CRI: como funciona o Certificado de Recebíveis Imobiliários

Leia este artigo para entender o que é o CRI e diversifique a carteira de investimentos para obter bons rendimentos no longo prazo no setor imobiliário!

Nord Research 24/05/2023 15:39 10 min Atualizado em: 16/08/2023 19:26
CRI: como funciona o Certificado de Recebíveis Imobiliários

Você já deve saber que investir em imóveis sempre foi uma forma segura e rentável de aplicar o dinheiro. No mercado financeiro, existe a possibilidade de adquirir títulos de imóveis, por meio do CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), para obter rendimentos sem a necessidade de comprar um imóvel diretamente.

Eles surgem como uma alternativa interessante para quem busca investir no segmento no longo prazo. Afinal, o setor imobiliário e o de construção civil têm boa participação na economia brasileira.

Segundo dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), houve crescimento anual de 26,2% no setor até abril de 2022, totalizando R$ 198,12 bilhões.

Aliás, os fundos de papel em recebíveis imobiliários tiveram protagonismo em 2022, de acordo com O Globo, alguns com retornos de até 26%. A rentabilidade acumulada foi de 2,22%. Esses dados foram estimados pelo Ifix, que é um índice de fundos imobiliários.

Para os investidores, pode ser uma boa oportunidade. Se você quer entender melhor o tema, vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre o CRI, além das vantagens e desvantagens. Continue a leitura!

Sumário

O que é Certificado de Recebíveis Imobiliários?

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título de renda fixa disponível no mercado imobiliário. É utilizado por empresas securitizadoras para financiar transações no segmento de imóveis, lastreadas em créditos imobiliários.

Essas transações acontecem porque instituições ou empresas do setor antecipam valores a receber. Por exemplo, imagine que existe um projeto de expansão de um shopping e serão construídas novas lojas no empreendimento.

A construtora pode procurar uma securitizadora para receber valores antecipados das unidades da planta, por meio do CRI. Assim, o investidor faz esse pagamento adiantado e, por conseguinte, recebe rendimentos com juros.

Além disso, o CRI oferece ao investidor o direito de receber uma remuneração periódica ou ter o seu dinheiro de volta no vencimento.

Sobre este tipo de investimento, existe um ponto a ressaltar: apenas securitizadoras podem emitir o CRI, que são empresas não financeiras na categoria sociedade por ações.

Como funciona?

O CRI pode ser entendido como uma espécie de empréstimo que investidores fazem a organizações que investem em empreendimentos imobiliários. Como não poderia deixar de ser, existe uma moeda de troca, que são os juros pagos ao longo do tempo aos credores.

A ideia de receber um valor acrescido de juros ao antecipar um pagamento não é recente, existe desde a Antiguidade. Funciona tão bem que continua em voga nos dias atuais.

Os CRIs dispõem de diferentes tipos de remuneração, tais como:

  • Taxa de juros prefixada: a taxa de juros é definida no momento da emissão e permanece constante durante todo o prazo de vigência do título.
  • Taxa referencial: é uma taxa estipulada pelo Banco Central a partir da média ponderada das taxas de juros de empréstimos.
  • Taxa flutuante: é estabelecida a partir da média das taxas de juros em operações relativas à CDI.
  • Cláusula de correção monetária: permite a correção do valor do título com base em coeficientes de correção de títulos públicos federais ou índices de preços, ajustados por uma taxa fixa.

Quais são as características do CRI?

O CRI tem algumas características que o diferenciam de outros investimentos. A seguir, vamos destacar algumas delas.

Rentabilidade

As formas mais comuns de remuneração dos CRIs são a partir da variação do CDI, CDI com spread, índices de preços e taxa prefixada. Nesse sentido, a rentabilidade do CRI é definida de forma pré fixada, pós-fixada ou híbrida.

Quando é prefixada, significa que o investidor sabe exatamente quanto vai receber de juros durante todo o prazo do investimento, o que traz previsibilidade e segurança.

É como fazer uma viagem de carro com um GPS que mostra o caminho completo desde a partida até o destino final. Você sabe qual será o percurso, por quantos pedágios irá passar e qual será o tempo total da viagem.

No entanto, além da taxa prefixada existe a possibilidade de haver acréscimo de outro índice, a exemplo do CDI ou da inflação, de forma pós-fixada. Por falar nisso, todo bom consumidor sabe como a inflação elevada pode corroer nossos bolsos, não é mesmo?

Por sua vez, no caso da inflação atrelada ao CRI, por exemplo, pode ser uma opção vantajosa, porque em momentos de alta do IPCA, não haverá perda do poder de compra.

Prazo

O prazo do CRI tende a ser de 2 a 10 anos. Ou seja, é um investimento de longo prazo que se adequa melhor a perfis moderados e arrojados.

Basta entender que você não vai poder resgatar sem perdas a qualquer momento ou quando considerar conveniente no curto prazo. Isso limita a liquidez, embora seja possível fazer o resgate antecipado.

Porém, se isso acontecer, o retorno provavelmente não vai compensar. Logo, o melhor é não pôr o carro à frente dos bois, tendo em vista que o horizonte temporal é mais longo.

Liquidez

O CRI é um título negociável no mercado financeiro, o que significa que o investidor pode vendê-lo antes do vencimento.

Porém, a liquidez é baixa e esse tipo de investimento não é recomendado para os que não desejam aguardar retornos de longo prazo, já que não permite resgate antecipado com garantia de rentabilidade.

Se você precisar de dinheiro antes do vencimento, poderá tentar vender os papéis no mercado secundário, mas, como dito, a liquidez é limitada.

Tributação e taxas

Agora vamos falar de uma questão sensível aos investidores, que são os tributos e as taxas. Nenhuma alma viva se sente contente ao ver os rendimentos de suas aplicações serem corroídos por tributos.

Porém, o CRI é uma opção de investimento de longo prazo em que há isenção de Imposto de Renda (IR) e de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), o que significa que a rentabilidade já é líquida.

Diferentemente de outros investimentos, o CRI não segue a tabela regressiva de IR. Essa é uma boa notícia. Afinal, torna-se um incentivo para que investidores busquem essa forma de aplicação em renda fixa.

Outra consideração interessante é que nem sempre é feita a cobrança de taxa de administração e há corretoras que isentam os investidores de taxa de corretagem ou de custódia.

Mas, como nem tudo é um mar de rosas, a isenção de IR é apenas para pessoas físicas. Pessoas jurídicas são tributadas segundo a tabela regressiva do IR.

Investimento mínimo

Em termos regulatórios, não existe um investimento mínimo para que o investidor possa fazer aplicações em CRI. Na prática, esse valor varia de acordo com a oferta de cada emissão.

Em todo caso, é possível fazer esse investimento com menos de R$ 10 mil. Porém, há situações de riscos maiores e com bom potencial de retorno nas quais o valor mínimo pode ser de mais de R$ 100 mil.

Riscos

Assim como todo investimento, o CRI apresenta riscos. Um deles é o de crédito, ou seja, o risco de a empresa do setor imobiliário não pagar os recebíveis.

O CRI tem riscos maiores que outros investimentos também no que se refere à liquidez. Além disso, ele não conta com a proteção do FGC (Fundo Garantidor de Crédito).

Garantias

O CRI não é garantido pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC), mas conta com outras formas de garantia. Por exemplo, a alienação fiduciária de terras agrícolas, que é uma espécie de garantia do bem ao credor para pagamento de uma dívida.

Além disso, existe a cessão fiduciária de direitos creditórios, em que há transferência de dívida na forma de crédito, seja por fiança, penhor ou outros meios.

É interessante que o investidor avalie as garantias disponíveis antes de fazer investimentos em CRI.

Quais são as vantagens do CRI?

Entre as vantagens do CRI, podemos mencionar:

  • boa rentabilidade: o CRI oferece rentabilidade atrativa, que pode superar a rentabilidade de outros investimentos de renda fixa;
  • diversificação de carteira: permite que o investidor diversifique sua carteira de investimentos, reduzindo os riscos de alocar ativos em um só lugar;
  • isenção de IR e IOF para pessoas físicas: apenas pessoas jurídicas precisam arcar com esses impostos no CRI;
  • variedade de aplicações: é possível optar por investimentos lastreados em aluguéis, financiamentos imobiliários, entre outros;
  • garantias: apesar de não ser coberto pelo FGC, este investimento tem garantias como alienação fiduciária de imóveis e cessão de direitos creditórios.
  • previsibilidade: o CRI é um título de renda fixa, o que garante uma rentabilidade previsível.

Quais as desvantagens do CRI?

Antes de começar qualquer investimento, é bom saber também das desvantagens e dos riscos. Confira abaixo com mais detalhes:

  • liquidez limitada: os CRIs não são tão líquidos quanto outros investimentos e pode demorar um tempo para se desfazer dos papéis;
  • risco de mercado: o desempenho pode ser afetado por condições de mercado e eventos econômicos que estão além do controle do investidor;
  • risco de crédito: há a possibilidade de os emissores atrasarem ou não cumprirem as obrigações de pagamento, resultando em menores retornos para os investidores;complexidade: os CRIs podem ser complexos e difíceis de entender para um investidor iniciante.

Como começar a investir em Certificado de Recebíveis Imobiliários?

Para começar a investir em CRI, siga o passo a passo que vamos apresentar abaixo.

Escolha uma corretora de valores

A primeira coisa que você precisa fazer é escolher uma corretora de valores de sua preferência.

Certifique-se de que a corretora disponha desse tipo de investimento em sua lista de produtos financeiros. É importante também considerar custos, variedade de opções de investimento, qualidade da plataforma e suporte.

Abra conta na corretora

Depois de escolher sua corretora, abra uma conta. Isso geralmente é feito online. É preciso responder um questionário para descobrir seu perfil de investidor durante a abertura da conta, mas é bem tranquilo e rápido.

Analise o prospecto

Este é um documento que contém todos os dados relevantes sobre a oferta. Por exemplo, informa os detalhes dos recebíveis incluídos em cada certificado, a remuneração esperada, os prazos, as condições da distribuição e outras questões.

Peça uma reserva

O processo de solicitação de reserva envolve informar à corretora quantos papéis você deseja comprar durante o período de reserva. Após o prazo, é divulgado o preço final dos certificados e a quantidade disponível.

Verifique o investimento mínimo

Os certificados de recebíveis podem ter um valor mínimo de aplicação, que varia de acordo com o risco e retorno de cada papel.

Avalie o risco

É importante analisar a composição de cada certificado para evitar riscos de crédito muito elevados. Então, veja qual foi a securitizadora que emitiu os papéis e se foi utilizado o regime fiduciário, além de conferira a nota de classificação de risco de inadimplência.

Faça uma transferência para a conta da corretora

Após seguir esses passos, basta transferir o dinheiro que deseja investir em CRI para a conta da corretora e realizar o pagamento.

Acompanhe seus investimentos

Acompanhar seus investimentos regularmente serve para garantir que eles estão seguindo o caminho esperado ou analisar se é necessário mudar estratégias.

Conte com uma ajuda profissional

Essa modalidade de investimento conta com um certo nível de complexidade. Por isso, é essencial contar com ajuda especializada para tomar decisões mais acertadas, reduzir as chances de perdas financeiras e potencializar os ganhos.

Um profissional qualificado pode ajudar a identificar as melhores oportunidades de investimento em CRI, considerando as características de cada papel e as condições do mercado, visto que isso requer conhecimento técnico e expertise.

Esse fator pode ser a diferença entre uma aplicação bem-sucedida e um investimento que pode comprometer a saúde financeira do investidor.

Conte com a ajuda da Nord Research para avaliar cada ativo e montar uma carteira de investimentos diversificada e rentável!

Resumindo

O que é um investimento em CRI?

Trata-se de um investimento que tem por objetivo financiar atividades do setor imobiliário por meio de venda de títulos de renda fixa aos investidores.

Quem pode emitir CRI?

Apenas securitizadoras têm permissão para emitir o Certificado de Recebíveis Imobiliários. Elas são responsáveis por transformar esses recebíveis em títulos negociáveis no mercado financeiro.

Qual a diferença entre LCI e CRI?

O LCI é emitido por instituições financeiras, como bancos, enquanto no CRI os créditos são lastreados por empresas do setor imobiliário e os títulos são emitidos por uma securitizadora.

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