Área de FIIs do Credit Suisse à venda; saiba o que fazer se você é cotista
Mesmo diante das dificuldades, HGPO, HGLG e HGRU foram capazes de superar IPCA + 6%
Recapitulando…
No início do ano, o Banco Credit Suisse (CS) foi comprado pelo UBS por US$ 3,5 bilhões, em meio a uma crise financeira que mobilizou o Banco Nacional Suíço para deter uma eventual contaminação do sistema bancário do país e global.
À época, muitos cotistas dos fundos imobiliários geridos pela Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG) temeram que a crise financeira instaurada no banco lá fora pudesse abalar o patrimônio de seus FIIs.
Naquele momento, expliquei aos investidores que esse risco era inexistente, pois a legislação que abrange os FIIs prevê que o patrimônio desses fundos seja completamente separado do PL das instituições que os geram e administram, as quais são apenas prestadores de serviços.
Em função disso, mesmo diante das dificuldades severas enfrentadas pelo banco lá fora, os ativos geridos pela CSHG no Brasil seguiram seu caminho naturalmente desde então.
Ocorre que desde a compra da gestora pelo UBS, os investidores estão apreensivos com o futuro da gestão desses fundos, principalmente devido a notícias recentes.
E é sobre isso que falaremos no texto de hoje. Vem comigo!
Venda da gestora de FIIs do Credit Suisse
O UBS está interessado em vender parte das operações da CSHG em terras tupiniquins com a finalidade de simplificar a operação brasileira depois da operação entre os dois bancos.
Dentre os candidatos à venda, está justamente o braço de gestão imobiliária daquela instituição, sendo que, segundo o que está circulando no mercado, o banco suíço já possui até mesmo conversas avançadas com potenciais interessados.
Ao que parece, o Pátria Investimentos, a Vinci Partners e outra gestora não revelada são os principais candidatos a comprar a operação, e o processo competitivo pode ser concluído ainda este ano.
No entanto, uma notícia veiculada recentemente de que o potencial comprador não poderá levar o atual time de gestão dos fundos junto à aquisição foi um verdadeiro banho de água fria para os investidores.
Gestão de fundos imobiliários importa!
Embora não seja possível saber ao certo a veracidade da notícia devido ao acordo de confidencialidade das tratativas, a preocupação dos atuais cotistas dos FIIs geridos pela CSHG é legítima!
Isso porque os fundos da gestora são reconhecidos no mercado pela qualidade ímpar de sua equipe.
Aqui, cabe um parênteses importante.
É certo que a principal fonte de valor dos FIIs são os seus ativos, mas a qualidade do time de gestão faz toda a diferença para a geração de valor para os cotistas e o sucesso do fundo a longo prazo.
Afinal, é o time de gestão o responsável pela decisão de quais ativos investir e/ou desinvestir dado o ciclo de mercado, e a que preço.
Lembre-se sempre de que um ótimo ativo pode ser um mau investimento se comprado no preço errado, assim como ativos secundários adquiridos no preço certo podem se traduzir em bons negócios.
Preço importa!
Além disso, também são eles os responsáveis pelas decisões do dia a dia do fundo, como o monitoramento e manutenção de seus ativos, a prospecção e o relacionamento com inquilinos, e por aí vai.
Um time de gestão experiente, competente e com incentivos alinhados pode gerar retornos superiores à média do mercado aos cotistas.
Em contrapartida, uma gestão inexperiente, temerária e desalinhada pode resultar em perdas patrimoniais permanentes para os investidores.
Particularmente, compartilho da opinião que a atual equipe de gestão da CSHG se destaca no mercado não apenas por sua ampla e comprovada experiência no mercado financeiro e imobiliário, mas também por suas práticas exemplares de governança.
E o resultado de toda essa qualidade fica evidente quando observamos o belo retorno ajustado por proventos que os principais fundos da casa geraram nos últimos cinco anos.
Embora seja um período curto para se analisar ativos imobiliários, e que tem sido desafiador para a renda variável em geral em função dos acontecimentos dos últimos anos, podemos observar ótimas rentabilidades em comparação com os principais índices de referência do mercado.
Esse é o caso de HGPO, HGLG e HGRU, por exemplo, que foram capazes de superar ou atingir uma rentabilidade próxima a IPCA + 6% a.a. durante o período.
Não por acaso, a maioria dos FIIs geridos pela CSHG tem historicamente negociado com um prêmio sobre o valor patrimonial, com os investidores topando pagar mais caro nesses fundos devido à qualidade da gestão.
O HGRE e o HGFF são as exceções. O primeiro enfrenta desafios decorrentes das dificuldades de recuperação das lajes corporativas, o que se agravou com a pandemia. Já o segundo, possui um histórico mais recente e que tem se apresentado desafiador para os FOFs em geral.
Mas não para por aí.
A equipe de gestão da CSHG também é um bom exemplo de “skin in the game” na indústria.
Uma pesquisa rápida nos informes anuais estruturados dos FIIs da casa nos revela, por exemplo, que o atual responsável pela área imobiliária da gestora possui um patrimônio considerável investido nesses ativos, promovendo assim um maior alinhamento com os cotistas.
Tendo em vista tudo isso, o processo de venda daquela que é considerada uma das melhores gestoras de FIIs do mercado, além de ser a quinta maior, com quase R$ 12 bilhões sob gestão, realmente é uma fonte de preocupação.
E isso nos leva à seguinte dúvida:
O que fazer com os FIIs do Credit Suisse?
Como no refrão do famoso hit do The Clash “Should I Stay or Should I Go?”, a grande dúvida que paira sobre os cotistas dos fundos da CSHG em meio a esse turbulento cenário é: devo ficar ou devo ir?
Pessoalmente, não acho que seja o caso de sair vendendo cotas desses fundos a qualquer preço apenas em função disso.
Isso porque os imóveis continuarão existindo independentemente do que acontecer, gerando renda a seus investidores.
Além disso, nenhuma gestora estaria disposta a gastar uma fortuna para comprar o braço imobiliário da CSHG para então estragar esses fundos na sequência.
Até mesmo porque, se algo assim acontecer, os cotistas podem muito bem se reunir para tentar levar a gestão desses veículos para outros gestores, o que geraria grandes prejuízos ao comprador da operação.
Outro ponto é que nem sequer sabemos se realmente o acordo prevê que o potencial comprador não poderá levar o atual time de gestão dos fundos junto à aquisição.
Para mim, uma proposta como essa não faz sentido.
Afinal, por qual motivo o comprador aceitaria comprar os ativos sem o time que os gerencia atualmente?
Deixando a equipe atual desses FIIs disponível no mercado para montar uma nova gestora ou migrar para outra concorrente, correndo o risco de perder para eles no futuro…
Conclusão sobre os FIIs do Credit Suisse
Enfim, ainda há muitas dúvidas a serem esclarecidas.
Mas acredito que independentemente de quem for o comprador, os FIIs da CSHG seguirão bons, ao menos no curto prazo.
Com isso, teremos tempo suficiente para avaliar como será a dinâmica dos possíveis novos times de gestão, assim como outros aspectos.
Seguiremos acompanhando a evolução desse acontecimento de perto e manteremos os assinantes do Nord FIIs informados em caso de atualizações.
Enquanto isso, a CSHG segue fazendo um excelente trabalho, gerando valor aos cotistas dos seus fundos, como foi o caso do HGRU, que anunciou na última semana a venda de mais um imóvel locado para a Pernambucanas por R$ 37 milhões (R$ 11.688,18/m²).
O ganho de capital com a operação foi de 54%, muito acima do IPCA acumulado do período (23,5%), gerando uma TIR de 21,8% a.a.
Já o lucro em regime caixa foi de R$ 12,94 milhões, o equivalente a aproximadamente R$ 0,70/cota passível de distribuição aos cotistas no final deste semestre.
Quem disse que Fundos Imobiliários não dão dinheiro?
Um abraço e até a próxima!
