Melhor FII 2024 do setor de logística: BTLG11
O BTG Pactual Logística (BTLG11) é a grande oportunidade dos fundos imobiliários no momento; veja a tese
Muita gente começou a investir em FIIs nos últimos anos. De 2020 até agora, o número de pessoas que investem nesses ativos mais do que dobrou, de 1,1 milhão para 2,3 milhões. Isso é um recorde histórico e já ultrapassou a marca de 1% da população do Brasil.
Mas esse número tende a ser ainda maior nos próximos anos devido às projeções de queda da taxa Selic (12,23% ao ano), o que favorece os ativos de renda variável, inclusive os FIIs.
Além disso, também existe uma propensão dos investidores a buscar formas de receber proventos mensalmente. Os rendimentos dos FIIs recebidos por pessoas físicas são isentos da cobrança de Imposto de Renda, o que torna esses ativos mais atrativos.
Já deu para perceber a baita oportunidade aberta para investir em fundos imobiliários, né?
Contudo, é preciso avaliar seu perfil antes de optar pelo segmento, pois os fundos imobiliários são investimentos de renda variável.
Melhor fundo imobiliário para investir agora
Dada a qualidade do ativo e o contexto macroeconômico, consideramos que este é um bom momento para você investir no BTG Pactual Logística (BTLG11).
Ele é um fundo imobiliário que tem como objetivo gerar renda e ganhos de capital por meio de investimentos no segmento logístico.
Com um patrimônio líquido superior a R$ 2,8 bilhões e com mais de 254 mil cotistas, o BTG Pactual Logística possui ótima liquidez, negociando um volume médio diário de R$ 6 milhões desde o início do ano. Desse modo, o investidor não terá dificuldades na montagem e desmontagem de posições.
Em relação às taxas, o Fundo cobra dos cotistas uma taxa unificada no valor de 0,90% ao ano sobre o seu valor de mercado, o que faz do seu custo um dos mais baixos do segmento logístico, uma vez que não há incidência de taxa de performance.
Portfólio do BTLG11
O portfólio do BTLG atualmente conta com uma vacância financeira de apenas 2% e somava um total de 666 mil m² de ABL distribuídos entre vinte e dois imóveis, sendo que 82% estão localizados no estado de São Paulo.
Além disso, é importante comentar que boa parte da sua receita imobiliária está localizada dentro do raio de 30 km da capital paulista (41%), enquanto outros 16% estão no raio de 60 km.
As duas regiões estão muito bem posicionadas para aproveitar o crescimento do setor logístico, contando com boas perspectivas no curto prazo.
O principal destaque fica por conta do raio de 30 km, que tem se mostrado uma região muito resiliente por favorecer galpões logísticos last mile — última etapa do transporte de uma mercadoria até o consumidor final — em meio ao cenário favorável para as vendas via e-commerce.
Contratos de locação
Os contratos de locação possuem um prazo médio de 5 anos e estão bem divididos entre típicos (55%) e atípicos (45%), proporcionando uma maior previsibilidade para o fluxo de caixa futuro do Fundo, mas sem deixar de lado a possibilidade de revisionais positivas do aluguel em meio a um cenário favorável.
Quanto ao perfil dos inquilinos, a maioria são players consolidados em seus ramos de atuação, como o caso da Ambev, Braskem, BRF, Westrock, entre outros. Sendo assim, o risco de crédito do portfólio é bastante reduzido.
Multas contratuais
As multas exigidas em caso de rompimento de contrato também são robustas, com 44% prevendo o pagamento do saldo remanescente do contrato até o seu vencimento (contratos atípicos) e 34% entre 4 e 12 aluguéis.
Além de incentivarem os locatários a cumprirem o acordo firmado, multas elevadas evitam que o fundo tenha grandes impactos financeiros enquanto não reposiciona os espaços vagos no mercado.
Alavancagem do BTLG11
No que diz respeito às dívidas, o Fundo possui uma alavancagem muito pequena e administrável, representando um Loan-to-value (LTV) de apenas 7,2%. Lembrando que o LTV representa a razão da dívida do fundo frente ao montante total de seus ativos.
Conclusão
Desde que assumiu o BTLG no final de 2019, a equipe de gestão do BTG vem fazendo um belo trabalho de reciclagem do portfólio, além de reduzir a concentração a poucos locatários — desafio antigo do Fundo até então.
Destacamos que o BTLG conta atualmente com: (i) um portfólio de imóveis bem posicionados para atender às demandas exigidas do mercado de galpões logísticos; (ii) uma carteira de locatários pulverizada e com exposição a setores resilientes; (iii) bom mix de contratos entre os típicos e atípicos; (iv) possibilidade de desinvestimento com direito a ganho de capital em alguns imóveis.
Esses pilares somados ao seu valuation ainda atrativo e à boa capacidade de distribuição para os próximos 12 meses (estimativa de R$ 8,90/cota para o período) nos levam a acreditar que o BTG Pactual Logística é uma ótima oportunidade no momento.
Dividendos BTLG11
Como consequência do bom trabalho desempenhado até o momento, temos visto um aumento consistente de sua distribuição de proventos nos últimos anos.
A Black Friday está acabando!
O BTLG faz parte do portfólio do Nord FIIs, com os melhores fundos imobiliários do cenário atual.
Desde quando a série começou a ser produzida até outubro, essa carteira já valorizou +25,19%, contra +13,62% do IFIX — principal índice dos fundos imobiliários na bolsa.
Eu estava vendo aqui um monte de gente pedindo mais informações sobre o pacote de renda passiva da Nord, e consegui algo exclusivo para quem nos acompanha.
O Nord Renda Total é o pacote com três séries da Nord (Dividendos, FIIs e Renda Fixa) para quem busca tranquilidade e retornos consistentes.
Ou seja, além da série Nord FIIs, você leva mais duas séries pagando apenas 12x de R$ 49,00 mensais.
É até bom falar que essa promoção será encerrada nas próximas horas. Talvez esta seja a última chance de garantir esse desconto no ano, clique em quero aproveitar.
