Como pilotar a carteira de FIIs em pista de terra: lições para enfrentar as crises do mercado
Descubra como administrar sua carteira de FIIs durante períodos de juros altos e incerteza. Veja por que a estratégia certa faz diferença em qualquer terreno
Imagine disputar um rali sem saber qual será o próximo trecho da estrada. Em alguns quilômetros, o asfalto é perfeito e convida a acelerar. Logo depois, surgem lama, pedras, buracos e curvas fechadas que exigem um carro completamente diferente.
O mercado funciona da mesma forma. Há momentos em que a economia favorece a tomada de risco, enquanto outros exigem prudência para atravessar um cenário marcado por juros elevados, crédito restrito e queda nos preços dos ativos. Nos fundos imobiliários, esses períodos costumam despertar a mesma dúvida: como conduzir a carteira quando a pista deixa de ser favorável?
A resposta não está em tentar adivinhar quando a estrada voltará a ser asfaltada. Assim como em um rali, o investidor que chega mais longe é aquele que escolhe um veículo capaz de enfrentar qualquer terreno, sem abandonar a prova no primeiro trecho de lama.
Um piloto que deseja ir bem na prova não vai escolher o carro pela velocidade máxima que atinge na reta. Isso não vai fazer sentido. Ele vai escolher um carro pela capacidade de terminar a prova, trecho após trecho, não importa o que a estrada apresente pela frente. Tipo um híbrido on-off-road.
Essa é uma diferença sutil, mas que separa quem chega ao pódio de quem fica enterrado no barro a 30 quilômetros da largada.
Hoje, vou usar essa comparação para falar sobre um dos maiores dilemas do investidor de fundos imobiliários: o que fazer quando a “pista” muda de figura? Quando os juros sobem, a economia trava e tudo parece mais difícil?
A pista de terra
Pense em uma pista de terra batida, esburacada, com poças e pedras. Um carro de Fórmula 1, nesse tipo de terreno, seria um desastre! Baixo, rígido, com pneus largos, ele foi desenhado para a aderência do asfalto, não para absorver irregularidades.
Já um bom carro off-road, com suspensão alta, pneus grossos e tração 4x4, navega muito bem nessa mesma pista. Onde o carro de pista patina e quebra, o off-road segue, lento, mas seguro, sentindo cada irregularidade do solo sem se desequilibrar.
Os momentos de Selic alta, crise de crédito, vacância em alta e pessimismo generalizado no mercado de FIIs são exatamente essa pista de terra. O terreno é hostil. Os preços despencam, o noticiário é amedrontador e o investidor sente cada solavanco na cotação da sua carteira.
Nesses cenários, os ativos de renda variável tendem a ir mal. Quem está alocado em renda fixa, CDI ou IPCA+ possui um ótimo off-road.
Aqueles ativos que se comportam como o “off-road” da nossa indústria são os FIIs de papel: CRIs indexados ao CDI ou ao IPCA+, com fluxo de caixa previsível, baixa sensibilidade à vacância e rendimento que sobe junto com os juros. Eles são programados para trafegar bem nesse terreno difícil.
Quando a Selic sobe, quando a inflação dá as caras, o motor desses fundos vai rugir ainda mais forte. O dividend yield acompanha o aperto monetário quase em tempo real.
A pista de asfalto
A pista de asfalto representa a tranquilidade de uma economia em crescimento, com juros baixos. Esse cenário leva o piloto a acelerar mais (tomar mais risco).
Ao sair da pista de terra, você vai se sentir aliviado e pode encarar, com mais tranquilidade, uma pista de asfalto. Ao final de toda crise, vem um período de abundância!
É aqui que o carro off-road perde a vantagem que tinha. Ele é seguro, mas não é rápido. No asfalto, o protagonismo passa para os automóveis de alta performance: baixos, aerodinâmicos, com motores que entregam potência máxima quando o atrito é mínimo e a pista é perfeita.
No mundo dos FIIs, o asfalto representa os ciclos de queda de juros, retomada econômica e otimismo de mercado. É quando os FIIs de tijolo, como as lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos, voltam a brilhar. “Hora do equity”.
O valor patrimonial se valoriza, o P/VP sai do desconto, a vacância cai e o ganho de capital se soma à renda mensal. É a reta da Selic em queda, onde o carro certo dispara. E a velocidade pode impressionar.
A história do mercado de FIIs nos últimos anos é, basicamente, uma sucessão de trechos de terra e de asfalto se revezando. Os últimos seis anos, período pós-pandemia, foram majoritariamente de estrada de terra, com juros altos, embora tenha havido alguns trechos muito bem asfaltados.
Quem só tinha o carro de pista sofreu nos buracos. Quem só tinha o off-road viu o asfalto passar voando ao lado e não acompanhou a velocidade.
O problema de trocar de carro no meio da corrida
Surge, então, a pergunta natural: por que simplesmente não trocar de carro a cada trecho? Vender o tijolo quando a pista de terra aparece e recomprá-lo quando o asfalto retorna?
Na teoria, parece simples. Na prática, é quase impossível, além de muito caro. Trocar de carro no meio de uma corrida custa tempo, dinheiro e, principalmente, certeza sobre o timing.
Ninguém telefona avisando quando a pista vai mudar de terra para asfalto. E nem quanto tempo essa mudança vai perdurar até o próximo trecho.
O investidor que tenta cronometrar esse momento, comprando e vendendo o tempo todo, geralmente troca de carro no pior instante possível: vende o off-road quando a pista asfaltada está acabando e compra o carro veloz quando o trecho de terra se aproxima.
Fora isso, tem o custo das taxas e dos impostos. Girar patrimônio tem custo. Por falar nisso, mais uma analogia: patrimônio é igual a sabonete: quanto mais mexe, menor fica.
O investidor que reage à pista em vez de se preparar para qualquer pista, historicamente, fica com o pior dos dois mundos.
A solução: um carro híbrido para qualquer terreno
Você, investidor antenado, já deve ter percebido uma coisa: o carro é a sua carteira.
Você pode ter um híbrido, um carro veloz ou um 4x4 — a escolha é sua. Pode também ficar trocando de automóvel, mas tem um custo elevado e você tem que prever a pista que virá à frente (o que é praticamente impossível).
A resposta de quem entende de carro, de verdade, não é trocar o automóvel a cada trecho. É construir, desde o início, um veículo híbrido: um carro com boa suspensão, tração reforçada e, ainda assim, aerodinâmico o suficiente para correr bem no asfalto.
Ele não vai ser o melhor do mundo. Também não vai ser o mais rápido no asfalto. Mas, na média de toda a temporada, entregando resultados consistentes trecho após trecho, ele é quem termina a corrida na frente.
Esse é, essencialmente, o racional de uma carteira diversificada entre FIIs de papel e de tijolo. A imagem do rali serve para uma boa reflexão: o ponto não é prever que terreno vem a seguir, é estar preparado para qualquer um deles.
Quando a Selic está nas alturas, o papel sustenta o caixa do investidor e ainda compra tijolo depreciado, na poça de lama, por uma fração do que custaria construí-lo do zero.
Quando os juros caem e o asfalto chega, é o tijolo que acelera, entregando ganho de capital e redução de vacância. Cada um faz seu trabalho no seu trecho. Juntos, suavizam a prova inteira.
Estrada de terra, uma hora, chega ao asfalto
Vale reforçar um ponto importante: nenhuma estrada de terra é eterna. Por mais castigado que esteja o trecho, ele sempre termina em algum lugar. Geralmente, bem na hora em que o piloto exausto já desistiu de acreditar nisso.
Anos seguidos de Selic elevada inibem negócios, travam a concessão de crédito, aumentam a vacância em lajes corporativas e seguram a velocidade de locação dos galpões logísticos. É desconfortável, sem dúvida. Mas é também o trecho em que os preços ficam mais baratos, os P/VPs mais descontados e a “margem de segurança” do investidor mais generosa.
Quando o asfalto chega, a carteira, que atravessou a terra com o carro certo, sem pânico e sem vender no buraco mais profundo, é a que dispara primeiro.
A que ficou parada no acostamento, esperando “a pista melhorar” para só então comprar, fica para trás.
O investidor como piloto: alocador de capital
No fim das contas, todo investidor é, na prática, um piloto que recebe um carro e tem que decidir a hora certa de pisar no acelerador e no freio.
Não existe a opção de não decidir. Deixar o dinheiro parado na conta também é uma decisão. Comprar mais do mesmo ativo que já subiu muito também é uma decisão. Diversificar entre papel e tijolo, lembrando que a pista muda, é apenas mais uma.
Ser um bom alocador de capital não é sobre adivinhar, com precisão de cronômetro, quando a terra vira asfalto. É sobre montar, hoje, o carro que aguenta os dois trechos e seguir pilotando, com disciplina, mês após mês, sem parar na primeira poça de lama nem acelerar demais na primeira curva.
Conclusão: quem termina o rali costuma vencer
O rali da vida financeira não tem uma única pista. Ele alterna trechos de terra e de asfalto, sem aviso prévio e sem respeitar o seu conforto. Quem só sabe correr bem no asfalto sofre nas crises. Quem só sabe correr bem na terra fica devendo desempenho nos ciclos de bonança.
O investidor de longo prazo, que entende isso, não tenta prever o próximo trecho. Ele constrói o carro certo: uma carteira equilibrada entre a tração dos FIIs de papel e a velocidade dos FIIs de tijolo.
O bom piloto aprende a gostar da corrida inteira, não apenas das retas fáceis.
No fim, ninguém vence um rali fugindo da terra. Vence quem aprende a pilotar bem em todos os tipos de estrada, curtindo tanto a poeira da terra quanto as curvas do asfalto.
Afinal, a vida é o que acontece enquanto você faz planos.
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