CRI: como funciona o Certificado de Recebíveis Imobiliários

Investir em imóveis sempre foi uma forma segura e rentável de aplicar o dinheiro. Mas você sabia que, no mercado financeiro, é possível obter rendimentos sem ter que comprar um imóvel? Conheça o funcionamento do Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)!

Se você quer investir em imóveis no longo prazo, o CRI pode ser uma alternativa. Afinal, o setor imobiliário e o de construção civil têm boa participação na economia brasileira.

Em 2023, o volume de financiamento imobiliário chegou a R$ 251 bilhões se levarmos em conta os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Isso representa um aumento de 4% em comparação a 2022, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Já as emissões de CRIs saíram de R$ 8,04 bilhões em 2017 para R$ 48,10 bilhões em 2022, conforme a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Embora o início de 2023 tenha sido fraco, eles ganharam força no segundo semestre. Para 2024, a expectativa é de um ano forte para o segmento.

Neste artigo, tire suas dúvidas sobre o funcionamento do Certificado de Recebíveis Imobiliários. Continue a leitura!

Sumário

• O que é Certificado de Recebíveis Imobiliários?
• Como funciona?
• Quais são as características do CRI?
• Qual é a diferença entre CRI, CRA e LCI?
• Quais são os tipos de estrutura de um CRI?
• Quais são as vantagens do CRI?
• Quais as desvantagens do CRI?
• Quais são as formas de investir em CRI?

O que é Certificado de Recebíveis Imobiliários?

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título de renda fixa disponível no mercado imobiliário. Ele é utilizado por empresas securitizadoras para financiar transações no setor de imóveis, que são lastreadas em créditos imobiliários.

Isso se deve ao fato de instituições ou empresas do setor anteciparem os valores a receber. Por exemplo, imagine que existe um projeto de expansão de um shopping e serão construídas novas lojas no empreendimento.

A construtora pode procurar uma securitizadora para receber valores antecipados das unidades da planta, por meio do CRI. Assim, o investidor faz esse pagamento adiantado e, por conseguinte, recebe rendimentos com juros.

Além disso, o CRI oferece ao investidor o direito de receber uma remuneração periódica ou ter o seu dinheiro de volta no vencimento.

No entanto, tenha em mente que apenas as securitizadoras, que são empresas não financeiras na categoria sociedade por ações, podem emitir o CRI.

Como funciona?

Novamente, o CRI é uma espécie de empréstimo que investidores fazem a organizações que investem em empreendimentos imobiliários. E, como não poderia deixar de ser, existe uma moeda de troca, que são os juros pagos ao longo do tempo aos credores.

A verdade é que essa ideia de receber um valor acrescido de juros ao antecipar um pagamento não é recente, existindo desde a Antiguidade. Como ela funciona muito bem, continua em voga.

Os CRIs dispõem de diferentes tipos de remuneração, tais como:

• taxa de juros prefixada: é definida no momento da emissão e permanece constante durante todo o prazo de vigência do título;
• taxa referencial: é uma taxa estipulada pelo Banco Central (Bacen) a partir da média ponderada das taxas de juros de empréstimos;
• taxa flutuante: é definida a partir da média das taxas de juros em operações relativas ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI);
• cláusula de correção monetária: permite a correção do valor do título com base em coeficientes de correção de títulos públicos federais ou índices de preços, ajustados por uma taxa fixa.

Quais são as características do CRI?

O CRI tem características que o diferenciam de outros investimentos. Veja, abaixo, quais são elas.

Rentabilidade

As formas mais comuns de remuneração do CRI são a partir da variação do CDI, CDI com spread, índices de preços e taxa prefixada. Assim, a sua rentabilidade é definida de forma prefixada, pós-fixada ou híbrida.

Rentabilidade prefixada

Na rentabilidade prefixada, o investidor sabe exatamente quanto vai receber de juros durante todo o prazo do investimento, o que traz previsibilidade e segurança.

É como fazer uma viagem de carro com um GPS que mostra o caminho completo desde a partida até o destino. Você sabe qual será o percurso, por quantos pedágios irá passar e qual será o tempo total da viagem.

Rentabilidade pós-fixada

Na rentabilidade pós-fixada, existe a possibilidade de haver acréscimo de outro índice, como o CDI ou a inflação.

O CRI atrelado à inflação pode ser uma opção vantajosa, já que, quando o IPCA estiver em alta, não haverá perda do poder de compra.

Rentabilidade híbrida

Por fim, na rentabilidade híbrida, como o próprio nome sugere, o cálculo leva em conta um fator prefixado e um fator pós-fixado.

Prazo

O prazo do CRI costuma ser de 2 a 10 anos. Ou seja, é um investimento de longo prazo que se adequa melhor a quem tem um perfil de investidor moderado ou arrojado.

Basta entender que você não vai poder resgatar sem perdas a qualquer momento ou quando considerar conveniente no curto prazo. Isso limita a liquidez, embora seja possível fazer o resgate antecipado. Contudo, tenha em mente que, nesse caso, o retorno provavelmente não compensará.

Liquidez

O CRI é um título negociável no mercado financeiro, o que significa que o investidor pode vendê-lo antes do vencimento.

Entretanto, como sua liquidez é baixa, ele não é recomendado para quem não quer aguardar um prazo longo, já que não permite resgate antecipado com garantia de rentabilidade.

Assim, se você precisar de dinheiro antes do vencimento, poderá tentar vender os papéis no mercado secundário, mas, como dito, a liquidez é limitada.

Tributação e taxas

O CRI é uma opção de investimento de longo prazo em que há isenção de Imposto de Renda (IR) e de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), o que significa que a rentabilidade já é líquida.

Diferentemente de outros investimentos, ele não segue a tabela regressiva de IR. Essa é uma boa notícia, afinal, acaba sendo incentivo para que investidores busquem essa aplicação em renda fixa.

Lembre-se também que nem sempre é feita a cobrança de taxa de administração. Existem corretoras que isentam os investidores de taxa de corretagem ou de custódia.

Por fim, saiba que a isenção de IR é válida somente para pessoa física. Assim, pessoas jurídicas são tributadas segundo a tabela regressiva do IR.

Investimento mínimo

Em termos regulatórios, não existe um investimento mínimo para que o investidor possa fazer aplicações em CRI. Na prática, esse valor varia de acordo com a oferta de cada emissão.

Em todo caso, é possível fazer esse investimento com menos de R$ 10 mil. No entanto, há situações de riscos maiores e com bom potencial de retorno em que o valor mínimo pode ser superior a R$ 100 mil.

Riscos

Assim como todo investimento, o CRI apresenta riscos. Um deles é o risco de crédito, ou seja, o risco de a empresa do setor imobiliário não pagar os recebíveis.

O CRI também tem riscos maiores que outros investimentos também no que se refere à liquidez. Além disso, ele não conta com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC).

Garantias

Novamente, o CRI não é garantido pelo FGC, mas ele conta com outras formas de garantia. Por exemplo, a alienação fiduciária de terras agrícolas, que é uma espécie de garantia do bem ao credor para pagamento de uma dívida.

Também existe a cessão fiduciária de direitos creditórios, em que há transferência de dívida na forma de crédito, seja por fiança, penhor ou outros meios.

Qual é a diferença entre CRI, CRA e LCI?

As siglas CRI, CRA e LCI representam diferentes tipos de investimentos em renda fixa relacionados ao setor imobiliário e ao agronegócio:

• Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI): é um título de renda fixa lastreado em créditos imobiliários. Ele representa a promessa de pagamento futuro baseado em recebíveis imobiliários. Os recursos são direcionados para o setor imobiliário;
• Certificado de Recebíveis do Agronegócio (CRA): é um título de renda fixa, mas lastreado em créditos do agronegócio. Ele representa a promessa de pagamento futuro baseado em recebíveis originados de atividades agrícolas ou pecuárias. Os recursos são direcionados para o setor do agronegócio;
• Letra de Crédito Imobiliário (LCI): é um título de renda fixa emitido por instituições financeiras. Ela é lastreada em créditos imobiliários, sendo emitida por bancos e não por securitizadoras.

Quais são os tipos de estrutura de um CRI?

Existem dois tipos de estrutura de um CRI: pulverizado e corporativo. Veja, a seguir, cada um deles.

Pulverizado

O pulverizado apresenta um risco de crédito menor, porque é um título pulverizado entre vários devedores ou mutuários. Veja, abaixo, quais são as suas subcategorias.

Pulverizado residencial ou loteamento

No pulverizado residencial ou loteamento, a loteadora ou a incorporadora cede os créditos imobiliários dos contratos de compra e venda de imóveis ou lotes para a securitizadora.

Elas antecipam o fluxo de recebíveis e a securitizadora usa os créditos imobiliários como lastro para emissão de CRIs.

Shopping

Na subcategoria shopping, é feita a securitização dos contratos entre o shopping e os lojistas. Como seu prazo é mais curto, costuma-se ter um "contrato tampão", que é um acordo complementar com o proprietário do shopping.

Dessa forma, se o lojista não cumprir com a sua parte, o proprietário do shopping é obrigado a complementar o lastro.

Corporativo ou risco único

Já no corporativo ou risco único, o risco de crédito é maior, porque é um título que possui uma empresa como a principal devedora ou mutuária. 

Built-to-suit ou construção customizada

O built-to-suit ou construção customizada tem a ver com a construção de empreendimentos planejados sob medida para contratos de locação a longo prazo.

Para o locatário, a vantagem é que não será necessário investir em imóveis ou na sua construção, basta pagar o aluguel. Por fim, como o imóvel é locado, a empresa não fica com um ativo imobilizado.

Sale & Lease Back ou desimobilização

No Sale & Lease Back ou desimobilização, uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) é quem compra os imóveis e, concomitantemente, faz sua locação a longo prazo para o seu próprio vendedor. Dessa forma, a empresa consegue transformar os ativos imobilizados em capital.

Dívida corporativa

Na dívida corporativa, o CRI é emitido com lastro em dívidas de incorporadoras e de empresas atuantes no mercado imobiliário. O prazo de resgate fica em torno de três anos e o risco fica por conta da companhia envolvida na operação.

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Quais são as vantagens do CRI?

Entre as vantagens do CRI, podemos mencionar:

• boa rentabilidade: o CRI oferece rentabilidade atrativa, que pode superar a rentabilidade de outros investimentos de renda fixa;
• diversificação de carteira: o CRI permite que o investidor diversifique sua carteira de investimentos, reduzindo os riscos de alocar ativos em um só lugar;
• isenção de IR e IOF para pessoas físicas: apenas pessoas jurídicas precisam arcar com esses impostos no CRI;
• variedade de aplicações: é possível optar por investimentos lastreados em aluguéis, financiamentos imobiliários, entre outros;
• garantias: apesar de não ser coberto pelo FGC, o CRI tem garantias como alienação fiduciária de imóveis e cessão de direitos creditórios;
• previsibilidade: o CRI é um título de renda fixa, o que garante uma rentabilidade previsível.

Quais as desvantagens do CRI?

Entre as desvantagens do CRI, podemos mencionar:

• liquidez limitada: o CRI não apresenta a liquidez de outros investimentos, por isso, pode demorar um tempo caso você queira se desfazer dos papéis;
• risco de mercado: o desempenho do CRI pode ser afetado pelas condições de mercado e por eventos econômicos, que estão além do controle do investidor;
• risco de crédito: existe a possibilidade de o emissor atrasar ou não cumprir as obrigações de pagamento, resultando em menores retornos para o investidor;
• complexidade: para um investidor iniciante, o CRI pode ser um investimento complexo e difícil de entender.

Quais são as formas de investir em CRI?

Para investir em CRI, o investidor precisa ter uma conta em uma corretora de valores. Tanto por meio de bancos quanto por instituições independentes, é possível adquirir CRIs ou Fundos Imobiliários.

Assim, a corretora oferece acesso ao mercado financeiro e auxilia na escolha dos investimentos mais adequados ao perfil e objetivos do investidor. Confira, a seguir, as formas de investir em CRIs.

Oferta pública

Uma maneira de investir em CRIs é por meio de oferta pública, na qual a securitizadora emite os CRIs e os disponibiliza para investidores por meio da bolsa de valores, a B3. Os investidores interessados podem fazer a reserva durante o período de oferta.

Mercado secundário

Outra opção é o mercado secundário, ambiente que as instituições financeiras oferecem a oportunidade de compra e venda de CRIs por meio de suas plataformas de investimento. Dessa forma, os investidores podem negociar aqueles que foram previamente emitidos.

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)

Também é possível usar os fundos Imobiliários de papel, que investem em CRIs. Esses fundos proporcionam diversificação e segurança, já que contam com diversos CRIs em suas carteiras. Para ter uma ideia, alguns possuem listas com mais de 20, 30 ou 40 CRIs diferentes.

O valor de investimento em FIIs costuma ser acessível, muitas vezes começando na casa dos R$ 100.

Por fim, vale destacar que, antes de investir em CRIs, é preciso realizar uma análise das opções disponíveis no mercado, considerando fatores como o risco envolvido, a rentabilidade esperada e o prazo de investimento.

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Resumindo

O que é um investimento em CRI?

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um investimento que tem por objetivo o financiamento de atividades do setor imobiliário por meio de venda de títulos de renda fixa ao investidor.

Em outras palavras, ele é uma espécie de empréstimo que investidores fazem a organizações que investem em empreendimentos imobiliários. E, como não poderia deixar de ser, existe uma moeda de troca, que são os juros pagos ao longo do tempo aos credores.

Quem pode emitir CRI?

Apenas as securitizadoras, que são empresas não financeiras na categoria sociedade por ações, têm permissão para emitir o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Elas são responsáveis por transformar esses recebíveis em títulos negociáveis no mercado financeiro.

Qual a diferença entre LCI e CRI?

A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) é um título de renda fixa emitido por instituições financeiras. Ela é lastreada em créditos imobiliários, sendo emitida por bancos e não por securitizadoras.

Já o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título de renda fixa lastreado em créditos imobiliários. Ele representa a promessa de pagamento futuro baseado em recebíveis imobiliários. Os recursos são direcionados para o setor imobiliário.