Consolidação de FIIs da Inter avança pela metade
Inter Asset queria fundir 3 FIIs no INHF11, mas cotistas do ITIT11 rejeitaram a proposta. Entenda a disputa e o que avaliar antes de votar em fusões de FIIs
A reorganização societária anunciada pela Inter Asset em junho, que previa fundir três fundos imobiliários no Inter Hedge (INHF11), só passou em dois terços do caminho.
Em assembleias realizadas nesta semana, os cotistas do ITIP11 (Inter Teva Índice de Papel) e do INRD11 (Inter Residence) aprovaram a dissolução e liquidação de seus fundos, com a migração do patrimônio para o INHF11. Já os cotistas do ITIT11 (Inter Teva Índice de Tijolo) — mais de 8,9 mil investidores — rejeitaram a proposta. O fundo segue operando como está.
Vale entender o que está por trás dessa divisão, porque ela diz algo importante sobre como avaliar propostas de fusão de FIIs.
O que foi aprovado nas assembleias do ITIP11 e do INRD11
No ITIP11, a aprovação foi integral: os ativos da carteira serão vendidos e o caixa resultante será usado para subscrever cotas do INHF11 pelo valor patrimonial. Os investidores recebem cotas do fundo consolidador e uma eventual sobra em caixa.
O INRD11 segue o mesmo roteiro, com uma diferença de forma: em vez de liquidar ativos no mercado, sua carteira será transferida diretamente ao INHF11 por R$ 108 milhões (valor sujeito a ajustes até o fechamento). O resultado prático para o investidor é o mesmo: trocar cotas do fundo original por cotas do Inter Hedge.
Em ambos os casos, a gestora argumentou que a consolidação cria um veículo maior, com portfólio mais diversificado, mais liquidez e ganhos de eficiência operacional e tributária. É o argumento de escala que costuma acompanhar esse tipo de operação.
Por que os cotistas do ITIT11 rejeitaram a fusão
O ITIT11 é um fundo de perfil passivo, replicando um índice de FIIs de tijolo, com taxa de administração de 0,30% ao ano e sem taxa de performance. O ITIP11, antes da fusão, operava sob lógica semelhante do lado dos FIIs de papel.
O INHF11, por outro lado, tem perfil de fundo hedge: gestão ativa, com taxa de administração somada à taxa de gestão e, tipicamente, taxa de performance sobre o retorno que exceder um benchmark. É uma estrutura de custos naturalmente mais cara do que a de um fundo indexado.
Para o cotista do ITIP11 e do INRD11, a promessa de escala e diversificação pode ter compensado o aumento de custo. Mas para o cotista do ITIT11, a conta não fechou: trocar uma exposição barata e previsível a tijolo por uma cota de fundo hedge, com taxas mais altas e resultado dependente da capacidade do gestor de gerar alfa, não pareceu vantagem suficiente.
Diante da dúvida entre manter um custo baixo e conhecido ou aceitar um custo maior por uma promessa de eficiência, os cotistas do ITIT11 preferiram ficar como estão.
A lição para quem investe em FIIs: como avaliar fusões
Fusões de FIIs costumam ser vendidas com o discurso da escala: mais patrimônio, mais liquidez, menor custo por cota. Isso é real em muitos casos. Mas escala não é sinônimo de taxa mais baixa (o que poderia ser) e a estrutura de remuneração do fundo consolidador importa tanto quanto o tamanho da carteira resultante.
Antes de votar a favor de uma incorporação ou consolidação, vale sempre comparar a taxa de administração e gestão do fundo original com a do fundo que vai receber o patrimônio, e checar se existe taxa de performance embutida.
Um fundo maior com taxa mais alta pode entregar retorno líquido pior do que um fundo menor e mais barato, mesmo que o argumento de diversificação seja verdadeiro no papel. O custo final deve ser levado em conta, sempre.
Foi essa conta que, aparentemente, os cotistas do ITIT11 fizeram. E, por isso, resolveram ficar de fora.
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