção tem o dever. Isso é o que você precisa entender!
Para se ter um direito, paga-se um prêmio. O direito pode ser de comprar (opção de compra) ou vender (opção de venda) um fundo imobiliário a um preço preestabelecido.
Quem vende tem o dever de comprar ou vender o ativo subjacente para quem detém o direito. Quem vende assume o papel da “seguradora”: ganha prêmios para assumir riscos de mercado (variação no preço da cota — que pode ser um evento do tipo “batidinha de trânsito” até um “capotamento com perda total”).
Aqui vale uma reflexão interessante. Quem vai colhendo o prêmio, mês a mês (lançador da opção), vai “engordando”, pouco a pouco. Só que, quando é exercido, tem a obrigação de comprar ou vender muito de uma vez.
Tem um ditado que gosto bastante e que explica a lógica das opções: quem opera derivativos e alavancagem “come como passarinho e evacua como elefante”.
Enfim, para quem utiliza derivativos, basta uma tempestade para mudar tudo!
Como funcionam os derivativos em FIIs?
Bom, digamos que você tem medo de que o ativo XPTO11 possa ter uma queda muito grande no preço. É possível comprar uma opção de venda desse ativo ao preço de R$ xx,xx.
Se o preço ficar abaixo desse valor, quem lançou a opção (e recebeu o prêmio) tem que comprar o ativo que você detém ao preço preestabelecido. Assim, você evita a amargura da queda do preço da cota do FII.
Mas, se quer “ganhar mais do que o rendimento mensal”, você pode lançar opções de compra e venda e fazer o papel da “seguradora”. Se a cota que está garantindo cair, você tem que comprá-la por mais do que vale. Por outro lado, se a cota subir muito, terá que vender suas cotas a um preço mais baixo do que valem. O prêmio é bom, a obrigação é ruim.
Quem garante que a operação será executada é a Câmara de Compensação e Liquidação da B3, que atua como contraparte central das operações.
Bom, como você sabe, os nossos Fundos Imobiliários estão nas mãos de pessoas físicas, em sua maioria. Mais de 70% de todas as cotas negociadas em Bolsa estão nas mãos dessas pessoas.
Embora sejam minoria, os institucionais e estrangeiros são responsáveis pela negociação de 60% do volume diário de negócios.
Sendo assim, a maioria das negociações com opções — que deve ser ampliada — será feita por institucionais, não por pessoas físicas, embora o mercado inteiro vá sofrer mudanças.
Voltando ao investidor pessoa física, os investidores de cotas de FIIs têm um perfil de mais longo prazo: compram cotas para ganhar rendimentos mensais ao longo dos anos. Não são muito de “girar a carteira”, ao contrário dos investidores institucionais — como os Fundos de Fundos, por exemplo.
Os institucionais precisam obter um retorno acima da média para compensar as taxas que cobram para bater o mercado, ou seja, para ficarem acima da média.
Só que ficar acima da média não é nada fácil.
Muitos FoF não conseguem superar o índice do mercado (IFIX) no longo prazo. Segundo a B3, essas “ferramentas” que serão implementadas — os derivativos — ajudam os gestores institucionais no sentido de que permitem alavancagem, gestão de risco e uma maior eficiência de alocação de capital.
Bom, em teoria, claro! Os melhores gestores (e os mais sortudos) tendem a ter maior rentabilidade. Os piores (e os mais azarados) vão ter rentabilidade abaixo da média de mercado.
É uma associação simples: existe uma média de retorno esperada para o mercado de FIIs (pessoas compram e vendem ativos durante o ano). Para que alguns investidores ganhem mais negociando, outros têm que ganhar menos.
Os institucionais precisam ganhar mais do que o investidor pessoa física, já que, para empatar com estes, têm que superar o mercado em, pelo menos, o valor da taxa de gestão/administração, anualmente.
Por isso, alguns FoF de gestão ativa performam bem e outros não.
Se alguém está acima da média, alguém está abaixo.
Vale a pena usar derivativos em FIIs?
Sempre que há novidades, os investidores ficam ansiosos para entender se vale a pena ou não entrar na nova onda.
Bom, vou trazer aqui minha opinião sobre o assunto.
Para o investidor de longo prazo, usar derivativos como proteção (hedge) é um erro matemático. Não compensa financeiramente. O custo de pagar prêmios constantes por um seguro que raramente será usado consome a rentabilidade acumulada.
Se você estiver preparado para a volatilidade de mercado, faz pouco sentido essa proteção, até porque FIIs têm receita recorrente de imóveis e/ou CRIs, com garantias imobiliárias.
Não são como ações de empresas que podem simplesmente falir de um dia para o outro.
Já, se você quer estar na ponta do risco (lançar opções e ser o garantidor de alguém), os prêmios recebidos podem evaporar completamente em um único evento de cauda (eventos raros) — e isso pode te tirar do jogo do “longo prazo”.
Warren Buffett chama os derivativos de “arma financeira de destruição em massa”. Já Nassim Taleb diz que é loucura se expor aos riscos de eventos aleatórios (eventos de cauda gorda) para ganhar prêmios pequenos (ele faz justamente o oposto: compra direitos para, em eventos extremos, ganhar muito).
Em algum momento, o mercado pode virar contra você e tirar tudo em um único evento.
Não vou discordar deles.
O veredito: o que o investidor de longo prazo deve fazer?
Mas como você pode aproveitar a nova fase dos derivativos que será implementada pela B3? Não sobra nada para nós, pessoas físicas?
Este tipo de instrumento pode levar à diminuição da volatilidade no curto prazo. Em momentos de pequena volatilidade, podem servir como freio para o mercado, que tende a precificar melhor os ativos nesses momentos. Quando tudo corre bem, o mercado até parece mais racional, quando é arbitrado.
No entanto, na ocorrência de eventos mais extremos, os derivativos podem aumentar muito a volatilidade, funcionando como um acelerador quando se está à beira do precipício. E, nesses momentos, quem tem dinheiro para comprar, compra muito, mas muito mais barato!
Em 2008, por exemplo, na crise do subprime americano, o uso massivo de derivativos criou uma das maiores quedas recentes na Bolsa, gerando perdas para investidores e falências de diversas empresas.
Alguns investidores aproveitaram o momento para comprar excelentes ativos por preços ridiculamente baixos. É assim que se ganha, sem risco. Esperando os outros cometerem erros.
Deixe que os outros corram os riscos. Colha apenas os frutos! Aproveite esses momentos para comprar mais cotas!