Boletim dos FIIs: GARE11 anuncia aquisições em MG e amplia diversificação do portfólio
Com investimentos em galpão logístico e edifício corporativo, o GARE11 reforça contratos de longo prazo, yields acima de 10% e amplia a diversificação do portfólio em Minas Gerais
O IFIX fechou a semana (entre 26/12 e 02/01) com uma alta de +0,09%, aos 3.778,89 pontos. Contudo, no acumulado dos últimos 12 meses, o índice sobe +21,15%. Acompanhe, a seguir, as principais divulgações de fatos relevantes e comunicados ao mercado.
Maiores altas
| Fundo | Variação |
| URPR11 | +6,43% |
| SPXS11 | +4,91% |
| DEVA11 | +4,42% |
| HSAF11 | +4,22% |
| VRTM11 | +3,96% |
Fonte: Economatica
Maiores baixas
| Fundo | Variação |
| HTMX11 | -4,97% |
| KNRI11 | -3,03% |
| PVBI11 | -3,01% |
| TOPP11 | -2,87% |
| RBFF11 | -2,54% |
Fonte: Economatica
Atualizações do mercado
ALZR11 anuncia aquisição BTS do Laboratório Fleury em Campinas
O fundo imobiliário Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) comunicou a aquisição do Laboratório Diagnóstico Fleury, localizado em Campinas/SP, na modalidade Built to Suit (BTS), com contrato inicial de 15 anos e carência até maio de 2026 — período que será coberto por Renda Mínima Garantida (RMG) ao Fundo. O imóvel possui 4.227 m² de ABL e o valor base da transação é de R$ 29,5 milhões.
A primeira parcela, no montante de R$ 7,9 milhões, já foi paga, enquanto o saldo de R$ 21,6 milhões será desembolsado no fechamento da operação, após a superação das condições precedentes. Há ainda previsão de earnout de R$ 7,5 milhões, a ser eventualmente pago em até 12 meses.
Na prática, o earnout funciona como mecanismo para atender às exigências do regulamento do Fundo — que prevê spread mínimo de 3% sobre o cupom da NTN-B em novas aquisições. Sem o earnout, o yield esperado no primeiro ano é próximo de 10,2%; caso o gatilho seja ativado, o preço final poderá chegar a R$ 37 milhões, reduzindo o cap rate para cerca de 8,5%.
Vale lembrar que o terceiro e último andar do imóvel (825 m²) encontra-se vago. Caso a Fleury exerça a opção de locação para expansão, o Fundo deverá pagar uma parcela adicional de R$ 12,6 milhões.
GGRC11 anuncia venda de ativo vago em Campinas com ganho relevante de capital
O GGR Covepi Renda (GGRC11) divulgou um fato relevante informando a alienação de um imóvel localizado em Campinas/SP, atualmente desocupado, tendo como contraparte o FII Valora CRI CDI (VVRI11). A operação totaliza R$ 77 milhões e foi estruturada de forma mista, combinando pagamento em caixa e permuta financeira.
Do montante negociado, R$ 20 milhões serão recebidos em dinheiro — sendo R$ 2 milhões a título de sinal e nove parcelas mensais de R$ 2 milhões. O valor remanescente, de R$ 57 milhões, será liquidado em duas parcelas semestrais por meio de troca de cotas, via emissão do próprio VVRI11.
Segundo as estimativas divulgadas, a transação deve gerar um lucro aproximado de R$ 21,5 milhões, equivalente a R$ 0,10 por cota, com TIR estimada de 16,94% ao ano.
TEPP11 conclui aquisição do Edifício Top Center com estrutura parcelada e earnout atrelado a metas
O Tellus Properties (TEPP11) informou a conclusão da aquisição do Edifício Top Center, operação que envolveu o pagamento inicial de R$ 72,7 milhões via troca de cotas, com encerramento da emissão em 30/12/25. O valor total da transação alcança R$ 167,4 milhões, equivalente a R$ 12,4 mil/m². O cap rate estimado de entrada de 8,68%.
O pagamento remanescente será realizado em duas etapas: R$ 62,2 milhões em até 18 meses, corrigidos pelo IPCA e liquidados por compensação em cotas, e R$ 29,5 milhões em até 24 meses, também corrigidos pelo IPCA, a serem pagos em caixa. Em função dessa estrutura parcelada, o yield estimado no primeiro ano chega a 12%, considerando o recebimento integral das receitas imobiliárias, o que ajuda a compensar a vacância existente.
Adicionalmente, a operação prevê um earnout de até R$ 20 milhões, a ser eventualmente pago em até 30 meses, condicionado ao atingimento de metas operacionais, como redução de despesas associadas às áreas vagas, ocupação mínima de 90% e níveis específicos de aluguel, conforme o período de verificação.
A ABL é de 13,4 mil m², correspondente à totalidade da torre comercial e 70% do edifício garagem. O ativo apresenta ocupação atual de 81,8%.
GARE11 anuncia aquisição galpão logístico em Minas Gerais
O Guardian Real Estate (GARE11) comunicou ao mercado a aquisição de um novo ativo logístico, o Parque Logístico Confins, localizado no município de Confins, estado de Minas Gerais, a aproximadamente 6,5 km da capital mineira, Belo Horizonte.
O valor total da aquisição foi de R$ 86,81 milhões, com pagamento realizado majoritariamente via integralização em cotas do GARE11.
A estrutura da operação prevê um yield estimado superior a 10% ao ano nos primeiros cinco anos.
O empreendimento possui 67,28 mil m² de área de terreno e 24,62 mil m² de ABL, estando 100% locado para empresas de grande porte, como Mercado Livre, Três Corações e Vale. Os contratos são típicos, com prazos entre 5 e 10 anos, todos corrigidos pelo IPCA, além de preverem multas rescisórias.
Embora o comunicado do GARE11 não tenha detalhado características físicas do galpão, como especificações técnicas ou imagens, ao localizarmos o endereço foi possível identificar que se trata de um empreendimento da GLP, uma das principais desenvolvedoras logísticas do mundo.
Aquisição de Edifício Corporativo em Belo Horizonte
GARE11 ainda anunciou a conclusão da aquisição de um edifício corporativo localizado em Belo Horizonte (MG).
O valor total da transação foi de R$ 126,4 milhões, sendo pagos à vista, 80% via integralização em cotas do GARE11 e 20% em recursos financeiros.
A transação foi realizada no formato Buy to Lease, ou seja, o Fundo adquiriu o imóvel já atrelado à assinatura simultânea de contratos de locação atípicos, com prazo inicial de 15 anos.
O cap rate estimado da operação é de aproximadamente 10,7% a.a. nos cinco primeiros anos.
O edifício está situado na zona sul de Belo Horizonte, que segundo a gestora, está em uma das regiões mais consolidadas do mercado corporativo local, próxima aos bairros Belvedere e Vila da Serra, ao BH Shopping e aos principais eixos viários da região metropolitana.
O imóvel possui aproximadamente 13 mil m² de ABL e encontra-se 100% locado para MRV, LOG CP e Urba, empresas do mesmo grupo econômico, com forte presença no mercado imobiliário.
Assim como na aquisição anterior, a gestora não divulgou detalhes técnicos do prédio, informando que mais detalhes serão disponibilizadas oportunamente no próximo relatório gerencial do Fundo, referente as duas aquisições.
Por fim, o Fundo, que até então concentrava sua atuação em ativos logísticos e de renda urbana dentro de uma tese híbrida, passa a incluir também o segmento de lajes corporativas em seu portfólio.